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2024年11月24日
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10年前一名30歲的投資者如果有眼光，買房出租當“包租公”、“包租婆”的話，那么四十出頭就已經(jīng)可以回本。不過，在房價連年攀升的今天，即使租金價格也在水漲船高，然而廣州的租金回報率卻跌破一年期存款利率（2013年租金回報率為2.9%，而一年期存款年利率為3%）。假使30歲買樓出租，以目前的租金水平計算，即使無間斷地出租，到60歲退休了也難回本！
廣州傳統(tǒng)的節(jié)后租房高峰就將來臨，記者盤點整理廣州樓市住宅租金數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，十多年來，二手住宅均價已經(jīng)翻了遠遠超過兩番，但是全市租金水平卻只翻了一番。
他們關(guān)注租金回報率
貸款買房者：出租回報率太低可能影響到持有能力。
舊樓購買者：樓齡較長的舊樓由于價格上漲空間較小，購房者會重點考慮出租回報率。
他們不關(guān)注租金回報率
新房或次新房購房者：新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。
租金回報率低難投機？
房價上漲或帶來溢價
近年，廣州樓價不斷飆升，行情水漲船高，相比租金回報，大多數(shù)投資者更看中樓價上漲帶來的利潤，有的以長遠升值為目標，有的試圖抓住短炒空間紛紛進入房地產(chǎn)市場。雖然租金回報率也是投資回報的一部分，但是由于樓價上漲幅度較大，租金回報率在不少投資者眼中重要性逐步下降。從中介數(shù)據(jù)可以看到，廣州住宅租金回報率在短短10年時間內(nèi)經(jīng)歷了快速下探的過程，租金回本所需的理論時間也不斷延長，卻依然無礙樓價上漲。
業(yè)內(nèi)人士分析，雖然對于不同的投資者及不同的物業(yè)，在衡量投機價值時，出租回報率的重要性可能有所不同，但是出租回報率都不可忽略；特別是對于貸款買房的投資客來說，出租回報率太低可能影響到自己的持有能力。另外，對于不同類型的物業(yè)，出租回報率的重要性也有所不同。比如樓齡較長的舊樓由于價格上漲空間較小，因此投資者在衡量投資價值時要重點考慮出租回報率；而新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。
滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，受目前樓市新政大環(huán)境制約的影響，買家購入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購房成本雖然是相當花費時間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業(yè)主只要一直持有物業(yè)到政策適度放松的年份，便可獲得更多溢價出售的機會。不過值得留意的是，除了2012、2013年共計13萬套網(wǎng)簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續(xù)交付使用的住宅單位中，至少有6至7萬套單位流入租賃市場，這類次新房物業(yè)將會直接沖擊其他樓齡較長的物業(yè)的租金。故即使整個市場的平均租金處于逐年上升態(tài)勢，但樓齡超過20年的舊式物業(yè)，其租金將有可能出現(xiàn)高位回落。
“今年區(qū)域內(nèi)一手新樓的供應不少，對市場有所沖擊，周邊一些城中村也利用宅基地興建高層住宅供應租賃市場。”中原地產(chǎn)白云區(qū)營業(yè)經(jīng)理李志軍預期，白云新城一帶今年的住宅租金料將相對平穩(wěn)。
區(qū)域租金：
天河、海珠、番禺租金漲得兇
自2010年亞運會之后，廣州的年租金漲幅就持續(xù)保持在約10%左右的水平。廣州市國土房管局租賃管理所對近年來租金上漲的原因作過分析，一方面是因為后亞運時期廣州良好的城市環(huán)境的推動作用，以及“城中村”改造打破了局部地區(qū)住宅租賃市場的供求平衡，形成租賃房源供不應求。其次是由于中心城區(qū)房租較高，周邊區(qū)域房租較低，隨著周邊區(qū)域交通條件的改善（如地鐵開通），致使許多人群租房時更傾向于選擇外圍區(qū)域，提高了城市周邊區(qū)域的房租。同時周邊區(qū)域房租基數(shù)較小，周邊區(qū)域稍小的房租提升必然帶來較大租金指數(shù)的提高。此外，調(diào)控政策近年來持續(xù)出臺，部分剛需一族總會有一段時間持觀望態(tài)度，推遲購房計劃轉(zhuǎn)為租房，客觀上也助推租金上漲。
業(yè)內(nèi)人士認為，2013年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金較大幅度上漲的態(tài)勢。租賃需求長期保持旺盛，反映了廣州真實居住需求仍十分龐大。租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、城市建設提速、城市價值和城市吸引力不斷提升的真實體現(xiàn)。
分析近兩年來廣州主要住宅租賃板塊的租賃走勢可以發(fā)現(xiàn)，租金漲幅排名前十的各板塊中（粵墾板塊，棠下板塊，沙河板塊，新港西板塊，廣州大道南、南洲板塊，江南大道板塊，大石、洛溪板塊，市橋、沙灣板塊，鐘村、南村板塊，羅沖圍、西槎板塊），天河、海珠、番禺各有三個板塊位居其中，另一個板塊位于白云區(qū)，顯示廣州東部和南部的住宅租金整體漲幅更大。
“前兩年1800元的租金水平可以有七八套房源。”中原地產(chǎn)海珠區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理王健武告訴記者，近年來海珠區(qū)除了吸引在客村產(chǎn)業(yè)園上班的租客外，隨著配套設施的逐步完善，也吸引到不少在體育西一帶上班的白領(lǐng)階層，近兩年平均每年兩房單位都要加租200元左右。而板塊內(nèi)的租客普遍在30歲以下，不少都是打算入市購房的，不過在“穗六條”出臺后，其社保繳交年限未夠三年，無奈只能選擇轉(zhuǎn)買為租，加劇了租賃盤源的緊張。
合富置業(yè)光大翠榕分行主管譚湘文也坦言，近年來租客由“河北”往“河南”轉(zhuǎn)移的傾向比較明顯，像不少在十三行、南方大廈工作的人員，開始選擇在光大花園租房，主要是海珠區(qū)的租賃市場不乏小區(qū)較大、交通環(huán)境較好的盤源，性價比不低。
投資分析：
30平方米以下戶型回報率高
合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位，租金回報率高于市場整體水平的同時，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍是將投資的重點鎖定在小戶型單位上。去年，面積在30平方米以下的物業(yè)平均租金回報率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業(yè)平均租金回報率最低，不到2.3%。從合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區(qū)域，同時也是投資者關(guān)注度最高的區(qū)域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報率達3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由于總價不高但租金和租賃活躍度都不錯，因而亦相當受投資者青睞。
業(yè)內(nèi)人士建議，對于還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除了住宅外還可以考慮商業(yè)公寓，而對于已沒有名額買住宅的人士來說，商業(yè)公寓對比起其他商用物業(yè)來說，投資穩(wěn)健性相對高一些。在衡量物業(yè)投資價值的時候，除了參考買入價格、租金回報率等因素外，還可以參考出租活躍度。
