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2024年11月24日
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“調(diào)控時(shí)代”的樓市將何去何從？房?jī)r(jià)向左向右？成為論壇上討論最為激烈的話題。
秦虹：房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不復(fù)存在
“眼下在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)快速上漲的動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。與此同時(shí)，此前整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的高度一致的預(yù)期也早已出現(xiàn)分化。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹對(duì)下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)做出明確判斷。
她認(rèn)為，此輪調(diào)控有三大核心，即控制投資性需求，增大有效供給，整頓市場(chǎng)秩序。在這樣的政策引導(dǎo)下，國(guó)家的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)輕易改變。
“最近一輪調(diào)控政策出臺(tái)已經(jīng)有三個(gè)月了，目前市場(chǎng)變化的趨勢(shì)和宏觀調(diào)控的方向是一致的。”秦虹說(shuō)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最近公布的全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)和100個(gè)城市房屋成交面積的統(tǒng)計(jì)指數(shù)，今年這些重點(diǎn)城市中，樓市成交量萎縮在40%～80%的城市占到了將近30個(gè)，一線城市整體市場(chǎng)成交量的回調(diào)幅度比二線城市高了20%。
秦虹認(rèn)為，這輪調(diào)控的一個(gè)明顯效果，就是打破了此前整個(gè)市場(chǎng)的“房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲”的高度一致的預(yù)期。最近的問(wèn)卷調(diào)查表明，在近期內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人群只占到8.3%，市場(chǎng)濃厚的觀望情緒使樓市成交量低迷，而低迷的成交帶動(dòng)價(jià)格松動(dòng)下跌。
秦虹指出，今年1～6月份，房地產(chǎn)投資增速38.1%，達(dá)到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多年來(lái)的歷史高位；同時(shí)，上半年新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度是67.9%，也處在歷史高位。這樣大的投資量，將在下半年造成樓市供應(yīng)量的集中釋放，大大緩解此前樓市“供不應(yīng)求”的矛盾，改變房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期。
趙曉：第三季度房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌
“眼下買房尚早，買地正好。”中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革研究基金會(huì)學(xué)術(shù)委員趙曉對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷相當(dāng)直接，“現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商買地的好時(shí)機(jī)，而百姓買房，我覺(jué)得還可以再等一等，估計(jì)今年第三季度房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，但今年年底樓市可能會(huì)重新升溫。”
“今年一季度，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到了11.9%，緊接著，國(guó)家就出臺(tái)了號(hào)稱有史以來(lái)最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。換句話說(shuō)，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，擔(dān)心物價(jià)上漲過(guò)快，擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這些擔(dān)憂，構(gòu)成了今年樓市調(diào)控的大背景。”趙曉說(shuō)。
趙曉認(rèn)為，上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，扭轉(zhuǎn)了此前市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂。接下來(lái)中國(guó)要面臨的問(wèn)題，不是如何抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而是經(jīng)濟(jì)如何“保八”。基于這些判斷，趙曉認(rèn)為樓市下半年可能會(huì)“見(jiàn)底”。
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需動(dòng)力，必須依靠城市化進(jìn)程，而中國(guó)城市化的關(guān)鍵，是要大力發(fā)展保障性住房。”趙曉指出，目前在中國(guó)出口乏力的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須從“全球化帶來(lái)的外需增長(zhǎng)模式，轉(zhuǎn)向由城市化推動(dòng)的內(nèi)需增長(zhǎng)模式”，只有城市化的道路，才是拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、持續(xù)增長(zhǎng)的道路。
而中國(guó)城市擴(kuò)張的關(guān)鍵，是要大力發(fā)展保障房。“如果未來(lái)一半人口特別是新增農(nóng)村進(jìn)城人口住保障房，按人均25平方米建筑面積及每平方米2500元投資計(jì)算，投資總額將高達(dá)28萬(wàn)億元。”趙曉認(rèn)為，在保障性住房方面，中國(guó)可以學(xué)習(xí)成熟的“新加坡”模式，在新加坡超過(guò)80%的住房都是由政府提供的。
任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)難跌
“今年下半年，由于供應(yīng)量的增加，即便政府不出手調(diào)控，房?jī)r(jià)本身也就存在一個(gè)下降趨勢(shì)。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)時(shí)期的國(guó)家，房?jī)r(jià)絕不可能下跌。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)拿出最近50年來(lái)的歷史數(shù)據(jù)說(shuō)明他的觀點(diǎn)。
他把日本、中國(guó)香港和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與GDP指數(shù)的關(guān)系作了一個(gè)對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，在任何一個(gè)國(guó)家GDP處在上升時(shí)期的時(shí)候，是看不到房?jī)r(jià)大幅下跌的。
任志強(qiáng)說(shuō)，基于對(duì)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的信心，只要中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮，房?jī)r(jià)就不可能出現(xiàn)大跌。
“目前開(kāi)發(fā)商手中至少還有1.4萬(wàn)億的資金，可以熬過(guò)‘寒冬’。”在談到開(kāi)發(fā)商資金緊張的問(wèn)題時(shí)，“任大嘴”再度放言，嚴(yán)厲調(diào)控下，“大開(kāi)發(fā)商不差錢”，不要指望開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金短缺而降價(jià)。
胡葆森：河南地產(chǎn)將加速發(fā)展
“在未來(lái)3～5年，鄭州市中州大道以東、中牟縣城以西的區(qū)域內(nèi)，我認(rèn)為住宅均價(jià)將會(huì)突破1萬(wàn)元。”作為中原地產(chǎn)界的大佬，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的預(yù)計(jì)更具有“貼近性”。他做出上述判斷的理由，同樣是出于宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮和人均GDP的持續(xù)增長(zhǎng)。
“房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系通常是這樣的，一個(gè)國(guó)家的人均GDP在800到1000美元的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)商品化市場(chǎng)將會(huì)處在一個(gè)起步階段。大約到了3000美元的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入加速時(shí)期，一直到人均GDP大約到13000美元的時(shí)候，發(fā)展速度將會(huì)放緩。”胡葆森說(shuō)，根據(jù)這種規(guī)律，河南的人均GDP達(dá)到13000美元，顯然還需要很長(zhǎng)時(shí)間，因此可以預(yù)見(jiàn)河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間會(huì)處在一個(gè)加速發(fā)展時(shí)期。
董藩：沒(méi)有房地產(chǎn)保不住中國(guó)
房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有多重要？房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位究竟應(yīng)不應(yīng)該持續(xù)？與會(huì)專家展開(kāi)交鋒。
具有房產(chǎn)界“最具爭(zhēng)議人物”之稱的經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩提出了“沒(méi)有房地產(chǎn)保不住中國(guó)”的論斷，認(rèn)為目前關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、必須進(jìn)行打壓的判斷是不全面、不正確的，可能會(huì)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)“二次探底”。
“有人說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)西方的水平，所以有房產(chǎn)泡沫。但是我們沒(méi)有把單位建房和小產(chǎn)權(quán)房、城中村建房算在里面，怎么能跟國(guó)外比呢？而且我們賣的全是新房，國(guó)外賣的全是舊房；同時(shí)，外國(guó)都是小城鎮(zhèn)，40萬(wàn)人口的城市在加拿大就是第二大城市，到英國(guó)就是第三大城市，規(guī)模不一樣也是不能比的。此外，我們的計(jì)算方法也不一樣，外國(guó)用的是中位數(shù)，我們用的是平均值。還有外國(guó)土地是私有的，只要房?jī)r(jià)上漲，很快就會(huì)蓋房出來(lái)平抑房?jī)r(jià)。諸多因素導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)外不能完全平行比較。”董藩試圖顛覆“房?jī)r(jià)過(guò)高論”。
董藩同時(shí)指出，目前中國(guó)不是房?jī)r(jià)過(guò)高，而是“分配不公”。“許多經(jīng)濟(jì)適用房的土地，都被強(qiáng)勢(shì)單位拿來(lái)蓋帶有福利性質(zhì)的房子了”。與此同時(shí)，在土地招拍掛的過(guò)程中，和房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的過(guò)程中，不少環(huán)節(jié)滋生腐敗。目前中國(guó)在一定程度上可以說(shuō)是“腐敗推高了房?jī)r(jià)。”
“眼下只有房地產(chǎn)和汽車是中國(guó)老百姓缺少的，但是與房地產(chǎn)相比，汽車的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較短，產(chǎn)業(yè)規(guī)模也小得多。”董藩認(rèn)為，眼下中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱核心地位無(wú)法忽視，只有房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激才是有效而直接的。
鐘朋榮：抓緊時(shí)間趕快建房
“未來(lái)資源價(jià)格必會(huì)大漲！資源稀缺是世界性的問(wèn)題，更是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一難題。中國(guó)怎么辦？我認(rèn)為眼下政府應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的主要產(chǎn)業(yè)，抓住全球金融危機(jī)的機(jī)會(huì)，將全球的廉價(jià)資源變成中國(guó)的房產(chǎn)！中國(guó)開(kāi)發(fā)商可以抓緊時(shí)間，提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量，在今后一段時(shí)間把今后幾代人的房子蓋完！”經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘朋榮的一席話，讓論壇現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們“熱血沸騰”。
他指出，中國(guó)在國(guó)際市場(chǎng)缺少議價(jià)能力。從鐵礦石談判就能看出來(lái)，在國(guó)際市場(chǎng)上，中國(guó)買什么，什么就漲價(jià)；中國(guó)賣什么，什么就不值錢。
“未來(lái)全球市場(chǎng)上什么最貴？一定是中國(guó)不能制造的東西。”因此他認(rèn)為，中國(guó)目前應(yīng)采取的策略是利用經(jīng)濟(jì)危機(jī)、資源價(jià)格大跌的機(jī)會(huì)加快發(fā)展。因?yàn)槿虼笞谏唐酚妹涝獦?biāo)價(jià)，未來(lái)鐵礦石、銅等資源類商品價(jià)格翻倍上漲的話，中國(guó)造房成本會(huì)成倍上升。因此現(xiàn)在“應(yīng)趁資源價(jià)格相對(duì)較低，把未來(lái)幾輩子的房子建完！”
【嘉賓銳語(yǔ)】
○當(dāng)別的企業(yè)在“搶面粉”的時(shí)候，我們力爭(zhēng)做一個(gè)優(yōu)秀的“面包師”。
——住建部政策研究中心副主任秦虹女士在談到4月份出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策引起的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)說(shuō)
○如果全都“向中看”可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是所有的市長(zhǎng)、地產(chǎn)商都認(rèn)為，我們的價(jià)格還處在低位，希望價(jià)格上漲，另外一個(gè)問(wèn)題是老百姓認(rèn)為我們就要遭殃了，我們可能還買不起，這是一個(gè)明顯的矛盾。
——“向中看”是機(jī)遇？是挑戰(zhàn)？在任志強(qiáng)眼中，中部二線城市這個(gè)拐點(diǎn)不好拐
○現(xiàn)實(shí)情況是，如果有這么多人買，這房子就會(huì)漲，如果沒(méi)有人買，這房子就會(huì)降，所以這就是大家是拿手投票還是拿腳投票，如果拿手投票可能就會(huì)漲，如果拿腳投票可能就會(huì)降。
——“投入資產(chǎn)”還是“甩腳走人”，任總拋出的選擇，很難
○目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)約等于中國(guó)房地產(chǎn)！
——具有房產(chǎn)界“最具爭(zhēng)議人物”之稱的董藩教授如是說(shuō)。
○沒(méi)有房地產(chǎn)，保不住中國(guó)！
——董藩教授不改本色，演講題目再拋“響雷”
○老百姓是劃片的，對(duì)城里人來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)高，只要多占耕地、多蓋房子房?jī)r(jià)就會(huì)低，我們不能只聽(tīng)到城里的呼聲，看不到農(nóng)民的眼淚。
——董藩教授說(shuō)，他不替任何利益群體說(shuō)話，只代表市場(chǎng)說(shuō)話
○當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中國(guó)人賣體力，歐美人賣智力，中東、澳大利亞、俄羅斯賣資源。資源瓶頸是我們永遠(yuǎn)的痛，我有一個(gè)觀點(diǎn)，凡是中國(guó)人造不了的東西，以后都是天價(jià)。
——鐘朋榮教授一語(yǔ)道出我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀中的硬傷
