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2024年11月24日
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集體土地與國(guó)有土地之間的土地二元制，構(gòu)成了農(nóng)村和城市發(fā)展的巨大鴻溝。城市資本無(wú)法滲入所有權(quán)支離破碎的集體土地，而集體土地的巨大空間也無(wú)法對(duì)接土地日益枯竭的城市圍城。在用征地的手段推進(jìn)城市化的模式難以為繼的今天，這日益成為整個(gè)中國(guó)城市化進(jìn)程中面臨的頭號(hào)難題，而位于廣佛核心的南海區(qū)桂城街道，正試圖破解這一困局。
兩座村莊的不同命運(yùn)
從佛山“一環(huán)”東側(cè)驅(qū)車往北行駛，經(jīng)過平勝大橋，就到了南海中心城區(qū)桂城。公路旁，數(shù)座造型簡(jiǎn)潔的建筑物組成的“瀚天科技城”，與對(duì)面亮麗的商業(yè)住宅區(qū)遙遙相對(duì)。
從外觀上看，這一帶與傳統(tǒng)意義上的市區(qū)中心幾乎沒有差別。而事實(shí)上，不同于大多數(shù)地區(qū)的城市化路徑，這座聚集了70多家高新技術(shù)企業(yè)的科技城，建立在北約村的集體土地之上。目前，這里已經(jīng)成為廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地的核心載體之一。
瀚天科技城占用的是桂城北約村的土地，早在2000年，北約村就嗅到了土地升值的機(jī)遇，開始籌建一座科技電子城，計(jì)劃引進(jìn)較高層次的產(chǎn)業(yè)。這與政府的規(guī)劃思路不謀而合。2006年，因?yàn)榇寮w資金告急，科技城一度陷入停滯，隨后，桂城街道提出租用該村土地，重新調(diào)整了規(guī)劃，“瀚天科技城”得以落成投用。
政府的介入，不僅解決了資金的難題，也提高了招商的檔次。經(jīng)過近3年的建設(shè)，瀚天科技城已發(fā)展為一個(gè)配套設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)規(guī)模初顯的都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)總投入近5億元。目前一期建成物業(yè)約15萬(wàn)平方米，已經(jīng)基本滿租，吸引了70多家高新技術(shù)類型的企業(yè)進(jìn)駐，二期開發(fā)建設(shè)也正在加緊推進(jìn)。
隨著新產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，北約村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)也在發(fā)生悄悄的變化。在外觀上，現(xiàn)在的北約村基本與桂城中心城區(qū)融為一體，零亂的舊廠房已不復(fù)見，公交線路也延伸到了這個(gè)昔日被邊緣化的村莊內(nèi)部。大批高新技術(shù)企業(yè)帶來(lái)了人口素質(zhì)和消費(fèi)水平的提升。園區(qū)周邊的村民通過出租高質(zhì)量公寓、從事高端餐飲和零售，在地租分紅之外開辟了新的收入途徑。在瀚天科技城附近，一條歐式風(fēng)格的食街也正初現(xiàn)規(guī)模。
然而，與北約村狀況迥異的是，其對(duì)面還是一片低矮簡(jiǎn)陋的廠房，這片廠房屬于南海桂城的另一座村莊———平西村。
以制鞋業(yè)聞名的平西村，改革開放之初曾是南海第一個(gè)億元村，村中不少企業(yè)，曾為阿迪達(dá)斯、銳步等名牌代工，風(fēng)光了多年。但是，近年來(lái)制鞋業(yè)原本微薄的加工利潤(rùn)不斷收縮，2008年的金融風(fēng)暴更讓困境雪上加霜。目前，平西村村委會(huì)和村小組兩級(jí)的土地租金人均分紅還不到2000元/年，在桂城屬于中下水平。
更讓平西村村支書何汝海覺得心焦的是，多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻沒有帶來(lái)鄉(xiāng)村形態(tài)的提升，這片河網(wǎng)交錯(cuò)的土地上，依然密密麻麻地分布著低矮的廠房和民居，呈現(xiàn)出缺乏規(guī)劃的狀態(tài)。在廣佛同城化的推動(dòng)下，這里將從城市邊緣變成雙城融合的前沿地帶，土地升值潛力顯而易見。但假如無(wú)法參與城市化的進(jìn)程，在今后的競(jìng)爭(zhēng)中則必將被淘汰。
北約村，平西村———兩座地理上緊鄰的村莊，卻仿佛處于兩個(gè)時(shí)代。它們都擁有輝煌的過去，但在新升級(jí)浪潮下，顯然北約村已通過模式創(chuàng)新跨入新的發(fā)展時(shí)代。
不過，北約村成功的開發(fā)案例，也正在起到積極的示范作用。據(jù)悉，最近平西村也正在籌備拿出一塊集體土地，用于建設(shè)較高檔的員工宿舍樓，為瀚天科技城配套。一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)與城市雙升級(jí)的浪潮，正在桂城愈演愈烈。
城市農(nóng)村利益共同體
瀚天科技城僅僅是南海桂城打造都市型產(chǎn)業(yè)的一步棋子。
從去年開始，桂城將佛山“一環(huán)”沿線約20平方公里的土地規(guī)劃成“廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地”，計(jì)劃通過多個(gè)產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)，引入一批適應(yīng)城市發(fā)展方向的新型產(chǎn)業(yè)。
但是當(dāng)?shù)卮罅康霓r(nóng)村集體土地卻成為進(jìn)一步整合的障礙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)部，分屬各村委會(huì)或村小組的集體土地占78%，屬下各村的收入來(lái)源以土地經(jīng)營(yíng)為主，共占總收入的71%。
此前，桂城街道曾面向村民做了一個(gè)問卷調(diào)查，盡管幾乎所有的村都認(rèn)為產(chǎn)業(yè)需要升級(jí)，但如果涉及到土地所有權(quán)的變更，則絕大部分村不愿意。此外，有的村依然實(shí)行“一村多社”制度，土地資產(chǎn)屬于村小組，所有權(quán)的分散也增大了整合的難度。
這也反映了當(dāng)前國(guó)內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)所遇到的普遍問題:村集體經(jīng)濟(jì)對(duì)于土地收益過度依賴，因此死保土地所有權(quán)不變更和當(dāng)前收益不減少，導(dǎo)致盤活土地的操作空間明顯變小。如何達(dá)成村集體利益訴求與政府規(guī)劃意圖的對(duì)接，是在集體土地上建設(shè)新城的關(guān)鍵。
“最重要的是，必須在開發(fā)過程中保證村民的收益。”桂城街道辦事處副主任張厚祥認(rèn)為，瀚天科技城通過與村委會(huì)的合作結(jié)成了“利益共同體”，一方面政府介入可以提高招商檔次，另一方面村民在招商期間的“收益空白期”也可以從政府得到租金，避免風(fēng)險(xiǎn)。
此外，桂城街道還與北約村約定，土地租金會(huì)按一定年限遞增，租約到期后將把物業(yè)無(wú)償移交給村里；同時(shí)，考慮到土地、物業(yè)可能升值較快，雙方還約定，如果村里資金充足，可以提前將物業(yè)贖回，政府只收回成本。“這也給村民們吃了一顆定心丸。”張厚祥說(shuō)。
目前，除了瀚天科技城外，鄰近廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)的夏西村也在集體用地上自主招商，開發(fā)了匯金廣場(chǎng)項(xiàng)目，計(jì)劃用作商務(wù)寫字樓和高檔餐飲場(chǎng)所。都市型產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的容兆酒店、百福公寓等數(shù)座配套設(shè)施，也均是由投資者直接租用集體土地建設(shè)。一張張租約，正在撥開土地利益迷霧，帶領(lǐng)古老的村莊擁抱著源源不斷的商機(jī)。
“造城”思維的三次戰(zhàn)略變遷
桂城的實(shí)踐，代表的是迥異于傳統(tǒng)鄉(xiāng)村工業(yè)和工業(yè)園區(qū)的一種新型發(fā)展路徑:在不改變土地性質(zhì)的基礎(chǔ)上，打破以村為單位的土地利用模式，為集體土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展，引入符合城市發(fā)展方向的新型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，讓農(nóng)村全面融入城市。
5月11日，在“廣東金谷·光電產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的啟動(dòng)儀式上，桂城街道就明確提出了“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的發(fā)展思路，將打造一個(gè)包括完整LED產(chǎn)業(yè)鏈以及商住為一體的光電產(chǎn)業(yè)社區(qū)。據(jù)悉，包括瀚天科技城在內(nèi)的多個(gè)都市型產(chǎn)業(yè)載體，未來(lái)也將通過建立類似的模式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和城市的雙升級(jí)。
從“鄉(xiāng)村工業(yè)”到“工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)”再到“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”，桂城的思路折射的是城市發(fā)展戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變，也是對(duì)傳統(tǒng)城市化路徑的一種反思:舊式的鄉(xiāng)村工業(yè)化，過分依賴地租分紅，導(dǎo)致了短視的發(fā)展眼光，所有權(quán)的分散也不利于土地整合，阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí)。而一旦周邊的地區(qū)實(shí)現(xiàn)了城市化，原有的村莊就很可能淪為“城中村”。
而于上世紀(jì)90年代中后期開始涌現(xiàn)的工業(yè)園區(qū)模式，則呈現(xiàn)出另外的問題:征地的方式割斷了村民與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聯(lián)系，農(nóng)村難以分享到經(jīng)濟(jì)發(fā)展果實(shí)，收入結(jié)構(gòu)沒有得到改善，失去了土地的農(nóng)民，也不可能通過產(chǎn)業(yè)進(jìn)入城市的經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)，這意味著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌僅僅只是一紙藍(lán)圖。
“當(dāng)前桂城提出的‘產(chǎn)業(yè)社區(qū)’的新概念，希望借此改變以往傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)的模式和概念，培育新的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)形態(tài)，并以此改造周邊農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)鏈條。”桂城街道辦事處主任洪巨濤說(shuō)。
這也即是當(dāng)前桂城所提出“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的發(fā)展理念。某種程度上，“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的探索已經(jīng)觸及到了中國(guó)城市化進(jìn)程中的核心命題:如何在土地二元體制下完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并以此促進(jìn)城市化進(jìn)程。這不僅僅是鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新途徑，也是對(duì)建立在“征地—補(bǔ)償—開發(fā)”基礎(chǔ)上的傳統(tǒng)城市化路徑的反思。可以預(yù)見，假如這一模式順利實(shí)施，則必將為珠三角乃至國(guó)內(nèi)面臨同樣問題的地區(qū)提供寶貴樣本與重要借鑒。
