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2024年11月23日
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國家稅務(wù)總局和國土部要求在全國范圍內(nèi)開展“以地控稅”，以國土部門地理信息系統(tǒng)為依托，積極穩(wěn)妥開展“以地控稅”試點工作。
高層已經(jīng)開始預(yù)警“房價連漲”現(xiàn)象。
本報記者了解，自8月份開始，包括住建部在內(nèi)的房地產(chǎn)主管部門，就開始匯總近期市場監(jiān)測情況、相關(guān)材料以及對此應(yīng)對措施，準備向國務(wù)院進行匯報。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，進入2013年，全國70個大中城市的房價呈現(xiàn)連漲的趨勢。
更值得一提的是，8月29日，國家發(fā)改委主任徐紹史在向全國人大常委會做報告時表示，房價反彈壓力較大，是需要切實采取措施認真解決的問題之一。
針對房價連漲的情況，全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿在審議國務(wù)院關(guān)于今年計劃執(zhí)行報告和預(yù)算執(zhí)行報告時提出，要擠壓“房地產(chǎn)價格泡沫”，加強人大對政府債務(wù)的監(jiān)管。
尹中卿給擠“泡沫”開的藥方是出臺房產(chǎn)稅，實際上，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，雙雙建議擴大房產(chǎn)稅試點。
值得一提的是，徐紹史更是首次透露，房產(chǎn)稅試點的時間表在今年下半年。
一位接近住建部的人士向本報記者透露，住建部收集的市場分析和應(yīng)對措施的匯報材料中，亦包括房產(chǎn)稅試點征收城市擴圍。
實際上，各地已經(jīng)在探索了解房產(chǎn)稅試點方案，據(jù)本報記者了解，國家稅務(wù)總局和國土部要求在全國范圍內(nèi)開展“以地控稅”，以國土部門地理信息系統(tǒng)為依托，積極穩(wěn)妥開展“以地控稅”試點工作。
諸如廣西、湖北等多地在推行“以地控稅”試點時，也在探索促進與房產(chǎn)稅實現(xiàn)一體化管理。
國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長周茵稱，目前“以地控稅”有效提高了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管質(zhì)量，應(yīng)該推廣應(yīng)用到房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)，特別是結(jié)合下一步的不動產(chǎn)登記制度，準確、及時掌握不同位置的土地價格對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作會有很大幫助。
多部委預(yù)警樓市風(fēng)險
繼國五條出臺之后，房價連漲的勢頭并未扭轉(zhuǎn)。
本報記者了解，高層已經(jīng)注意到房價連漲的情況，并要求包括住建部在內(nèi)的房地產(chǎn)主管部門，就開始匯總近期市場監(jiān)測情況、相關(guān)材料以及對此應(yīng)對措施，在國務(wù)院需要時，準備向國務(wù)院進行匯報。
“從上半年的市場來看，房地產(chǎn)市場異常火熱，”一位接近住建部的人士表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，一二線重點城市的房價連漲，北京等一線城市更是領(lǐng)漲全國；與此同時，溫州等多地的房價漲勢疲乏。
實際上，樓市的火熱，在財政部部長樓繼偉做預(yù)算執(zhí)行報告時，即可窺探一二。
前7月，國有土地使用權(quán)出讓收入20151億元，增長49.4%。
與此同時，上半年，營業(yè)稅同比增長12.9%，契稅1946億元，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長28.1%。
樓繼偉說，受用地供應(yīng)量增加、房地產(chǎn)市場交易活躍、地價整體水平上漲，以及去年同期收入基數(shù)較低等影響，這主要是前幾個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加，帶動相關(guān)地方稅收增加。
一位北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在瑞安建業(yè)天津武清威尼都項目推介會上表示值得一提的是，在沒有行之有效的調(diào)控措施祭出的背景下，房價連漲的情況還將繼續(xù)。
上述接近住建部的人士表示，住建部也一直密切關(guān)注樓市，按照目前的情況來看，后續(xù)房價尤其是一二線房價上漲壓力很大。
徐紹史亦在報告中指出，房價反彈的壓力很大，是需要切實采取措施認真解決的問題之一。
在上海良玉投資總經(jīng)理郭玉良看來，高地價、地王頻出，政策預(yù)期不明，影響購房者預(yù)期是下半年房價反彈壓力的重要原因。
中指院的報告亦指出，7月份，“地王”紀錄不斷刷新，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊、房山理工大學(xué)地塊，豐臺區(qū)夏家胡同地塊、珠海市香洲區(qū)橫琴十字門地塊等多宗地塊，樓面地價都已超過周邊一二手房均價，未來，熱點城市房價地價上漲壓力較大。
另外，樓市的風(fēng)險還表現(xiàn)在，借土地融資帶來的地方債務(wù)平臺風(fēng)險上，國土部法律中心主任孫英輝表示。
孫英輝表示，從前5個月地方財政收支情況來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風(fēng)險，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。
建房地產(chǎn)長效機制
除了要求各房產(chǎn)主管部門收集相關(guān)信息，一位不愿透露姓名的經(jīng)濟學(xué)家介紹，國務(wù)院也曾召開了一個座談會。
上述經(jīng)濟學(xué)家表示，上半年，房地產(chǎn)一枝獨秀，和宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)，“雖然房價連漲，不過，座談會上，不少經(jīng)濟學(xué)家還是建議，不再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一旦出臺，房地產(chǎn)投資大幅下滑，整個宏觀經(jīng)濟也將面臨下行風(fēng)險。”
國土部法律中心主任孫英輝介紹，上半年，房地產(chǎn)市場對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點。
國務(wù)院參事陳全生也向本報記者介紹，目前來看，宏觀經(jīng)濟走勢并不樂觀，不管是進出口、貿(mào)易，還是制造業(yè)都呈現(xiàn)下行的趨勢，如果下半年再調(diào)控房地產(chǎn)，全年GDP增速就很難確保7.5%。
不過，上述經(jīng)濟學(xué)家亦稱，雖然不贊成在下半年推出房地產(chǎn)調(diào)控措施，不過，放任房價上漲的風(fēng)險很大，當前的當務(wù)之急，就是建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，把房地產(chǎn)拉回健康發(fā)展的軌道上。
在審議中，全國人大常委會委員、財經(jīng)委副主任尹中卿認為，房地產(chǎn)“泡沫”已經(jīng)是不爭的事實，政府既不要隨便“鼓泡沫”，更不能輕易“戳泡沫”，而是要千方百計“擠泡沫”。
尹中卿也認為，政府必須盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產(chǎn)市場的長效機制。
萊安集團一位負責(zé)人在“為時代創(chuàng)造時代”西安國際中心環(huán)球發(fā)布盛典上表示，不管什么類型的房地產(chǎn)政策，對于房地產(chǎn)市場肯定是有影響的，但是對于剛需最活躍、投資性需求并不大的城市來說，影響還不會太大，比如西安。在上述人士看來，借著中西部開發(fā)戰(zhàn)略，大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，西安等中西部地區(qū)將迎來新的發(fā)展機遇。
實際上，在房價連漲凸顯的風(fēng)險之后，高層也已經(jīng)加快研究長效機制的步伐。
據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案，并在有關(guān)部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見的消息。具體方案或許在十八屆三中全會時露出眉目。
不過，朱中一認為，房地產(chǎn)問題錯綜復(fù)雜，長效機制的建立也將是一個漸進的過程。
作為改革的前提，朱中一認為，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作，即房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等。
首次明確房產(chǎn)稅試點時間表
據(jù)了解，在征求意見的“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”草稿中，仍然保留了通過政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運用空間”。
在這樣的背景下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提：一是替代政策，二是合理的分步退出。
在朱中一看來，房產(chǎn)稅可以作為一個替代政策，隨著試點的擴大和征收范圍的擴大，倒逼行政化調(diào)控退出。
另外，“短期來看，房產(chǎn)稅對下調(diào)房價的效果并不大，”不過，朱中一說，房產(chǎn)稅試點的擴大，可以穩(wěn)定預(yù)期，也可以為后續(xù)大規(guī)模的推出積累經(jīng)驗。
值得一提的是，就在前兩天，向全國人大常委會作報告時，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉雙雙表態(tài)將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。
而據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在過去的十個月當中，這已經(jīng)是第八次提及擴大房產(chǎn)稅改革試點了。
和此前不一樣的是，徐紹史在報告中，首次明確了擴大房產(chǎn)稅試點的時間表于“今年下半年”。
樓繼偉也稱，將繼續(xù)深入財稅體制改革方案，其中即包括房產(chǎn)稅等重點稅種改革。
上述接近住建部的人士表示，住建部收集的樓市信息、應(yīng)對措施等匯報材料中，也包括房產(chǎn)稅試點征收城市擴圍。
上海易居研究院楊紅旭表示，多部委明確表態(tài)，似乎傳達了房產(chǎn)稅試點將動真格的信號。
在其看來，房產(chǎn)稅具體的推進節(jié)點會考慮到房價所處狀態(tài)。2011年1月上海和重慶試點，當時房價漲幅偏大。今年年內(nèi)，房價漲幅亦偏大，符合二批試點推出的房價溫度環(huán)境。
中國人民大學(xué)財經(jīng)金融學(xué)院袁野稱，從宏觀層面來看，推進房產(chǎn)稅是深化分稅制改革，培養(yǎng)地方主題稅種和調(diào)節(jié)收入分配的重要手段。
上述接近住建部的人士亦表示，住建部已會同財政部、國家稅務(wù)總局，正在緊張推進有關(guān)城市試點技術(shù)方案的審定工作。
在其看來，正在緊張推進的房產(chǎn)稅試點范圍工作，將在工作進度上與“長效機制”有效的配合與銜接。
雖然高層已明確釋放房產(chǎn)稅試點擴圍的信號，但就房產(chǎn)稅試點擴大的范圍，方案等仍不清晰。
北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥介紹，長效機制草案中，也只對房地產(chǎn)稅收體制做原則性的表述，并不包括具體的房產(chǎn)稅試點擴圍的內(nèi)容。
此前，有報道稱，杭州版本的房產(chǎn)稅被住建部和財政部等部門完成會簽上報國務(wù)院，但國務(wù)院最終未予批準。
據(jù)悉，杭州市房產(chǎn)稅試點征收方案將針對增量征收房產(chǎn)稅，通過劃定免征面積的方式保護居民自住需求，同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進稅率。
據(jù)上述知情人士介紹，除了杭州之外，還有幾個城市上報了技術(shù)方案，房產(chǎn)稅擴容的難度就卡在方案上，具體怎么征還不好說。
全面推行“以地控稅”
雖然，試點“第三地”仍是懸念，但是各地已經(jīng)在探討房產(chǎn)稅的征收方式，并做相關(guān)的技術(shù)準備，比如推進研發(fā)“以地控稅系統(tǒng)”。
所謂的“以地控稅”，是基于土地不可移動的特點，在定期獲取國土部門宗地地籍信息的基礎(chǔ)上，以國土部門地理信息系統(tǒng)為依托，通過將國土部門宗地信息與稅人數(shù)據(jù)庫稅人進行關(guān)聯(lián)比對，查找漏征漏管或申報面積不實的應(yīng)稅土地，從而全面準確及時地掌握城鎮(zhèn)土地使用稅信息，實現(xiàn)稅源的精細化、動態(tài)化、可視化和無縫化管理。
本報記者自青海省地稅局的一位人士獲悉，國家稅務(wù)總局已經(jīng)發(fā)文要求在全國范圍內(nèi)開展城鎮(zhèn)土地使用稅“以地控稅”。
據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，山東、海南、青海、江蘇等多個省份都已經(jīng)開始試點以地控稅，并開發(fā)研究加速以地控稅管理系統(tǒng)研發(fā)。
“城鎮(zhèn)土地使用稅以實際占用的土地面積為計征依據(jù)。以往稅務(wù)部門不掌握土地面積,由納稅人自己申報。納稅人存在漏報、少報甚至不報的可能，”上述青海省地稅局的人士介紹，有了土地稅源監(jiān)管信息系統(tǒng),稅務(wù)人員就掌握了每一塊地的底細。
上述人士進一步表示，在電子地圖上點擊任一地塊,其地塊邊界、土地等級、應(yīng)稅面積、應(yīng)稅數(shù)額、權(quán)利人、使用人等屬性一目了然；納稅人網(wǎng)上報稅時,系統(tǒng)會自發(fā)與數(shù)據(jù)庫比對,少報會在后臺自動報警。因為地塊邊界明晰,哪個地塊漏征漏管了,也可在電子地圖上輕松識別。
值得一提的是，“以地控稅”系統(tǒng)以后，亦可以結(jié)合房產(chǎn)稅的征收，中國稅務(wù)學(xué)會理事胡怡健表示，稅源管理系統(tǒng)的建立，隨著引入信息的不同可應(yīng)用于多種稅收管理，城鎮(zhèn)土地使用稅征管，是將宗地面積等基本信息引入到稅源管理系統(tǒng)，未來將房地產(chǎn)交易價、租金價格等信息輸入系統(tǒng)，便可以應(yīng)用于房產(chǎn)稅征管。關(guān)鍵是各部門信息的共享且能構(gòu)成信息互補。
實際上，在試點“以地控稅”時，包括廣西、山東、湖北等地已經(jīng)開始探索結(jié)合房產(chǎn)稅征管。
山東青島市政府亦通過媒體表示，探索將房產(chǎn)稅納入“以地控稅”范圍，通過在電子地籍圖上疊加應(yīng)稅房產(chǎn)信息，實現(xiàn)對房產(chǎn)和土地稅源的一體化、覆蓋式管理。目前這項試點已經(jīng)在青島四方區(qū)先行啟動。
湖北省地稅局稅政三處處長張雪松介紹，目前湖北有三市在做“以地控稅”試點，在改進土地稅收征管方面作用明顯，下一步將總結(jié)經(jīng)驗，在全省推廣，并逐步拓展到房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等一系列跟土地相關(guān)的稅種。
廣西也發(fā)文稱，要逐步探索將房產(chǎn)稅納入“以地控稅”范圍，實現(xiàn)對房產(chǎn)和土地稅源的一體化、覆蓋式管理。
而上述技術(shù)方向亦得到國家稅務(wù)總局的認可，日前，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長周茵、國土資源部地籍司副司長馮文利一行七人到徐州就“以地控稅、以稅節(jié)地”情況開展工作調(diào)研。
調(diào)研中，周茵說，與國土部門信息共享是深入開展“以地控稅”工作的基礎(chǔ)，根據(jù)國務(wù)院提出的不動產(chǎn)登記制度，國土和地稅部門要在現(xiàn)有的合作基礎(chǔ)上共同研究和推進。
周茵亦稱，目前“以地控稅”有效提高了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管質(zhì)量，應(yīng)該推廣應(yīng)用到房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)，特別是結(jié)合下一步的不動產(chǎn)登記制度，準確、及時掌握不同位置的土地價格對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作會有很大幫助。
除了建立“以地控稅”系統(tǒng)，各地也已經(jīng)開始試運行存量房評估系統(tǒng)。
金永祥表示，未來房產(chǎn)稅擴大到存量房是一個趨勢，但是從目前來看，除了登記權(quán)屬不清之外，也存在技術(shù)難度，如果要把存量房納入，會涉及評估價的問題。
據(jù)介紹，存量房價格評估系統(tǒng)是根據(jù)存量房所在地段、房屋類型、房屋面積等指標，由系統(tǒng)自動生成存量房的計稅價格。
一位從事過存量房價格評估系統(tǒng)的工程師在“2013年全球SDN與開放網(wǎng)絡(luò)高峰會議”上向本報記者介紹，這一系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)
存量房系統(tǒng)運行
采集、房產(chǎn)估價、查詢統(tǒng)計和數(shù)據(jù)維護4個模塊，能夠采集交易房產(chǎn)的所在小區(qū)、樓層、面積、產(chǎn)權(quán)人等各項信息，評估所交易房產(chǎn)的價格。該系統(tǒng)還具備查詢、統(tǒng)計功能，能夠提供按時間段、按行政區(qū)域、按管理單位、按管理人員等分類查詢和統(tǒng)計結(jié)果。
安徽六安地稅局的一位負責(zé)人表示，存量房評估系統(tǒng)啟用后，最直觀的變化是依據(jù)評估值核定計稅價格，就是依據(jù)系統(tǒng)評估的價格征稅，不再依據(jù)政府指導(dǎo)價格征稅。
之前，政府指導(dǎo)價格僅考慮地段因素，易造成計稅價格“一刀切”的現(xiàn)象。評估系統(tǒng)啟用后，將按選定區(qū)域內(nèi)所適用的評估模型確定每棟住宅的基準價格，再根據(jù)單套住宅的基本情況，運用地段、樓層、電梯設(shè)施、建成年代等因素進行修正，算出每套住宅的計稅基準價格，“也就是說，今后將是一房一個價格。”
在上述安徽六安地稅局人士看來，存量房評估系統(tǒng)的一個非常重要的工作就在于采集存量房數(shù)據(jù)，未來也將是房產(chǎn)稅擴圍至存量房一個非常重要的手段。
據(jù)悉、廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已基本完成居民存量房統(tǒng)計，并已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)。
袁野認為，從技術(shù)層面來看，目前基本不存在障礙，部分城市在數(shù)據(jù)積累、批量評估技術(shù)以及機構(gòu)設(shè)置方面已經(jīng)具備了開征房地產(chǎn)稅的條件等。
財政部財政科學(xué)研究所副所長王朝才表示，確實在技術(shù)層面上來說已經(jīng)不存在問題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應(yīng)該是考慮到房產(chǎn)稅一旦實行，會對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生很大的影響，因此有所顧忌。
另外，王朝才表示，也需要考慮到整個宏觀經(jīng)濟形勢，擇機推出。
