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2024年11月24日
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近年來隨著城市軌道交通建設的提速，昆山、太倉等長三角城市的樓市發展迅猛，不少針對上海地區的項目銷售火爆。滬寧高鐵的開通，讓沿線城市邁入“鐵路公交化”時代，再度為區域樓市帶來發展的契機。不過，對于準備購買異地“高鐵房”的人群來說，房地產新政對異地購房的限制依然是一道“門檻”。
沿途樓市受益
高鐵正式開通運營，滬寧沿線正式邁入“鐵路公交化”時代，跨城市上班族隊伍正在壯大，這有望使沿線21個站點的房地產業迎來新增長。
萬科尚玲瓏項目坐落在滬寧高鐵蘇州工業園區站，據售樓人員介紹，該項目的購房人群中就有跨城市上班族，不過據了解，此類購房者一般不是每天跨城市上下班，而是采用“5+2生活模式”，即工作日5天在上海，周末回蘇州。此外，上海的購房者跨城市上下班的現象也有，但相對較少。
就上海本地樓市而言，高鐵開通的影響還沒有快速顯現。
高鐵南翔北站毗鄰的中冶祥騰城市廣場售樓處工作人員表示，該樓盤前期宣傳時在上海周邊一些城市打過“高鐵牌”，目前昆山、太倉等周邊城市的購房者較多，這類人群主要考慮到該項目附近有高鐵以及軌交11號線可以通達長三角經濟發達地區和上海市中心，地理位置比較好，“投資性的客戶也有，但高鐵通車前后樓盤銷售量比較穩定”。
記者了解到，中冶祥騰城市廣場距離南翔北站步行需15分鐘左右，目前均價比上月有小幅上漲。
高鐵沿線嘉定新城的中信泰富又一城項目經理杜旭明表示，目前，高鐵效應無法直接作用到上海本地項目上，畢竟高鐵與城市軌道交通是存在本質差異的，特別是中環以內的項目，高鐵的開通對此類項目不存在任何影響。外環、外環外的項目的確會受到影響，如中信泰富又一城這樣的商住一體化項目，隨著高鐵的開通，人口導入會有所提升，將促進項目本身的商業氛圍。
有業內人士指出，高鐵效應在開通前期就有所體現，高鐵帶來的不僅僅是經濟、生活的改變，隨著滬杭高鐵的建成，由高速鐵路銜接城市軌道交通所形成的蜘蛛網形的快速交通模式將繼續伸展蔓延。高鐵交通網絡的形成改變了城市間的時空距離，令公共設施的覆蓋半徑迅速擴大。上海周邊城市將更方便地到上海市區來購物、娛樂、工作，規劃理念創新、各類資源集聚、空間布局合理、配套設施完善、環境適宜等是購房者考慮的重要因素。
異地購房受限
滬寧高鐵的開通有望對沿線城市的房地產市場產生積極影響。然而，想購買異地“高鐵房”首先將面臨異地購房的政策限制。
三部委聯合發出的最新“個人二套房認定標準”規定，沒有當地一年以上納稅證明或社保證明的外地人可以在當地貸款購房，但要按二套房信貸政策執行。
早報記者以購房者身份咨詢了萬科蘇州尚玲瓏項目，售樓小姐表示，如果是異地的客戶，必須在蘇州當地工作一年以上，提供當地社保繳納證明或者公積金繳納證明。否則，即使從未購買過房產也將執行二套房政策，首付五成以上并且利率為1.1倍；如果異地購房者已有過一套貸款的房產，可能將以第三套房貸政策計算，首付五成半至六成，利率為1.2倍。
記者又詢問了常州等地的樓盤，這些項目的工作人員都表示異地購房者需要提供納稅證明等一些材料送銀行審核批貸，開發商無法在房貸政策上幫客戶與銀行協商以提供優惠。
常州綠地世紀城售樓處的工作人員小張在專門詢問了多家銀行后告訴記者，“現在外地客戶沒有暫住證的話銀行不可能放貸，還需提供收入證明等多項材料。”
景瑞房地產銷售總監楊子江表示，高鐵對上海未來的發展有著重要作用，但可能會是在十年之后，畢竟這還需要其他相關配套設施的輔助。
楊子江強調，高鐵的開通原本就旨在促進城市化進程，但異地購房政策會直接影響跨城市的購房需求，因此，除非在長三角地區放開異地購房政策，不然高鐵概念將難以有效推廣。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，“異地購房政策短期內出現松動的可能性并不大。”新政出臺僅過去三個多月，如果現在異地購房調控政策松動，地方性的松動會更加明顯，這會對整體樓市調控效果帶來負面影響。顧云昌還指出，對于被高房價擠出一線城市的購房者，雖然在周邊城市的購房成本會下降，但交通成本相應提高，其實解決此類人群的購房問題還是要回到保障性住房的有效落實上。
“異地住宅投資在未來一段時期內都可能遭遇低迷。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟(博客)認為，雖然部分購房者有到高鐵沿線城市置業的打算，但對普通人而言，搭乘高鐵上班往返的成本太高。但他認為在昆山、蘇州等一些環境良好的城市養老置業卻是個不錯的選擇，年輕人來回探望父母也很方便。目前，昆山等地沿線樓盤不少高舉高鐵牌招攬購房者，但后期規劃配套、高鐵運營狀況等都是讓買房人觀望的因素。
調查顯示，四成網友會選擇購買高鐵周邊新樓盤自住，其中20.8%的網友明確表示會購買，另有42.6%的網友認為，可以考慮購買高鐵周邊樓盤給父母養老。
大上海擴容
時間距離的縮短，以及刷卡消費的模式，使“同城效應”進一步升級。
“在上海創業，到昆山置業”，這是昆山一家房地產公司近期在樓盤開盤前發布的廣告。其實，昆山、太倉早已是上海人置業的后花園，高鐵使得原本閉塞的區域瞬間成為上海的“衛星城”。
隨著寧杭高鐵、滬杭高鐵在今明兩年將陸續建成，由高速鐵路串聯起的“鐵三角”快速交通經濟模式將最終確立，也使得對上海高房價望而卻步的置業者們有了更多的購房選擇。
“高鐵行”在1小時內可通達上海、昆山、蘇州、無錫、常州甚至更遠。“蘇錫常居住、上海工作”的高鐵上班模式將有進一步的發展。而常州中心區高端精裝修住宅的價位同上海最外圍居住區普通公寓的價格差不多，在1萬元/平方米。相對于中心區的工作，同樣是40分鐘左右回家的居所，可以選擇兩種截然不同的生活氛圍。
縱觀上海的郊區發展歷程，從第一條軌交開通以來，第一批改善性住房的人口擁往徐匯南、閔行地區，沿線住宅現已是一片成熟繁榮景象。依托滬寧高速等交通網絡建設的嘉定新城，將使市區人口逐漸轉移到產業特點規劃分明、生態配套環境良好、具有一定輻射功能的上海郊區現代化新城。而長三角區域也或將緊跟步伐，隨著高鐵的開通伸展開發的觸角。
隨著高速鐵路的逐步發展，采用“軌交+物業”、“軌交+沿線住宅開發”的開發模式，將吸納更多外圍人群加入到高鐵經濟圈內來，帶來樓市發展的新力量。
調查顯示，45%的網友認為滬寧高鐵的開通將縮小一二線城市房價的差距。
楊子江表示，滬寧高鐵的建造對長三角尤其是江浙滬小長三角的發展帶動是肯定的，但目前還不能顯現出高鐵帶來的一些生活改變，規劃可能要在下一個十年計劃中慢慢得以體現。據其透露，過往公司在長三角、上海、重慶天津的營銷額比例在3:5:2，明年計劃可能到4:4:3左右，“如果異地購房政策松動，經過一年左右的運營調整，滬寧高鐵的效應最快也要明年才能體現。”
業內人士指出也指出，高鐵的作用主要是長三角區域資源的整合，對上海的房價應該沒什么影響，就目前來講選擇異地購房自住或養老的人應該不多。高鐵主要的價值還要在以后的規劃、配套成熟后才能體現，但對于長期投資可以考慮。而周邊城市將會以上海為主，產業分工更加明確，依托高鐵帶來的整體經濟效應將逐漸顯現。
