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2024年11月24日
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“房”無疑是當下牽動最多人的熱門話題。老百姓關心房價漲落，地方政府關心土地出讓收入，開發商關心市場未來走勢。
在國務院發展研究中心企業研究所主辦的第十二屆中國企業發展高層論壇上，國研中心市場研究所所長任興洲、住房和城鄉建設部研究中心主任秦虹、保利房地產集團副總經理劉平等我國房地產市場研究領域的重量級專家和業界人士對2014年房地產市場走向做出研判。專家認為，我國房地產市場高速增長時代已結束，市場分化在加劇，以北京為代表的一線城市房價還有上漲空間，而三四線城市房地產市場存在風險。
政府應重視調控的針對性
對于今后中國房地產市場的走勢存在著兩種截然不同的觀點。一種觀點認為，2014年中國房地產市場將依然火爆，房價將繼續大幅上漲，還有人認為2014將是中國房地產轉折之年，房地產積聚的風險將集中爆發，甚至有崩盤的危險。
對此，國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲認為，當前各城市房地產出現明顯分化的趨勢，尤其是三四線城市存在潛在風險，“有的城市去庫存化周期拉長到14-16個月，存在產能過剩的風險，另一方面它們還不得不拍賣土地保持財政平衡，這個過程蘊含了巨大風險。”
任興洲指出，當前中國房地產市場呈現五方面新的階段性特征。
第一，住房存量顯著增大，已達到相當規模?！?012年全國城鎮家庭戶均住房1.03套，城鎮戶籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來看，住房自有率已經很高，2012年人均住房面積達到26.9平方米，我國城鎮居民住房極度短缺的時期已經過去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的?！?/p>
第二，這兩年城市間分化特征顯現。在住房銷售、住房價格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。
不同城市房價漲幅不一，一線城市依然火爆，房價漲幅較大，北京屢屢出現日光盤，供給仍然比較緊張。二線城市房價雖然也在上漲，但是增幅比一線城市要低。三四線城市和一部分二線城市庫存量加大。在土地出讓和投資方面，一線城市和部分二線城市需求原因導致地價大幅上漲，溢價幅度驚人，“北上廣深四個一線城市，2013年的土地出讓收入達5100多億元，比2012年同期上漲了181.72%，創下歷史最高紀錄。而有的三四線城市土地價格平穩，甚至開始有所回落。”
第三，房地產開發企業也出現分化的趨勢，大企業之間的競爭進一步加劇，企業集中度提高。
“2013年，前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高，勢頭越來越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企業資金鏈斷裂，處境困難。未來大企業之間的競爭將進一步加劇?！?/p>
第四，城鎮住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末，政府累計解決了2600多萬戶家庭住房困難問題，“十二五”期間我國將再建成3600萬套保障房，此外政府承諾再增加1000萬套的棚戶區改造項目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來越清晰?！?/p>
第五，地方調控呈現因地制宜的新趨勢。以往中央政府調控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來，各地出現了針對性強的差異化調控措施，分類調控的趨勢和特征比較明顯。
任興洲說，當需求快速上升的時候，房地產泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時候，泡沫破滅的幾率就會提高。針對房地產市場出現這些新特征，以及市場分化的趨勢，政府應更加重視調控的針對性和分類指導，這是一個大趨勢。
房地產市場即將進入新階段
住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產市場經過十幾年高速增長，將要進入新階段，有三方面新變化：
第一，房地產市場高速增長的時代已經過去，房地產增速也會下移。過去十年中國房地產市場經歷了一個非常高的增長，這主要得益于外部環境所支撐。
“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來，過去十年絕大多數年份貨幣政策相對比較寬松，而且過去十年中國經濟高速增長帶來了收入的提高和對住房資產購買能力的提高?！?/p>
但是，這種高速增長在未來十年很難實現。因為上述條件都發生了變化。
未來沒有制度改革釋放需求，政府很難再像過去一樣超發貨幣，城鎮化質量、人口年齡質量也會發生變化。“此外，盡管政府一再調控房地產市場，但是從來沒有真正對投機和投資性需求采取措施，未來政府會抑制投機和投資性需求，房地產增速也會隨之下移?！?/p>
第二，過去以新房交易為絕對主體的市場在發生變化。下個十年將迎來存量房時代，二手房市場的成交會與新房市場持平，甚至超過新房市場，對房地產開發會產生新影響。
第三，下一步房地產開發將從以住宅開發為主向商業、寫字樓、旅游地產等服務 型 地 產 轉 變 ， 這 是 城 鎮 化 率 超 過50%，收入水平超過8000美元以后的必然特征。
秦虹說，房地產市場發展的新階段需要房地產企業加速創新。過去房地產開發處于比較初級的階段，未來房地產市場將會從區域性機會轉變成結構性機會，需要企業去挖掘，以獨特創新的商業模式來把握，不是所有的企業都能干。
尋找市場和政府調控之間的平衡點
任興洲認為，未來房地產市場要健康發展需要處理好幾對關系，這對房地產市場發展非常重要。
首先，處理好市場和政府的關系。房地產市場是一個特殊市場，房子既帶有消費品的屬性又帶有投資品的性質，政府要注意應發揮什么樣的作用。很多國家政府都對房地產市場進行適度干預和調控，尋找市場和政府調控之間的平衡點。
第二，強調推進人的城鎮化。怎樣解決房地產出現的深層次問題？現在政府說促進轉移人口的市民化，主要是轉移到中小城市。但是，解決了他們的市民化一定會留在中小城市嗎？中央城鎮化工作會議提出，發展各具特色的城市產業體系，我覺得找到了病根，“如果沒有產業體系他們是留不下來的，還會繼續往大城市聚集。因為城市之間的產業體系、公共服務不平衡，所以如何增強中小城市的產業承接能力，疏解一線和二線城市的壓力，這是一個大的問題。如果不解決深層次問題，北上廣深的壓力依然會存在?！?/p>
在規劃和用途管制下，集體經營性建設用地入市，同權同價。這是一個大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個供給方，有利于提高城市用地效率，適當增加生活用地和居住用地，在結構上加以調整，這也是解決深層次矛盾的有效方法。
第三，建立多元可持續的城鎮化資金保障機制。
城鎮化工作會議提出“城鎮群”的概念，在北京、上海這樣核心城市周圍打造城市群。比如，昆山和上海連通以后，上海的地價可能會緩解。在一些地區交通打通后，就可以在城市群里邊系統地協調性地解決房地產發展中的一些問題。
開發企業要實現創新性發展
秦虹認為，未來開發企業要實現創新性發展，需要從以下五方面入手。
第一，實現以模式創新和產品創新為主的開發。未來新建住宅還有空間，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開發企業需要具備競爭力。“未來地價不會降，勞動力成本不會降，建筑物成本也不會降，控制成本就成為企業核心。只有那些開發模式新，資金周轉快速，有獨特產品和很強控制能力的企業才能在未來市場上有競爭力。”
第二，以資產管理為核心的商務樓宇開發。如果開發企業能夠掌握資產管理這個核心，在第三產業升級快的地方均衡開發寫字樓宇，還是有市場空間的。
第三，以改造升級和管理提升為核心開發存量房。
第四，以服務配套為核心開發養老住居。中國很快進入老齡化社會，下一步企業可以服務提升來打造養老住居，市場前景非常好。
第五，以直接融資為核心的多元化融資。下一步多元化一定是企業必須把握的發展戰略，包括產品多元化，業態多元化，投資地域多元化，以及資本結構的多元化。
北京房價將繼續上漲核心區將達幾十萬
房價問題一直是老百姓最關心的熱點話題，北上廣深四大一線城市的房價無疑具有風向標作用，尤其是北京的房價走勢備受關注，對于2014年北京房價，保利房地產副總經理、北京公司董事長劉平判斷，“北京核心區的房價可能漲到(每平米)幾十萬元?！?/p>
劉平表示，北京房價上漲空間很難用絕對數字去判斷，因為北京從2012年開始，土地供應里有50%是用來建自住型商品房和保障房。房價的走勢跟市場變化、地段等因素有關。
“價格看地段，如果天安門附近的話，房價漲到幾十萬元一平方米還是有可能的。北京三環以里和三環邊上有三年多沒有供地，好地段的房價還是會漲的。”劉平說。
劉平認為，高房價問題，實際上是過去十年中國經濟高速發展，以及寬松貨幣環境等因素共同作用導致市場價格快速增長。
“當前的經濟已進入中速發展期，需求逐步會穩定。房地產開發企業的好日子肯定也沒了，接下來是怎么把握未來走勢，做好提前規劃，未雨綢繆。”
劉平說，城市間的差異化越來越明顯，高房價現象主要還是在北、上、廣、深等一線城市和部分二線城市。
“通過對北京、廣州、上海、南京、廈門這幾個地區的調查，我們發現住房需求缺口最大的還是北京，將來還會有房價上漲帶來的壓力和問題。同時確實有一些三線城市的房價有下跌的現象?！?/p>
“除了地價外，成本增加也是導致房價居高不下的重要原因之一?！眲⑵秸f，在房地產企業成本中，土地、稅費、融資成本占的比例是非常高的。2008年到2013年，地價的平均漲幅高達16%，高于同期8%的漲幅。
劉平強調，政府對房地產企業和市場進行監管是有必要的，但同時審批的效率也要再進一步提高。他呼吁，政府應該大力發展房地產產業融資，通過加大直接融資來緩解商品住宅的供求矛盾和房價上漲?！胺康禺a直接融資以后，可能投資和投機就降低了，有豐富的金融產品后，投資者沒有必要都去買房子?！彼J為，這方面中國應借鑒國外的經驗。
