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2024年11月24日
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三亞叫停新增建設80平方米以下小戶型商品房，目前已經作為強制性要求開始實施。
在三亞，絕大多數商品房都是外省游客購買，用于冬季度假時期居住。當地認為，叫停不影響剛需。目前看來，尚沒有影響到房地產市場和房價。
當地表示，叫停是出于房地產轉型升級需要。目前，小戶型存量還很大。對新增從業人員住房問題，將通過保障房和產業園配建等方式解決。
海南三亞，有“國家陽臺”之譽，是“避寒”“避霾”的好去處。每年冬天，都會有大量游客從北方飛來。80平方米左右的小戶型，成為人們投資度假型公寓的理想選擇：既可全家人度假，平日也好出租，面積不大，總價不高；如急需用錢，相對大戶型，出售也容易。
近日，有媒體報道三亞將要叫停80平方米以下的小戶型商品房建設。停建屬實嗎？為什么要停？此舉會刺激現有小戶型價格上漲嗎？如果政策落地，會不會造成三亞商品房結構性短缺？對三亞的樓市有啥影響？三亞本地居民的住房剛需怎么解決？記者進行了采訪。
叫停屬實 房價穩定
小戶型商品房購房門檻低，市場需求也較大。在三亞，小戶型也很受開發商青睞。
記者來到位于三亞市城區的迎賓路，發現近幾年動工的商品房就有十幾個項目。其中，80平方米以下的小戶型房占到了總數的2/3，總量超過1萬套，價格在50萬元到160萬元之間。
以位于市中心的一家名為“鴻洲時代海岸香榭左岸”的樓盤為例，一層8戶，有5戶為80平方米以下的小戶型。50多平方米的精裝一居，改改陽臺可以作兩居，總價100萬元左右，一家三口度假挺合適。擠一擠，連客廳算上，住五六個人沒問題。
“這種房型最好賣，”三亞美善地產信息咨詢有限公司的唐愛云向記者介紹，“每年3、4月份都是三亞樓市的淡季，我們到這個時候差不多就沒什么客戶了。但今年到3、4月份，要買房的人還是很多。小房子更容易出手。一個人一個月可以賣出好幾套。”
而這種特別好賣的房，馬上就要停建了，是真的嗎？三亞市規劃局建設規劃科科長何大哲向記者證實：今后，三亞市域范圍內的居住類項目戶型設計建筑面積應達到80平方米（含公攤）以上。該政策已經三亞市城鄉規劃委員會2014年第二次會議審議通過并執行。
何大哲說，三亞市規委會已審議通過修規及建筑設計方案的項目按已通過的執行。未經市規委會審議項目，一律按此決定執行。新建保障性住房按保障性住房相關面積規定執行。
停建的消息傳出，房價有沒有受到影響呢？唐愛云想想：“停建的消息已經傳了一段時間了，從現在看，小戶型房源并不緊張，房價好像還沒有什么特別大的變化。但是可能會對購房者的意愿產生影響。”
據統計，目前三亞擁有的存量房達130萬平方米，過半是小戶型住宅。而在售新房中，小戶型面積在200萬至300萬平方米。
何大哲表示，目前三亞市房地產業整體平穩運行，商品住房的價格也基本保持平穩。此次政策出臺并非考慮房價的因素，主要考慮的還是房地產轉型升級需要。
本地剛需 影響不大
本地居民陳偉，聽說叫停80平方米小戶型商品房以后，坦陳：“挺好的。”
他說：“這種度假式的小戶型平時沒人住。在冬季等高峰期，一室一廳的房屋又經常住兩三代人，五六個人。城市市政、公交、商品供給都跟不上。尤其是過年那幾天，買菜、吃飯，到處都要排隊，太擠了。”
陳偉的話，反映了當下三亞因冬季購房度假者太多，造成的季節性資源短缺問題。
目前，三亞商品住宅戶型結構不合理，大量小戶型商品房導致人口容量增加，使城市環境和醫院、教育、交通、停車場等公共服務設施和市政基礎設施超負荷運轉，難以提供完善的服務。城市管理也有難度，需要進行調整。
那么買這些小戶型的人，全是外地人嗎？本地人有沒有需求呢？唐愛云說：“三亞這幾年城市建設和擴張都很快，本地人要么有拆遷安置房，要么住經適房或其他保障房，根本不缺房。誰會花錢買商品房？”
唐愛云的話，另一家中介公司一名張姓銷售人員也表示同意：“我做中介四五年了，十戶業主中，大概只有一兩戶是本地戶籍。而這些人買商品房，很多也是因為在外地工作過，覺得本地房屋小區配套跟不上，住不慣。”
根據三亞市房產管理部門統計的有關數據，三亞商品房購房者約85%來自海南島外，他們到三亞購房并非剛性需求。
會不會影響本地居民住房剛需？何大哲回答，本地居民的住房主要通過保障性住房和自建房等方式來解決。凡是符合條件的都可以納入保障性住房體系。截至去年底，三亞建設各類保障性住房近3.9萬套，今后也還將繼續加快保障性住房的建設。
何大哲介紹，少數本地居民購置商品住宅也是以改善型居多，選擇大戶型住宅為主。因此，限制80平方米以下小戶型商品住宅符合三亞的實際情況，也符合三亞國際性旅游城市的功能定位和房地產結構調整的要求。
是給建別墅挪地兒嗎
停建小戶型消息傳開后，很多人提出了質疑：不建小戶型，難道建大戶型別墅嗎？真的主要建大戶型別墅，有幾個人能去住？這是不是旅游資源向富人傾斜？
這種說法被何大哲否定了。何大哲說，從未來的趨勢看，三亞房地產純商品性住宅比例還將進一步降低。發展總部經濟、金融、會展、文化、創意等新興產業，引進智慧產業和健康產業，吸引更多人才到三亞創業，才是三亞房地產業轉型升級的方向。
對于叫停小戶型的問題，唐愛云也表示了自己的憂慮：“像我們這些外來打工的，收入有限。我們不像三亞本地人一樣不缺地方住，現在冬天三亞市內一居室租金已經到了5000元左右，如果小戶型停建，不說買不起，估計租都很困難。怎么辦？”
對此，相關部門負責人的答復是，三亞已批未售的以及通過市規委會審議但尚未審批發證的小戶型商品房數量還很大，在較長時間內市場上仍會有小戶型供應。
同時，三亞將進一步加快各類保障房建設，通過多種方式來解決住房問題。三亞市將出臺有關政策，允許產業園項目配套一定比例的居住用地，用于解決產業從業人員的住房問題。
此外，三亞周邊市縣仍然有小戶型商品房作為補充。
有專家提出，作為中國唯一的熱帶濱海旅游城市，三亞建設目標應該是國際旅游島的排頭兵，而不是房地產島的排頭兵。如果大家都要到三亞買房，三亞現有的資源和環境肯定難以承受。讓有限資源充分流動，才是旅游城市更好服務社會、服務大眾的途徑。對于房地產業的發展，總的要求是積極引導和發展與國際旅游島建設目標相適應的房地產業，如酒店業，以旅游為龍頭的服務業等，同時完善基礎設施建設等配套。科學規劃、合理引導房地產業發展的類型、規模和速度，保持房地產業平穩健康發展，使房地產業發展與人口規模、資源和環境容量、城鎮發展、公共服務體系建設相協調，實現可持續發展。
