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2024年11月24日
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本輪樓市調控，一線城市、省會城市和部分非省會二線城市，普遍實行限購與限貸政策。此“兩限”旨在遏制樓市投機與投資，并非為了限價。至于它在一定程度上遏制了部分受“兩限”城市房價的過快上漲，那是“兩限”帶來的溢出效應。
最近有幾條房地產新聞同時見諸媒體，包括20城市樓市庫存創5年新高、北京市住建委約談50家開發商傳達限價等調控政策、北京長沙否認限購松綁等。這些消息在敏感的房地產市場中引起高度關注。
眾所周知，由于統計方法的某些缺陷，包括數據采集的精準度不高不全面，以及所抽取樣本受限于技術手段所導致的不合理性，就算是國家統計局每月發布的70個大中城市房價月度統計數據，也常常與住房買賣人的真實感受有所不同。譬如，目前每座城市月度房價按高、中、低三個類別的房屋成交均價，再經加權后綜合計算獲取，如某座城市希望把本月的房價壓低一些，只需與高檔樓盤開發商打個招呼，希望其延期一月推盤，同時招呼中低檔樓盤開發商本月加大推盤力度，本月房價則可就隨招呼而明顯下行。
可是，這樣的統計數據非但沒有意義，對買房人及整個市場或多或少形成了誤導，只有地方政府和開發商知曉是咋回事兒。房價統計目前用“網簽”數據為基礎況且如此，甭說庫存量統計，更系糊涂賬一筆。某個大城市究竟有多少商品房庫存，該市住建部門多半說不清楚，因為何為庫存商品房，目前既無清晰統計口徑，亦無統計依據和統計標準。更何況，除了國家統計局和住建部的房地產統計數據相對靠譜外，但凡以“某某研究機構”冠名的同類統計，幾乎都是開發商或交易中介的“托兒”所為，其數據自然真假難辨。
同樣，北京住建委約談開發商傳達限價等調控政策、北京長沙否認限購松綁的報道，也比較籠統，傳遞的有效信息并不多。本輪樓市調控，一線城市、省會城市和部分非省會二線城市，普遍實行限購與限貸政策。此“兩限”旨在遏制樓市投機與投資，并非為了限價。至于它在一定程度上遏制了部分受“兩限”城市房價的過快上漲，那是“兩限”帶來的溢出效應。更重要但往往被開發商及與之關聯的研究機構有意遮掩的是，本輪樓市調控另一個關鍵性舉措是，在中央政府力推下，各地紛紛啟動保障房建設工程，包括公租房與廉租房，實物配租與貨幣配租，還有城市工棚區、危舊小區的改造工程，針對的是城市低收入家庭基本住房保障的剛性需求。
基于此，本輪調控試圖實現三大目標：一是通過“兩限”驅隔投機與投資，恢復住房第一位的居住功能而非炒房功能；二是通過“兩限”遏制商品房價繼續瘋漲，至于一線城市和部分二線城市房價因剛需拉動的上漲，則更多通過土地供應加以調節而非政府行政限價；三是商品房歸市場調節供給，政府只承擔低收入家庭基本住房保障。以上三條若歸結成一句話，就叫市場的歸市場，政府的歸政府，二者各司其責。
今年以來，房地產市場呈現微妙態勢。全國“兩會”及政府工作報告沒有特別強調房地產調控，一些開發商、中介機構和研究機構呼吁“限購松綁”的聲音一波波發力。其實，“雙限”一開始就只限于部分大中城市，而保障房工程則將由此前的政府行政推動上升為政府的法律責任(上周《住房保障條例(征求意見稿)》已向全社會公開征求意見)。雖說該條例何時頒行尚無時間表，但部分城市樓市“兩限”、住房保障全國推進的大方向已清晰無疑。
看清了上述真切變化與客觀趨勢，人們對來源復雜、真假難辨的樓市統計數據，就大可不必那么敏感。
