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2024年11月24日
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江蘇有個“鬼城連連看”，鎮江丹徒、常州、無錫三點一線，如果有誰想體驗“鬼城”一日游，這條線路無疑是最佳的選擇。
在江蘇省，繼常州和鎮江丹徒先后成為著名“鬼城”之后，無錫也被眾多調研機構、媒體、專家捧上了“鬼城”排行榜。大面積樓盤處于空置狀態，或因捂盤惜售，或因無人問津，或因投機投資。且空城現象已經相當明顯，搜房網數據監控中心顯示，8月5日至8月11日，無錫全市商品房成交7.26萬m2，環比前一周減少5.57萬m2，跌幅達43.41%；其中住宅成交面積收于6.37萬m2，環比減少4.77萬m2，跌幅達42.82%；商品房成交均價收于8208元/m2，環比減少181元，跌幅2.16%；其中，住宅成交均價出現大幅下跌，環比重挫727元，收于7380元/m2。這一數字僅與一星期前相比就可謂跌至了“冰點”，這是否意味著無錫各大新城正在遭遇一輪新的挑戰？
除此之外，無錫已經投入使用或者在建的城市綜合體項目約30個，總體量超過1500萬m2，而去年無錫在售或即將出售的綜合體總體量就已經超過800萬m2！通過無錫市規劃部門提供的數據分析，至“十二五”末無錫市區1224平方公里范圍內將涌現出24個“城中之城”為300多萬人服務，而其他3000多平方公里內的300多萬人無商業配套可用，新老城區功能配置的差距著實令人擔憂。？
去化緩慢的濱湖新城
周末早上九點多鐘，無錫濱湖區各大道路上依然行人稀少，除了各大樓盤售樓處內閑散的三三兩兩售樓員外再無他人。“在這里投資的很少，基本上都是自住。這里房子也不便宜，買來投資漲幅空間不大，而且現在無錫有限購政策。”面對大批空置樓房的“西上海·華府天地”，銷售人員的話說得有些無力，而在不遠處一個動遷小區天竺花苑內，一位居委會阿姨又是另一番看法：“應該賣了好幾年了吧，房價肯定比我們這邊高多了。這邊的房子不好賣，我們當時動遷每家每戶都分了好幾套房，現在都很難租出去，無錫的房子造得太多了。”
靠近“華府天地”的另一個臨湖大盤，占地40多萬平方米。高層公寓的每平方米均價達到近20000元/m2，空蕩蕩的社區讓人感覺有些冷清。售樓人員對于被問及的商業配套問題顯得頗不以為然，“既然買這里的房子，看重的就是這里的風景。要配套的話，不如去市區買。況且，現在大家都有車，到哪里都方便。”幾個過來給客戶裝空調的工程師卻告訴我們，別墅區域內完成裝修的也不過十幾套，入住率很低。
而在蠡湖大道附近名為“蠡湖香榭”的項目已經停止施工，據悉因樓盤銷售不暢造成資金周轉問題不得不緊鎖售樓處大門。同樣位于蠡湖大道兩側的保利、華潤、萬科等名牌樓盤交相掩映在新城綠化帶中，雖然大多開盤時間較早，但入住情況并不理想。整個區域單價可以說并不算太貴，但因為缺乏周邊商業配套，銷售極為緩慢。附近一處花店的老板抱怨，“住戶太少，生意根本做不動，當時覺得這邊房子的升值潛力好，就在這邊租了個商鋪，1年租金11萬呢！眼睜睜的看著賠錢。”湖濱路上的“天安·曼哈頓”也同樣遭遇著去化緩慢、銷售遇冷的問題，有置業顧問坦言，該盤1期3棟樓盤2010年已經交付，均價在12000～13000元/m2。至今只有1號樓銷售近60%，且入住僅有30多戶。
“水土不服”的“西洋設計”
有業內人士分析，無錫各大新城短期房價暴漲與開發商捂盤惜售不無關系。也有人表示，政府發展步伐過于急躁，為追求短期實現50年富強夢，項目貪大求洋，開發全面鋪開，建造貪圖檔次，短期內架子拉得太大太開。“100萬人口、湖濱CBD”、“城市新中心、產業新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態新標桿”，目標聽起來很誘人，卻違反了“子城”追隨“母城”逐步發展的自然規律，何況無錫同時啟動的不僅僅只有一個湖濱新城。所以這批新城的發展可想而知。
再者，無錫新城的規劃偏離了中國國情中普通百姓的生活需求，過于與國際接軌。寬大的馬路需穿越數個紅綠燈才能到達街道對面；一個十字路口堪比老城一個小區；市政廣場一望無垠，卻極度缺乏社區小型活動廣場；步行走出社區需大半小時，且內部缺乏生活商業體，購買油鹽醬醋、針頭線腦都要驅車前往城中心的商業區；城市公共設施都在“汽車可達、步行難找”的邊緣地帶；所以才有人將這些新城比喻為一個個由“小汽車串聯的活動孤島（居住、辦公）”組合成的“機器城市”，完全可以成為現代主義汽車城市的典范和教科書。同樣是一種“國際大師”設計在中國城市規劃中的“水土不服”吧。
