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2024年11月24日
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北京發明了多少種房子？
“光北京就有十七八種，全國得有三十多種”
從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到后來的經濟適用房、廉租房、兩限房，以及“京七條”創造的“自住型商品房”，至少有十七八種住房品種并存于北京普通商品房的體系之外。但這么多創造發明，卻既沒有遏止房價高漲的走勢，也沒有改變普通人住房難的困境。
2013年9月19日，北京秋季房地產展示交易會上，正值中秋小長假，參觀的觀眾絡繹不絕，人流如潮，冒雨打傘排隊領票入場。
就在國家統計局宣布北京房價再度領漲全國的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出臺了地方版的樓市調控新政“京七條”，意圖穩住房價。
新政最大的創意是制造了一種新的住房品種—“自住型商品房”。它比周邊的商品房便宜三成，所有符合限購資格的市民都可以購買；當然，已經在保障房那邊排著隊的家庭有優先權，并且5年內不能上市交易，賣的時候也得補上這一部分差價。
盡管2013年只剩下最后2個月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套“自住型商品房”的用地，相當于一般年景下北京新房總成交量的1/5；明年的計劃更為龐大，5萬套。
其實“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品種本來就琳瑯滿目—從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到后來的經濟適用房、廉租房、兩限房，一大批名目繁多的住房品種并存于普通商品房的體系之外。華遠地產董事長任志強早在2005年就做過統計調查，“光北京就有十七八種，全國得有三十多種”。
如今又添了“自住型商品房”這個新成員，試圖為一個新的群體解決住房問題。相較之前兩限房、經濟適用房的購房標準，其家庭資產審核門檻有所放松，更多人群被納入到低價購房體系之中。
叫什么名字并不重要。重要的是，同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經年，卻并沒有阻擋北京房價一騎絕塵地高漲，也沒在多大程度上解決這些群體住房難的問題。其癥結何在？為什么還要創造出一種實質上并無新意的“自住型商品房”？
“不得不做點事情”
10月25日，北京樓市新政發布后兩天，放出了兩個需要配建“自住型商品房”的地塊，一個在密云縣，一個在門頭溝區，都屬于北京的遠郊區。
“逼出來的。”10月29日，當某報記者問及“京七條”的出臺背景時，任志強迅速給出這四個字。
自從2012年6月份被限購政策壓抑許久的剛需爆發之后，北京的新房價格已經實現了連續16個月的同比上漲，最近6個月領漲全國，9月份依然是以高達20.6%的同比漲幅位居首位。
“壓力太大，他們不得不做點事情，最起碼要有一個政治表態。”一位接近北京住建委的業內人士告訴記者。
2013年年初，北京市承諾的房價控制目標是“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定”，如果“穩定”等同于“不漲”，這個目標顯然已經很難完成。最近在接受媒體采訪時，北京住建委副主任王榮武坦承環比漲幅雖然低于同比，但也已經超過了6%。
一邊是熱度不減的房價，一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問責，整個2013年，北京住建委倒是一直在動用行政干預等手段來控制房價。在前端，控制預售證的發放、價格定得太高的樓盤拿不到預售證，早已是業內公開的秘密；在后端，限制住一些地塊的拍賣最高價，讓開發商去競拍配建的限價房或保障房的面積，以控制土地溢價，進而調控未來的房價。
“自住型商品房”最終也是要通過土地競拍上的一些手段來實現。根據《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品住房用地，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。
10月25日，北京樓市新政發布后兩天，放出了兩個需要配建“自住型商品房”的地塊，一個在密云縣，一個在門頭溝區，都屬于北京的遠郊區。位于密云縣的44萬平米的地塊給出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，房屋銷售限價為10500元/平方米”，相當于該地塊不到6%的面積。
毫無疑問，建在該地塊上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市，即便有效，拉低的也是一年后的房價。鏈家地產市場研究部張旭認為，本次新的調控措施中，既帶有表態性質，也有增加市場引導能力的實質行動。但整體來看，更多的是穩定房價預期。比如，或許能引導一些急于購房又資金緊張的剛需階層放緩入市計劃。
難解供需矛盾統計意義上的房價存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。
一年后，那些沒有保障房購買資格、買商品房又捉襟見肘的“夾心層”能否真正受惠于這個新的住房名目，一路向前的北京房價能否真正被拖住步伐，記者采訪的業內人士普遍表示悲觀。
高策地產董事長陶紅兵肯定了“京七條”為夾心層提供了一條可能的購房路徑，但他仍然認為這不能從根本上改變北京住房供需失衡的狀況，也就不可能真正拉低房價，反而可能加劇改善型住房的供需失衡。高策地產是一家浸淫北京市場多年的一手房代理公司。
“北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就會更加緊張；而近幾年北京的戶均成交面積在逐年加大，這說明改善型住房的需求占比在不斷上升。這就會帶來一種新的結構失衡和價格上漲。”他說。
即便是“自住型商品房”試圖覆蓋的中低收入購房者群體，其供需矛盾也很顯著。北京目前約有13萬戶家庭在輪候保障房，按照一般情況剛需占比八成計算，每年約有8萬戶不享受保障資格的首次置業群體，遠遠超過北京計劃推出的每年5萬套“自住型商品房”數量。
興業證券分析師劉建剛根據北京新增常住人口測算出的住房需求約1500萬平米，但近3年北京平均新增住宅類用地997萬方，“供求矛盾是北京市房價持續上漲的根源”。
“如果自住型商品房的供地特點比照剛剛推出的兩塊地，那么這項新政的效果將大打折扣。”前述接近北京住建委的業內人士表示，“即便是夾心層，恐怕也很難接受門頭溝和密云這樣的遠郊住房；況且這兩塊地的配建比例只有5%左右，遠低于20%－40%的配建總計劃。”
統計意義上的房價反而存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。這是北京市政府所樂見的。
“政府把自己該做的事推給了市場” 保障房的建設規模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭。
夾心層最擔心的是，“自住型商品房”看起來跟前些年北京推出的兩限房類似，實質上可以視為一種變相的帶有保障屬性的住房產品，將來會不會僅僅是在建委系統中又多了一種房屋的權屬性質而已。
任志強告訴記者，根據土地性質、建房名目、建設單位的不同等因素，北京前前后后出現過的房屋權屬名目至少十七八種。比如，“房改房”就有“97”、“93”之分，分別擁有97%和93%的產權；經濟適用房也分成新老兩大類，老的經濟適用房沒有上市交易限制；甚至“私房”也有三四種不同前綴的分類。
具化到產權證上時，這些名目減少了一些，但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等，還有不歸地方建委處理的央產房、軍產房。
寄望于保障性住房解決住房難題的人們，普遍的感受是“雷聲大雨點小”，保障房的建設規模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭，更不用提那些常年見諸報端的保障房尋租案例了。
在中原地產研究部看來，新出臺的“自住型商品房”銷售價格比市場價低30%，即使5年后再上市上繳30%的增值收益，依然會比以市場價購買的普通商品房具有更高的收益率。如此同質的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅使極易造成權力尋租。之前經濟適用房與限價房管理過程中就頻現腐敗。
一位不愿意具名的業內人士還特意指出，“京七條”事實上為部委、央企等建設福利房開了一個名正言順的口子。文件中有這樣一段話：鼓勵企事業單位和相關機構將自有用地用于自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。“兩年之后，你會發現，這個看上去很美的自住型商品房很有可能就是一場沒有開始的結束。”
“采用這種土地出讓方式讓開發商配建自住型商品房，實質就是政府把自己該做的事推給了市場。”任志強指出，破解住房僵局，還是那句老話，“保障的歸政府，市場的歸市場。”
