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2024年11月24日
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近日，北京市公布實施《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》，表明北京公租房建設邁出實質步伐。除了北京外，上海、重慶、天津、廣州等城市的“民生住房藍圖”中，都相繼明確了規模可觀的公共租賃住房建設計劃。今年全國37萬套公租房的興建任務已下達。種種跡象表明，經過商品房價暴漲和調控的洗禮，“大力建設公租房”已從口號落實到行動，一場規模龐大的建設熱潮正在襲來。
不過，業內專家指出，旨在解決“夾心層”過渡性住房問題的公租房建設，不能“一窩蜂”地大干快干，有限的財政資金和開發投資應向新移民集中的城市傾斜；其次，公租房的建設資金應當多元化，在民生的基礎上保證一定的投資回報；更重要的是，在“名目”眾多的保障房體系中，公租房如何公正、有效地解決“夾心”人群的住房問題，防止其重蹈經適房的覆轍，將考驗地方政府的智慧。
“夾心層”的新期盼
今年7月，老家在河南商丘的馬明磊剛從北京一所文科大學畢業，進入一家雜志社工作。擁有北京戶口的他最近仔細研究了新出臺的公租房條例。“我現在月薪3000多，租房住得花掉1000。近幾年內在北京買房基本沒有可能。以我的條件，申請經濟適用房也很難，所以，打算看看公租房。”
在以往的保障房體系中，經濟適用房、廉租房和限價房等品種基本面向本地的中低收入居民，像馬明磊這樣的城市新移民則被排除在外。而隨著城市化進程的加快，處于“夾心層”地位的城市新移民規模日益龐大；其中，包括大學畢業后在當地就業并逐步融入城市的外鄉人，也包括未獲當地戶口的外來務工人員。這一群體的階段性住房支付能力不足，矛盾日益顯現。
根據住房和城鄉建設部的意見，凡年滿18周歲，有穩定就業和收入來源，具有租金支付能力，本市無住房或住房面積低于城市住房保障標準的，都可以申請公租房，不受戶籍限制。
住建部副部長齊驥日前公開表示，夾心層的住房問題將主要通過公租房來解決。“夾心層群體的住房問題是階段性的，隨著收入增長，這部分人群將具備通過市場解決住房的支付能力，公共租賃房租金水平比較適度，租賃關系相對穩定，符合他們在一定階段內租賃住房的實際需求。”
齊驥坦言。
近期，各地公租房建設規劃陸續出爐。其中，重慶在未來三年內將建設3000萬平方米公租房，目前，該市公租房已開工750萬平方米。在北京，目前有10余個公租房項目正在建設，可提供房源逾8000套。2010年，北京將新建50萬平方米的公租房。廣州計劃今年推出3000套公租房，同時還將考慮建設外來工公寓、安置房等。
與主要城市目前的“夾心層”人口規模相比，上述公租房建設計劃依然顯得“杯水車薪”。以北京為例，該市有著近510萬外來常住人口，“夾心層”人群數以百萬計；每年，北京新畢業大學生便超過20萬人。
中國社科院城市發展研究中心主任牛鳳瑞指出，北京萬余套公租房遠遠不能滿足外來中低收入群體的居住訴求，而廣州、上海等一線城市也面臨著同樣的尷尬。公租房同樣面臨供不應求的局面，在“街道登記輪候申請”的背景下，如何公正、公平地遴選住房群體，防止新的權力尋租，依然是老百姓聚焦的重點。
“公”屋吸引民資難題待解
“在香港、美國，公租房都由政府主導，公益性機構負責運營，民營資本基本不愿意參與。但在內地，地方政府的財政資金有限，需多元化融資籌建公租房。不過，如何引入社會資本參與其中，并保證其收益率，這是一個大難題。” 北京大學房地產研究所所長陳國強指出。
前不久，住建部表態鼓勵開發商參與公租房建設。下一步將著力建立以企業為主體的公共租賃住房運行機制。鼓勵各地發展由企業投資和持有公共租賃住房產權，負責公共租賃住房建設、租賃和維修等日常工作。
“這種企業可以由社會機構出資設立，也可由社會機構和政府共同出資組建。”齊驥表示，在資金方面，除了中央和地方財政的支持外，鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，拓展公租房融資渠道。
從目前的方案看，公租房的建設主體依然不明確。有開發商表達了參與意愿，但真正打算介入的房企肯定不多；現在，租金水平、產權歸屬都還沒有確定，開發商顯然不會做賠本買賣。”一位業內人士分析。
以公租房計劃建設規模最大的重慶為例，公租房的預計造價為每平方米2500元，3000萬平方米建設規模預計總投入約750億元，每年約250億元。一般而言，財政資金至少達到公租房建設總投入的20%，這意味著，重慶每年對公租房的財政投入至少達到50億元。這對地方財政的負擔顯然很重。
開發商建設公租房并為持有式物業，按重慶的標準，租金價格按建設成本利息加維護費計算，控制在市場租金的60%以內，這樣，開發商成本回收時間長，獲益低。”重慶大學房地產學院院長任宏指出。
而據重慶市建委有關人士介紹，除了中央安排的專項資金、財政年度預算安排資金，地方土地出讓收益的5%以外，房地產投資信托基金也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無果而終。原因是類似的金融產品有一個前提，即房屋產權“私有”，而這不符合公租房姓“公”的原則。
“現在，擴大公租房建設規模，僅僅靠財政遠遠不夠，須大力引入社會資本。但社會資本參與的前提，一是符合資本回報率要求，二是產權清晰。否則，地方政府只能依靠土地出讓方面的優惠，來吸引開發商參與公租房建設。”華遠地產董事長任志強指出。
任志強建議，應發展社會租賃性住房，由社會化基金組合信托提供融資，由非政府組織負責運營，租金按照市場化定價。“英國就按照這種模式運營，一方面解決了公租房的融資問題，另一方面，房地產信托還讓富裕人群多了一個回報穩定的投資產品。”
做好配套謹防“貧民窟”
“在很多西方國家，公租房往往和貧民窟聯系在一起。主要原因是公租房周邊的基礎設施、商業配套、人文環境比較差，租賃群體的流動性又比較高，導致社區的檔次日益降低。”業內專家建議，公租房應當“安插”在臨近城市中心的區域，同時完善周邊配套，防止出現新的貧民窟。
“公租房的租賃群體，往往選擇公共交通出行，如果建的區域遠離主城區，上下班、購物、就醫等社會活動的時間成本將很高。”21世紀不動產分析師齊凡指出。
因此，住建部官員指出，公租房要在生活便利、公共交通沿線區域發展公共租賃住房。比如通過城市棚戶區改造原址配建公共租賃住房，在配套成熟的普通商品住房小區中配建公共租賃住房等。同時，鼓勵社會存量住房用于公共租賃住房。
重慶首個公租房小區“民心佳苑”可容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。該小區有運動場地、超市、水體、小學、幼兒園及中心景觀綠地，由專業物業公司管理，距即將通車的輕軌只有500米左右。
根據重慶的經驗，該市將在主城區一、二環線之間規劃的21個聚居區中布局21個公租房建設點，公租房均分布在輕軌沿線或交通、環境、配套等條件較好的地區，平均容積率控制在3.8，并與商業樓盤實行“混搭”。
重慶社科院研究員孫元明認為：“讓公租房住戶與商品房住戶有機地融合，均衡享受公共服務，不會有心理落差，避免形成新的貧民窟。”
在北京，公租房也基本位于城市功能區內交通便利、市政設施配套或產業功能聚集區域的“黃金地段”，并與商品房項目配建，防止公租房過于孤立。同時社區內要求配置洗衣房、食堂、文化活動室等便民設施，適當提高托幼、小學、社區醫療衛生等配套標準。其主要目的是提升社區品質和環境質量。
