以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
現行土地制度是推動土地價格上漲，進而拉升房地產價格的重要誘因。保障房只能解決最基本的問題，在解決中低收入人群住房方面起到托底的作用，而不太可能完成抑制房價這樣艱巨的任務
國家統計局數據顯示，今年1至6月，全國商品房銷售面積和住宅投資增速分別達28.7%和20.8%。6月份，70個大中城市住宅銷售價格與5月相比上漲的有63個。這些關鍵性的指標說明，現階段我國房地產市場仍持續火爆。4月，住房城鄉建設部公布2013年保障房建設管理時間表，較之去年提出的保障性住房建設目標，更實更細。如此局面下有人質疑：為何近兩年的保障房建設沒能有效抑制商品房價格上漲？
筆者認為，保障房與商品房之間復雜的相互關系，尚未被客觀全面地分析。
首先，現行土地制度是推動土地價格上漲，進而拉升房地產價格的重要誘因。多年來，我國施行城鄉分治的土地管理制度。大致上，城市土地用于基本建設，農村土地用于農業生產。基于維護戶籍管理和保證農業生產等原因，兩種土地之間沒有正式轉換關系。這使得城市用地隨著城市規模擴大，越來越稀缺，土地價格也隨之抬高。現實中，各地保障性住房大多建設在城鎮土地上，雖說這一做法確保了保障性住房的公共設施配套，卻加劇了城市用地稀缺。換言之，在城市土地作為稀缺資源的客觀情況下，保障房與商品房用地存在爭奪關系。
其次，低價低租的保障性住房可能進一步推高商品房價格，而不是降低。長期以來，我們習慣于通過增加市場供給的方式來穩定價格。就像糧食漲價，補貼種糧戶，增加播種面積，提高糧食產量，遏制價格上漲。但住房問題的特殊性就在于，土地管理不變，只調整住房政策往往不夠。加之各地方政府都有意無意地將土地出讓收入作為本級財政收入重要來源。大量的基礎設施建設，市政供暖、供氣和供水，都依靠財政資金作為支撐。為保證公共事業開支，低價供應的保障房用地，需要剩余的城市土地承擔起相應差價，以維持地方財力的可持續。如此一來，土地成本再次被拉升，也更難以控制商品房價格上漲。
再次，有人認為讓富人多掏錢購買商品房，是補貼保障房建設的一個途徑。但事實可能并非如此。從收入分配統計數據看，大多數購買商品房的人群，可能就是前腳剛剛走出保障房的人。這些家庭或許僅僅是為了改善擁擠的居住條件，傾其所有增加一些居住面積，但卻被迫承擔了超額房價。因此，調整現行土地制度，或許才是根本的出路，也符合我國城鎮化建設的戰略部署。
房地產市場持續火爆，除了土地價格的原因，還有貨幣流量、信貸規模和財政體制的多方因素。保障房只能解決最基本的問題，而不太可能完成抑制房價這樣艱巨的任務。比如，市場上的大量貨幣，必然要有出處。股票市場和債券市場比較低迷的情況下，房地產成為主要的集中地。錢來得多，商品的價格自然就高。再比如，銀行貸款，追求利息收益并無過錯。住房貸款就是一個相對高收益的領域。信貸推動房價，也是多年來一直存在的事實。還比如，地方政府沒有穩定的收入來源，卻承擔比較繁重的公共支出責任，推高地價獲得更多的收入，也是不得已而為之。可以說，保障房建設只是一項住房政策部署，只能在解決中低收入人群住房方面，起到托底的作用。
