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2024年11月24日
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“當打定主意等自住房搖號之際，聽說有項目要大幅降價。這么一來不免有點糾結，不甘心放棄擁有好地段的自住房，又擔心自住房搖不中可能錯失商品房降價。”在臺湖某項目大幅降價在即的傳言甚囂塵上之際，有購房人開始陷入了糾結當中。
伴隨著購房人的入市，進入二季度北京樓市也將正式進入銷售季。盡管外地樓盤偶發性大降價并未直接影響北京樓市，但在貸款收緊、自住房下半年集中入市的影響下，北京的開發商普遍對今年樓市預期不太樂觀。
“之所以預期不佳，一是去年的高價地普遍選擇配建的自住房先入市。這么一來，自住房的供應量較大，對供需關系沖擊明顯，剛需盤也顯得不再那么緊俏；更重要的是，現在即使是六環的剛需盤價格也普遍過了20000/平方米，有些小戶型甚至破了30000/平方米，資金門檻也‘絆倒’了不少樓市硬需求。”有業內人士表示，“因此，在自住房大面積上市前，不少開發商加緊銷售手里的存貨。”
調低價格預期 加速跑量
近日，房山某項目開發商正在積極辦理預售證的申領工作，甚至是放棄與建委審批價格管制的博弈，為的就是能夠盡快入市出貨。這其中自然有開發商按部就班推盤的因素存在，但之所以著急推盤，主要還是來自于市場中個別項目大幅調低價格預期所致。
據了解，繼萬科橙“被降價”后，東亞印象臺湖毛坯改精裝，價格反降4000元/平方米。而上周末，房山首創·新悅都以21800元/平方米的價格入市，擊穿了今年以來該板塊內普遍26000-28000元/平方米的價格預期。因而，引發降價蝴蝶效應將來臨的猜想。
以上述房山項目蓄客情況為例，去年底的時候還寄望于轉過年來限價放松后提提價。“集團領導認為不漲價是不正常的，樓市被大家瘋搶之際，賣不了貴房子就應該拿銷售團隊開刀。”該項目營銷負責人說。
但春節過后，樓市并沒有像以往一樣頓時火起來。雖然有日光盤，但在業內很容易打聽到，搶房的程度弱了很多。據了解，該項目蓄客也越來越難，之前的一些準客戶甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申購自住房，仍舊與該項目保持聯系只是給搖不到自住房而留條退路。之前計劃的推盤量現在也降低了一點，不敢一次推那么多了，只能開盤少推點，顯得熱銷，銷售一批再爭取多次開盤。
“在萬科橙低價開盤，以及東亞放言精裝反而降價的預期后，銷售再約購房人時，往往購房人猶豫的態度越來越明顯。甚至有的購房人會直言要再等等看價格的走勢。”該項目開發商表示，“公司高層聽說了東亞預期降價給購房人帶來的影響后，開了幾次會，基本也降低了再次開盤的價格預期。”
該項目集團層面相關人士坦言，雖然與我們的項目分屬不同的區域板塊，但是一旦在購房人心中造成價格下行的預期，屆時再出貨恐怕就難了，甚至不是跟風降預期能解決的，還是快出貨為好。
由此，便不難理解一些項目期望加速出貨。亞豪機構統計數據顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及香江別墅、東亞·印象臺湖、中建·國際城等25個老項目后期在內，北京共有33個商品住宅項目計劃開盤，這與去年同期僅23個項目開盤相比，增加了10個項目之多。
從分布上來看，不再是大興區天宮院板塊集中開盤，一枝獨秀，而是各大主力板塊全面開花，包括房山、昌平、順義、通州、亦莊等樓市熱點區域都將迎來規模放量。其中房山區以8個項目計劃開盤位居各區域首位，開盤項目包括首開·熙悅山熹園、首創·伊林郡、中國鐵建·原香漫谷等，這些項目的供應結構多以中小戶型產品為主，面向剛需人群。
開發商對下半年不樂觀
近期，不少開發商會透露，上半年能出貨就趕緊出，下半年什么情況還不明了。這一共識應該可以印證萬科橙為何調低價格目標、東亞·印象臺湖加精裝反而降低價格預期、首創·新悅都平價跑量。某央企開發商表示，表面上看3月份也出過一些日光盤，但從項目實際的蓄客情況來看，受到自住房的沖擊預期影響，蓄客量相比去年末大打折扣。
“去年供應自住房土地可蓋20000套，今年自住房土地供應的目標是50000套。拿了高價地的開發商追求高周轉是肯定的，那么意味著去年供應的20000套自住房要今年上市。今年上半年供應的自住房地塊也可能在下半年入市，加起來會有數萬套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10萬套左右，這其中還包含保障房，可以說自住房將占到新房成交的一半左右。如此之大的剛性需求被分流，開發商還能淡定，甚至期望不斷溢價才是不可想象的事情。”某央企開發商說，“自住房的大量供應，正在慢慢導致北京樓市剛需市場供需關系的逆轉，這也是業內預期不太樂觀的直接原因。”
除了自住房入市的沖擊以外，貸款收緊可以說也直接降低了剛需購房人的支付能力。然而，剛需盤總價門檻卻在不斷提高，連南六環天宮院也達到了21000-22000元/平方米左右，進一步制約，或者將一些剛需購房人逼向了申購自住房。
以亦莊某90平方米小戶型樓盤為例，在其附近做開發的和裕地產營銷總經理王騫介紹說，該項目蓄客階段，有購房人找到他，希望委托業內關系保證能在該項目買到房。“該項目當時所透露的銷售價格為不到30000元/平方米，意向明確的購房人云集，開盤日光的趨勢明顯。然而，實際情況卻是開盤當天簽約僅一半，主要原因就是開發商的實際開盤價格突破了31000元/平方米。這樣的價格浮動，對于資金是短板的剛需客來講，很多只能是放棄購買。”王騫說。
非優先輪候也別盲目拼運氣
對于糾結于購房資格是留給自住房？還是有合適的商品房趕快出手？一位開發商分析認為，雖然現在申購自住房的購房人基數龐大，似乎人人都可以拼一下運氣，然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起來，大約可以供應7萬套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供應還不足夠多的情況下，按照自住房中簽優先規則，但凡不在優先之列的購房人（如有購房資格的外地人、購買家庭二套房的京戶），被搖中的幾率就小之又小了。如此一來，不如在開發商價格預期調低的市場環境下，有合適的商品房先滿足自身的置業需求。
別墅開盤量創近三年新高
剛需盤積極推盤，改善盤也沒有死扛。預計4月別墅市場供應仍將上升，據亞豪機構統計，4月份，北京共有香江別墅、金隅瀾灣、首開·緹香郡、東亞華欣灣4個別墅項目計劃推出。這么一來，北京前4個月累計供應的別墅項目數量將達到12個，與去年上半年的供應量基本相當，也創下新三年來同期別墅推盤量的新高。
對于別墅市場出現的供應熱度，亞豪機構副總經理高姍認為，別墅供應增加，首先是受到上游土地交易環節的影響所致。去年供應地塊中配建保障房、自住房的比重不斷增加，地價也在開發商的競爭中不斷被推高，為了實現預期利潤，開發商只能選擇提高保障房、自住房的容積率，從而才能把不限定銷售價格的商品住宅部分開發成價值含量更高的別墅產品，平衡整個項目的成本利益，這從客觀上造成別墅開發量、供應量的增加。
與此同時，從開發商所推出的產品及價格來看，即使是高檔盤也在加緊平價推盤。以近期開盤的龍湖雙瓏原著為例，近期推出的主力產品為總價800萬至1200萬元的疊墅，單價攤下來40000元/平方米左右，這一價格幾乎接近中糧地產去年在孫河拿下的土地樓面價。一些經濟型別墅的單價甚至比周邊普通住宅價格更低，如昌平區香江別墅均價22000元/平方米，而周邊的普通住宅價格基本26000-28000元/平方米之間。
從4月份入市的別墅項目產品結構來看，仍將以較低總價的別墅產品為主。如位于昌平上西山東麓的香江別墅，計劃推出聯排、雙拼、獨棟三種產品，戶型從310平方米-444平方米，總價僅600萬元起；懷柔東亞華欣灣推出的小獨棟產品的最低售價也不過680萬元。
亞豪機構認為，從今年的數據來看，經濟型別墅仍舊是別墅市場的主力。截至3月20日，今年以來北京總價800萬元以內的經濟型別墅交易量占到別墅成交總量的57%。經濟型別墅已經成為一些改善性公寓的主要競爭對象。
