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2024年11月24日
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商業地產是中國房地產發展的一個大餡餅，這幾年中國商業地產發展的速度是前所未有的，我們回顧一下中國的房地產在過去十幾年是黃金的十年，它的發展速度是前所未有的，中國的商業地產同樣也迎來了千年不遇的發展機遇。
第一個就是新型城鎮化中城與市的擴張與完善，中央講到了新型城鎮化必須以人為核心，那么實際上城鎮化的概念或者城市化的概念有兩層意思，第一層農民進城的過程，第二層意思就是進城肯定要擴張，城市要發展，在這樣的情況下城和市都要發展，那么現在房子造成光蓋城不建市這個經濟怎么發展？
應該說今天中國的商業地產如此快的發展速度已經進入了現代的商業業態，中國商業地產的發展實際上就是中國經濟發展，是老百姓生活水平的變化及收入、消費結構變化的必然產物，而今天的商業地產正是適應了老百姓消費結構的變化，那么應該說今天的發展是有它的基礎的。
另外，今天的商業地產的巨大發展另一方面也可能和住宅的限購、限貸有關。應該承認房地產是有雙重性的，既有消費屬性，又有投資的屬性。我們對住宅地產限購，這種屬性更多的會反映到商業地產上來，再加上中國的金融體制改革，特別是房地產的金融相對滯后，所以在商業地產運作方面，在資金籌措方面除了向銀行借貸，更多還得靠商業地產項目能夠銷售的部門回收來實現商業地產的資金扭轉，這就是中國現階段的商業地產特色。
我相信中國未來的商業地產前景很好，無論從消費升級導致的業態變化，更多的商業業態會出現，再加上由于我們不同城市、不同地區的人均收入水平、消費結構不同，所以它的發展是逐步推進的，由一線向二線三線四線逐步推進，實際上為我們商業地產還留了很大的發展空間，一個是從結構的變化，一個是從區域梯度的變化都給我們提供了很大的發展空間，所以我認為商業地產對中國房地產而言是一個很大的餡餅，看誰能夠吃到這個餡餅，這個餡餅是靠自己努力的。
不過，第二句話是“陷阱”。我想市場經濟是一種過剩經濟，計劃經濟是一種短缺經濟，全世界今天的問題都是產能過剩，需求不足，這是妨礙世界經濟乃至中國經濟發展的瓶頸，如何解決產能過剩的問題？如何解決需求不足的問題？那么城鎮化，剛才我說了商業地產就能更好地在這方面發揮作用，但是市場經濟發展過程當中避免不了產能過剩，這當中產生一種市場的競爭，這是市場經濟正常的行為。
在商業地產這么大的餡餅吸引著我們的時候，我們也看到了我們的許多開發商紛紛去搞商業地產，千軍萬馬搞商業地產，現在不是滿城皆是黃金甲，而是滿城皆是綜合體。我們商業地產在某些地段已經出現過剩的現象。
我們現在看到的商業地產過剩和泡沫并存，或者說我們泡沫可能體現在商鋪上面，因為現在投資需求不旺盛，老百姓沒有投資方向，大家都選擇商鋪，商鋪供應量都有限，老百姓不知道商鋪價格怎么衡量，所以人家賣這個價格我賣這個價格，往往有些開發商他自己心里也不清楚，往往把商鋪價格抬高了，這里面就產生了泡沫。
第二個問題就是說市場差異化與產品同質化的矛盾，大家知道無論是住宅地產還是商業地產，商業地產特別明顯。在北京（樓盤）、上海（樓盤）的某一個地段，它的消費群體不一樣，所以產生的市場環境不一樣，應該生產出來的各種不同的商業地產有很大的產品的差異化。最近我發現好幾個開發商跟我說他準備在小城鎮搞商業地產，準備搞多少個商業地產，因為他發現小城鎮的人均收入在提高，他也想買到像樣的商品，而且（需要）更多的商業業態。但是小城鎮只有百貨商店，的確有很大的發展空間，但是要注意產品的同質化，不能照抄照搬大城市的，所以這里面有一個市場差異化和產品同質化的問題。
第三個問題就是網購對商業地產的影響，大家可能都知道馬云和王健林說賭一把，就是網購對商業地產的影響已經開始顯現出來，我們發現現在不少的朋友逛商場，他僅僅看看商場里面擺的衣服、商品，看一看，選出滿意的商品記下型號，甚至把二維碼拍下來然后到網上去買，這對商業地產來說意味著什么？我想大家都很清楚，所以這種情況下對商業地產構成了很大的威脅。
所以，這時候我們如何來理性看待商業地產的發展，把商業地產的事情做好，那么我想目前看到的總結一下，一個就是泡沫化的問題，另一個就是同質化的問題，還有就是被邊緣化的問題，這要引起投資者和商業地產的高度關注。
（根據住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的主旨演講整理）
