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2024年11月24日
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商品房７０年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當時的地價補繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點時，“房子７０年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實起來。
有關７０年的擔心
剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒有去想７０年之后的事情，直到她無意中看到《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，在這部２００５年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回。”
“屆滿”“未獲批準”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔心自己房子未來的命運。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬于自己，陳卓心有惴惴。“７０年后，我的房子還是我的嗎？或者說，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”
這是每一個商品房擁有者都要面對的問題。
在我國，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地７０年。７０年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會擔心“７０年后”的根源所在。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見，從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定。這個政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“７０年后的續(xù)期，還要付出多大的代價？”
土地使用權(quán)到期后的幾重猜想
２０１１年上海的一場土地拍賣會上，預申請須知中一條“出讓人收回并補償相應殘余價值”的規(guī)定，曾在社會上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
再次申請土地使用需要補繳土地出讓金，不過補繳多少，以什么為標準，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答。
有些人悲觀地認為，７０年土地使用權(quán)到期后可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少，而土地的價值則剛好相反。不過，這種做法帶來的社會成本和經(jīng)濟成本都過于巨大，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式。
楊紅旭認為，根據(jù)《物權(quán)法》“自動續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對物業(yè)的合法權(quán)利應當是立法的基本出發(fā)點，直接收回土地，或是根據(jù)當時的市場價格補繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規(guī)。”
一場未完成的土地制度改革
１９９０年５月１９日中華人民共和國國務院第５５號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行，該條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地７０年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設用地土地實行國有、個人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。
盡管現(xiàn)在“７０年土地使用權(quán)”的問題飽受爭議，但回顧我國改革開放的歷史不難發(fā)現(xiàn)，從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權(quán)的出讓、買賣，這無疑是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個里程碑式的進步。“住宅用地７０年土地使用權(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一。
事實上，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行時間限制也并非獨創(chuàng)，在其制度設計之初就受到了當時香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗，在相關法規(guī)和政策健全的基礎上，本著對公民私有財產(chǎn)的尊重，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會造成嚴重的社會問題、侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
不過，從我國相關法律制定之初到現(xiàn)在，20多年過去了，由于當時的法律、法規(guī)并沒有過多涉及７０年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切，這場始于20多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系。“７０年后土地使用權(quán)怎么辦”，不僅是購房者關心的個人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題。
