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2024年11月24日
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近日，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心提出的報告中提及小產(chǎn)權(quán)房的改革可能。報告認為，在規(guī)劃和用途管制下，可以允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。對于事實上大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，以解決這一困擾很久的難題。
小產(chǎn)權(quán)房的確是“燙手山芋”。幾乎改革推進相對困難的領(lǐng)域都有共同特點，那就是或者其現(xiàn)狀與法律沖突，或者現(xiàn)實超越法律的制約。小產(chǎn)權(quán)房就是這樣，相關(guān)部門幾乎每年都要打擊一輪，可是小產(chǎn)權(quán)房卻出現(xiàn)得更多。這種情況也說明其中藏著經(jīng)濟發(fā)展的合理性：正因為對經(jīng)濟有利好，對人們福利增長有好處，小產(chǎn)權(quán)房才能快速增長。坦白說，一些地方政府對小產(chǎn)權(quán)房雖然明面上不承認，可是在事實層面并未窮追猛打。因為小產(chǎn)權(quán)房是為我們的經(jīng)濟作了貢獻的。起碼有兩點：其一，大量涌入城市尤其是大城市的農(nóng)民工基本住在城郊的小產(chǎn)權(quán)房，如果沒有價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，這部分人去哪里住？其二，小產(chǎn)權(quán)房對城市高房價有平抑作用。小產(chǎn)權(quán)房價格比商品房低得不是一個檔次。在北京，五六環(huán)的商品房均價已在三萬元以上，而小產(chǎn)權(quán)房卻普遍低于一萬元。
法律為什么不承認小產(chǎn)權(quán)房？追根溯源，在于我們的土地制度。1987年修改《土地管理法》之后，國有土地已經(jīng)可以通過“招拍掛”直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和收益權(quán)，但農(nóng)民的集體土地進入市場的合法通道至今懸而未決。換句話說，目前的土地征用只有國家征地一條路。國家將農(nóng)田或者農(nóng)民宅基地征用過來，給予補償，然后轉(zhuǎn)手用作商業(yè)和工業(yè)用途。但小產(chǎn)權(quán)房的存在挑戰(zhàn)了這一制度。雖然國家不給產(chǎn)權(quán)證，但小產(chǎn)權(quán)房不僅可以拿來租，更重要的是不少農(nóng)民將其進入市場進行買賣。換句話說，建立在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房直接入市，違反了必須先從集體土地征為國有土地再進行商品房建設(shè)的征地制度，事實上是不合法的。
但正如我們所說的，小產(chǎn)權(quán)房雖然不合法卻為國家作了貢獻，具有事實上的合理性。法律與現(xiàn)狀的沖突正是改革的空間。當(dāng)然，改革不是那么容易。小產(chǎn)權(quán)房改革最困難之處并不在于小產(chǎn)權(quán)房本身，而是如果承認了小產(chǎn)權(quán)房就等于承認農(nóng)村集體土地能夠入市和交易。這牽涉的可不只在所有集體土地中數(shù)量極少的小產(chǎn)權(quán)房，而是涉及到整個農(nóng)村土地制度的改革，是真正的大事情。事實上，中央領(lǐng)導(dǎo)的農(nóng)村土地改革已經(jīng)在很多地方試驗了很長時間，無論是成都、重慶還是溫州，都取得了一些進展，但是要真正全國性推廣尚需時機。
有一點是農(nóng)村改革的共識，那就是必須讓農(nóng)民分享城市化帶來的資本收益。小產(chǎn)權(quán)房是最典型的，大城市郊區(qū)的農(nóng)村靠近城市，土地隨著城市擴張而增值，雖然他們的土地仍是集體的，他們只擁有房子的使用權(quán)，但土地和房子本身分不開，其增值理應(yīng)屬于他們的。相比那些城市近郊可以建造小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民，我們也要讓更廣大的中國農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化紅利。如同報告所說，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。只有理順其中的關(guān)系，通過土地確權(quán)，讓土地流轉(zhuǎn)起來，廣大農(nóng)民的土地才具有資本價值，他們才能在中國經(jīng)濟發(fā)展中分一杯羹。
