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2024年11月24日
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近日，一份由國務院發展研究中心提出的報告中提及小產權房的改革可能。報告認為，在規劃和用途管制下，可以允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開平臺，建立統一土地市場下的地價體系。對于事實上大量存在的“小產權房”，可以按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，以解決這一困擾很久的難題。
小產權房的確是“燙手山芋”。幾乎改革推進相對困難的領域都有共同特點，那就是或者其現狀與法律沖突，或者現實超越法律的制約。小產權房就是這樣，相關部門幾乎每年都要打擊一輪，可是小產權房卻出現得更多。這種情況也說明其中藏著經濟發展的合理性：正因為對經濟有利好，對人們福利增長有好處，小產權房才能快速增長。坦白說，一些地方政府對小產權房雖然明面上不承認，可是在事實層面并未窮追猛打。因為小產權房是為我們的經濟作了貢獻的。起碼有兩點：其一，大量涌入城市尤其是大城市的農民工基本住在城郊的小產權房，如果沒有價格低廉的小產權房，這部分人去哪里住？其二，小產權房對城市高房價有平抑作用。小產權房價格比商品房低得不是一個檔次。在北京，五六環的商品房均價已在三萬元以上，而小產權房卻普遍低于一萬元。
法律為什么不承認小產權房？追根溯源，在于我們的土地制度。1987年修改《土地管理法》之后，國有土地已經可以通過“招拍掛”直接轉讓使用權和收益權，但農民的集體土地進入市場的合法通道至今懸而未決。換句話說，目前的土地征用只有國家征地一條路。國家將農田或者農民宅基地征用過來，給予補償，然后轉手用作商業和工業用途。但小產權房的存在挑戰了這一制度。雖然國家不給產權證，但小產權房不僅可以拿來租，更重要的是不少農民將其進入市場進行買賣。換句話說，建立在農村集體土地上的小產權房直接入市，違反了必須先從集體土地征為國有土地再進行商品房建設的征地制度，事實上是不合法的。
但正如我們所說的，小產權房雖然不合法卻為國家作了貢獻，具有事實上的合理性。法律與現狀的沖突正是改革的空間。當然，改革不是那么容易。小產權房改革最困難之處并不在于小產權房本身，而是如果承認了小產權房就等于承認農村集體土地能夠入市和交易。這牽涉的可不只在所有集體土地中數量極少的小產權房，而是涉及到整個農村土地制度的改革，是真正的大事情。事實上，中央領導的農村土地改革已經在很多地方試驗了很長時間，無論是成都、重慶還是溫州，都取得了一些進展，但是要真正全國性推廣尚需時機。
有一點是農村改革的共識，那就是必須讓農民分享城市化帶來的資本收益。小產權房是最典型的，大城市郊區的農村靠近城市，土地隨著城市擴張而增值，雖然他們的土地仍是集體的，他們只擁有房子的使用權，但土地和房子本身分不開，其增值理應屬于他們的。相比那些城市近郊可以建造小產權房的農民，我們也要讓更廣大的中國農民分享城鎮化紅利。如同報告所說，應當允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，建立統一土地市場下的地價體系。只有理順其中的關系，通過土地確權，讓土地流轉起來，廣大農民的土地才具有資本價值，他們才能在中國經濟發展中分一杯羹。
