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2024年11月24日
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審批繁瑣業(yè)主不愿動 逾98%房屋維修金賬上沉睡 誰來喚醒沉睡的房屋“養(yǎng)老金”
賬上趴著348.1億元，可北京卻有大批的漏雨房屋和老舊電梯得不到維修。
日前，北京提出簡化使用住宅專項維修資金申請程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應(yīng)急使用，最快48小時到款。
住宅專項維修資金，是購房人為房屋交納的“養(yǎng)老金”，可迄今為止，1.55%的使用率卻顯得太低。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除審批程序過于繁瑣外，歸集住戶資料難、業(yè)主不愿意用“養(yǎng)老金”、資金安全擔(dān)憂，也成為動用專項維修金的“攔路虎”。
■案例
歸集住戶信息難
百環(huán)花園5號樓頂層漏雨住戶正在等待專項維修金的審核時，小區(qū)另幾棟樓的住戶則在等著電梯大修。從提起到征集，一年時間已經(jīng)過去。
“不瞞您說，此前小區(qū)1014戶居民的信息歸集工作，就占用了半年時間。”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，很多業(yè)主進(jìn)行房屋交易時，只對產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了過戶，專項維修金卻沒過戶。不過戶，就意味著新業(yè)主沒有使用維修金的權(quán)利。“記得有一家，原業(yè)主已搬到了通州。為了拿到他同意過戶的簽字，物業(yè)人員來回就用了一天。”
記者發(fā)現(xiàn)，因為較少動用，住宅專項維修金的過戶，至今仍未得到房屋交易雙方的重視。天鵝灣的業(yè)主張女士，房屋是四年前購買的，維修金賬戶卻仍在原業(yè)主名下。“當(dāng)時中介經(jīng)紀(jì)告訴我不用過戶，我也就沒太重視。”
業(yè)主不愿用大家的錢修別人的房
朝陽新街坊小區(qū)，今年以來為使用專項維修資金一事，爭論不斷。
物業(yè)公司兩次動議，1號樓和4號樓的樓頂漏雨嚴(yán)重，需使用維修金予以大修；3號樓1單元的電梯已投入運行7年，經(jīng)維保單位核查，部分部件老化、磨損，也需使用專項維修資金進(jìn)行部件更換。每一次，都遭到部分業(yè)主的反對，簽字同意者遠(yuǎn)不夠雙2/3的要求。
持反對意見的業(yè)主表示，超過房屋保修期才發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)須承擔(dān)維保不善的責(zé)任。以屋頂漏雨為例，僅有一小部分業(yè)主家中漏雨，所以維修費用應(yīng)由物業(yè)公司來掏，不該動用屬于全體業(yè)主的維修金。而電梯是否達(dá)到大修指標(biāo)，評測部門的評估結(jié)果如何，都必須事先公示。
“房子的‘養(yǎng)老錢’一旦被放出來，就像肉包子打了狗了！更要命的是，這只‘狗’目前無人監(jiān)管，已經(jīng)窺視包子好久了！所以，我表示堅決不同意。”一位不愿具名的業(yè)主表示。
巨額資金安全誰監(jiān)管
“幾千萬元的資金，取出來后誰去監(jiān)管？”北京奧林匹克花園小區(qū)業(yè)主楊先生，提出了他的擔(dān)心。而他的擔(dān)心，得到了許多業(yè)主的附和。
7月底，奧林匹克花園小區(qū)的業(yè)主委員會就劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金一事，在全體業(yè)主間舉行投票。按照規(guī)定，成立業(yè)主委員會的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會決議，可以申請將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金，劃轉(zhuǎn)至指定銀行內(nèi)開設(shè)的資金專戶。
結(jié)果，一石激起千層浪。對于業(yè)委會提出的資金劃撥后每年可增加200萬元利潤的說法，部分業(yè)主直言不相信。“我們小區(qū)的專項維修金少說幾千萬元。這么大筆錢，放在專有機(jī)構(gòu)，雖說利息少，可安全有保障。若是劃轉(zhuǎn)后，誰去保障錢的安全？”楊先生表示，維修金是房子的保命錢，決不可隨意劃轉(zhuǎn)。
■數(shù)據(jù)
房屋“養(yǎng)老金”使用率僅1.55%
根據(jù)北京市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)，截至2013年6月30日，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，歸集套數(shù)228.7萬套，歸集幢數(shù)13.7萬幢。全市共有1300個小區(qū)使用商品住宅專項維修資金5.38億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等4722個項目。
348.1億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。換句話說，超過340億元的住宅專項維修資金，趴在賬上未動。這還未算上應(yīng)當(dāng)劃入賬戶中滾存使用的住宅專項維修資金的存儲利息。更令人吃驚的是，從已公布的數(shù)據(jù)看，北京1.55%的使用率已是領(lǐng)跑全國。
■探因
“養(yǎng)老金”被看成了“棺材本”
“住宅專項維修資金使用率不到2%，有其正常的一面。”北京普一業(yè)主大會工作輔導(dǎo)中心秘書長、市住建委專家組成員張大憲表示，北京發(fā)展商品房市場才十幾年，而房屋使用的前五年是由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，所以專項維修資金的使用問題，是隨著房齡的增長而逐漸提上日程的。
“當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司理念不成熟，使用時審批手續(xù)繁瑣，也是系統(tǒng)不合理的地方。”張大憲告訴記者，有些業(yè)主認(rèn)為這筆錢是房子的“棺材本”，輕易不能動；而物業(yè)公司則把它看做“金庫”，平時電梯、門禁的小毛病不盡保養(yǎng)維修義務(wù)，等到出了問題，直接動用專項維修金換新。而且，申請使用專項維修金時，左一個“蘿卜章”，右一個“蘿卜章”，沒有半年壓根申請不下來。
■建議
增加應(yīng)急使用監(jiān)管
日前，北京提出簡化使用住宅專項維修資金申請程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應(yīng)急使用，最快48小時到款。
“簡化應(yīng)急使用的審批程序，對提高維修金的使用效率切實有效。”張大憲進(jìn)一步提出，簡化程序之外，為消除業(yè)主對于物業(yè)濫用的擔(dān)心，建議一是在鑒定組成員中增加業(yè)主代表，二是加強(qiáng)對物業(yè)公司日常維修的監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)有物業(yè)公司借著大修不作為，應(yīng)給予處罰。
另外，對于專項維修金的欠繳和重新歸集，他也建議出臺相應(yīng)細(xì)則。“有些小區(qū)不是全體業(yè)主都交了專項維修金，大修分?jǐn)傎Y金時錢不夠怎么辦？當(dāng)維修金賬戶余額不足需重新歸集時，這筆錢由誰來收？怎么收？業(yè)主不交怎么辦？這些都要逐步完善。”
鏈接
專項維修金的十年政策演變
1998年，建設(shè)部出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，第一次將專項維修金寫入政策。辦法規(guī)定，住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金按照房款2%由開發(fā)商代征。
2008年2月1日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》，規(guī)定不繳專項維修金的業(yè)主將拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證。
2009年，北京市出臺《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定了交存標(biāo)準(zhǔn)：獨立式住宅、非住宅為每平方米50元；多層住宅、非住宅為每平方米100元；高層住宅、非住宅為每平方米200元。公有住房，每平方米交存的數(shù)額為購房當(dāng)年房改成本價的2%。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
