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2024年11月25日
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糾紛的焦點是招商地產的公園1872項目，這個位于北京東四環紅領巾橋、需提供“不低于300萬的資產證明”才能享有排號資格的樓盤，似乎已經從曾經的東八里莊危改小區項目里脫胎換骨。然而由于這個項目中途改道，使得原本可以享受回遷房的1478戶拆遷戶，無一享受到回遷房，最終以貨幣補償而遷走。而作為招商地產進京的第一個項目，公園1872項目所處地塊在招商地產接手前后的幾年時間里，各種角色陸續登場。
招商在京項目陷糾紛
作為招商地產在北京的首個項目，公園1872項目自2008年1月起銷售，價格也從20000元/平米，漲到了27000元/平米。這個在2008年開發商打折潮里仍堅持不肯降價銷售的樓盤，風光的背后，卻仍纏繞5年前的拆遷糾紛。
而這場糾紛的起因，源自于2008年北京市實行政府信息公開制度，公開的北京規劃委“2003規審字0047號”文件。就此，東八里莊危改小區回遷房改變身商品房，以及危改小區內1478戶回遷戶資格憑空消失的經過也慢慢被揭開。
時間回溯至2002年3月25日，北京市朝陽區房地產經營開發公司(下稱朝開公司)申請規劃建設東八里莊、北十里堡危改項目，在同年4月24日，收到了北京規劃委的同意回復。
在4個月后，北京市危舊房改造領導小組辦公室(下稱北京市危改辦)發布文件，同意朝開公司提出將東八里莊、北十里堡地區納入危改范圍，采取房改帶危改的方式進行改造。
據悉，房改帶危改是危舊房改造的一種形式，當地居民是危改主體。按照政府組織、居民參與，居民按房改政策自己掏錢拆危房建新房的原則運作。
另外，記者在上述的“2003規審字0047號”文件里，也看到了東八里莊改造項目詳細的數據指標，該項目總建筑面積42.14萬平米，居住建筑面積27.46萬平米，其中赫然標明回遷建筑面積15.50萬平米，商品房面積11.98萬平米，其中回遷戶數1478戶，商品房戶數950戶。
也就是說，最初對東八里莊、北十里堡的原住民的安置是能獲得回遷房的。然而，這最初的安置方案至今未能兌現，而在8年的改造過程中，這個危改項目也易主，由朝開公司變成了招商地產，并建成為公園1872項目開盤銷售，這也就出現了文章一開始回遷戶的靜坐爭執。
1478回遷戶資質消失之謎
1478戶回遷資格憑空消失，源于朝開公司的一份要求改變“房改帶危改”的改造方式的請示。
2003年3月14日，朝開公司在一份呈給北京市危改辦的請示中寫道：“該方式(房改帶危改)手續繁多，至今仍有許多未落實，為保證區重點項目的順利實施，盡快改善當地居民的居住環境”，經和區建委協商，將原計劃用房改帶危改的運作方式變為開發帶危改。
很快，不到兩周時間，3月27日，北京市危改辦發文件同意了朝開公司將東八里莊、北十里堡危改項目改造方式由“房改帶危改”變更為“開發帶危改”。
開發帶危改的方式，與房改帶危改的方式有著本質區別，它是房地產開發商從商業利益出發，通過開發投資利潤補償被拆遷居民的形式。
2009年6月，北京朝陽區房管局在對八里莊被拆遷居民的信訪答復中，就拆遷補償是否符合政策答復稱，北京市的危舊房改造有三種形式：房地產開發帶危改、市政道路及重點工程建設帶危改和房改帶危改三種。其中，只有經市政府有關部門批準以房改帶危改的形式進行拆遷建設的項目實行回遷安置，其他兩種形式的危改項目均不采取回遷安置的方式實施拆遷。由于2003年3月27日，北京市危改辦同意將該項目由房改帶危改改成了開發帶危改，八里莊地區拆遷不進行回遷安置。
對于改造方式的“暗中”改變，北京房管局在2009年6月的信訪回復中稱，八里莊項目的拆遷方式是開發帶危改而不是房改帶危改，在2004年拆遷工作啟動時就已進行了公開宣傳。
“東八里莊被拆遷居民并不知道改造方式已經變更，在2004年底開始拆遷時均被告知，并且只有單一貨幣補償這一種安置方式。”一位被拆遷戶向記者表示。
招商地產董秘劉寧向記者表示，拆遷安置有兩種方式，一種是貨幣補償，一種是回遷安置。但公園1872的拆遷最后按貨幣補償安置，是符合國家政策相關規定的。
而由于房改帶危改變成開發帶危改的方式，也成為被拆遷居民無法獲得回遷房安置的合理依據，朝開公司的一個請示，改變了改造方式，蒸發了1478戶的回遷資質。
朝開，“土地倒爺”？
在改變了改造方式之后，2003年8月6日，北京市國土局辦公室批復同意劃撥東八里莊國有土地15.68萬平米給朝開公司進行危改小區建設。朝開公司通過劃撥方式無償獲得了東八里莊危改小區土地。
朝開公司作為推進東八里莊危改小區項目的始作俑者，拿到土地后，并未開始動遷建設工作。在一年多之后的2004年12月6日，以4.33億元人民幣轉讓給招商地產，按照轉讓價格和面積計算，東八里莊地塊的樓面地價為1064元/平米。
據被拆遷人介紹，從2004年底，東八里莊開始拆遷工作，由于項目被轉讓的原因，一部分居民與朝開公司簽訂拆遷協議，一部分又是與招商地產簽訂的合同。
實際上，項目轉讓后，朝開公司就徹底退出八里莊危改項目，并未過多參與拆遷工作，由于土地是由北京市政府無償劃撥，朝開公司前期幾乎投入甚少。
“就是政府的那一張紙，它就賣了4.3億。”一位被拆遷人說。
也正是因為東八里莊地塊房改帶危改的性質，在2004年“8·31大限”到來時，仍可以以劃撥方式使用土地。
“朝開公司以房改的名義拿到了土地，又將回遷性質的土地倒賣成了商品房，它在其中倒地賺錢。”一位被拆遷人說。
而記者從北京國土局網站上查詢到，朝開通過無償劃撥獲得東八里莊危改和北十里堡危改土地，其中東八里莊劃撥土地15.6767萬平米，朝陽區北十里堡劃撥土地6.58萬平米。前者的面積約是后者的2.38倍，然而北十里堡原住民獲得了回遷房，而東八里莊的土地卻被朝開公司賣掉了。
招商撇清關系
實際上，直到招商地產接盤前，原來的回遷房北京規劃委“2003規審字0047號”一直存在。
2005年12月15日，北京規劃委同意招商地產修改東八里莊危改小區項目方案。調整后，總建筑規模不變，規劃建設用地12.73萬平米，居住面積變為26.09萬平米，容積率增高為3.3，住宅戶數調整為1409戶。到此時，北京規劃委才將原來的“2003規審字0047號”撤銷。
同時，北京規劃委要求招商地產此次調整方案應“就項目內危改回遷面積征求區危改辦意見”。也就是說，該項目內還存在回遷面積。
但朝陽區房管局相關負責人稱，自2005年12月15日之后，沒有相關單位征求東八里莊危改項目回遷面積的要求，也沒有出具過關于該項目回遷面積的文字說明。
而在拿到調整規劃的文件后，招商地產就開始建設并在2008年銷售商品房。據北京房地產交易管理網可查數據顯示，公園1872項目已銷售一棟辦公樓和一棟住宅樓，銷售金額約為11.84億元。據記者了解，公園1872項目共拿了5個銷售許可證，招商地產相關人士告訴記者，下一次開盤大約在10月。
據上述被拆遷戶向記者表示，招商地產并沒有按照相關程序征求房管局危改辦意見，就開始調整規劃，引起被拆遷戶的質疑與不滿。
劉寧向記者表示，在這件事情中招商地產沒有任何責任，已經按照相關規定付給了拆遷補償金。也許是房價過快上漲，導致原拆遷戶心理不平衡才會來鬧事。
糾紛仍在繼續，也許正如公園1872項目的巨大廣告牌所言——讓時間證明一切。
