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2024年11月24日
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●前海是金融中心，經營人的欲望空間；橫琴是文化娛樂區，是花錢的地方；南沙應該是高端工業基地，是創業之所。
●高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子，混碗飯吃，對不起，請走，這就是城市的殘酷。
●作為服務性政府，他希望老百姓安居樂業;作為經營型政府，他當然希望房價上漲，這種政府內在矛盾，導致每一次調控都抬高房價。
“城市的房子是讓你圓夢的，不是讓你睡覺的”，金巖石說，這是城市化發展到最后，露出的猙獰面目。
金巖石，經濟學博士、獨立經濟學家，對宏觀經濟、房地產、金融證券都有深入研究。人們喜歡將金巖石和謝國忠作對比，同樣基于致富欲望和超級貨幣理論，一個對市場樂觀，一個則悲觀到極點。
事實上，他的樂觀當中，隱含著對城市化非均衡發展的擔憂。他認為，房價不僅與收入水平和租金水平相關，而且和稀缺資源的分配相關，高房價之所以存在并持續以不合理速度挑戰居民的心理底線，就是由于城市中出現了一種新的財富———城市化空間的依附性溢價。他也一直在警告“所有的邊緣城市”，不要再開發了。因為城市化完成之時，中心城市的房價漲，邊緣城市跌，邊緣城市中缺水的城市會崩盤。
探討南沙：應在工業上做高端而不是去爭消費中心、金融中心
南都：在闡述“超級都市圈驅動”理論時，你曾認為，南沙新區趕不上前海新區，為什么？
金巖石：想把一個地方開發出來，是要農業主導、工業主導，還是要金融主導？開發的標準不一樣，就像蓋房子，裝修標準不一樣決定了房子的市場評價。如果把南沙和前海比較，人們首先會注意到，前海很小，南沙很大，開發需要多少錢？如果腦子里沒這個概念，就不可能做好開發。當年天津開發區面積30多平方公里，以當時的財力僅能開發3平方公里；濱海新城2200多平方公里，結果成為鬼城。所以，任何區域性的開發必須定位好。當初南沙劃出650平方公里，甚至延伸至800平方公里，這是一個什么概念？很多人說，南沙已經投了幾千億進去了，我說，幾千億在南沙就是打個水漂。
南都：但南沙作為國家級新區，人們的期望值是很高的。
金巖石：所以我說它定位錯了。每一個城市都有中心，每一個城市群也都有中心，珠三角城市群有三個核心：香港、深圳、廣州，香港和深圳之間形成了以前海為中心的港深一體化，將成為第一大金融中心。在港深雙核的基礎之上，前海不管如何定位，它一定是在兩個金融中心之間形成一個紐帶，市場空間至少有20萬億，這也意味著廣州不再有和深圳去爭區域金融中心的特殊地位了。這時候，我們再把南沙作為廣州中心之外的邊緣區，那么南沙的定位就值得研究了。
南都：你意思是說，珠三角城市圈的中心在港深而不是廣州？
金巖石：是的。如果廣州是無可爭議的金融中心，那么南沙作為金融開放區，可以比廣州更加開放；但是以珠三角城市群作為一個整體，這個中心無可爭議是香港，而香港最后選擇了跟深圳一起。珠三角正在開發的三個新區，一個是前海金融中心，一個是橫琴文化娛樂中心，惟獨南沙定位不清。
南都：那么你認為南沙新區應如何定位？
金巖石：如果把前海、橫琴和南沙放在一起比較，我們就會看到，它分別代表著人性當中的三個點，前海去激發人們追逐財富的欲望，這就是金融中心的概念，金融中心經營的是人的欲望空間；然后橫琴，它經營的是人們的消費欲望，所以定位為文化娛樂，實際上是花錢的地方。南沙呢？很明顯他只能在工業上做高端，而不是跟人家去爭消費中心，金融中心。所以是在工業區中爭高端，這樣的定位就能夠以創新導向性的產業鏈為基礎，形成金融中心的外圍。650平方公里的開發空間，它的空間并不稀缺，從而維持較低的收入費用，較低的房價，吸引較高的人才，形成較高的競爭力，這就是兩低兩高，低房價、低工資、高的生活水準保持高的競爭力———這就是南沙的定位。
南都：如何看待它的投資空間？
金巖石：從定位角度去看投資，如果南沙將來是一個工業導向的城市外圍，那么這個地區的投資應該是產業導向型的投資，我們更可能把它變成金融中心的外圍，來擴容更多的新興產業，去孵化更多的新興產業。全球所有的金融中心都在外圍有一個高科技創業區，比如紐約作為全球金融中心，在其外圍就有一個高科技創業區。上海國際金融中心，外圍就有一個蘇錫常高科技創業區，上市公司的數量也最高。高科技創業園區在某種意義上需要靠大量的資金投入，也就是“燒錢燒出來的”。所以從這個意義上講，南沙應該是一個高科技創業基地，上可從金融中心獲得資金，下可接納承載各種不得不退出城市的創業創新型企業。
每一個地方政府都想當老大這就是鬼城出現的原因
南都：2011年是城市化的關鍵點，城市化率超過50%。城市化提速卻也造就了很多鬼城，這個現象給我們什么警示？
金巖石：城市化的發展必然是非均衡的，不可能平衡發展。打個比方，一元錢投在沿海，七年回本，投資西北可能七十年也回不來。我們必須承認中央作為一級開發商的身份，如果不提出這個概念，就等于放任自然，讓每一個地方政府都想當老大，都變成了一級開發商，這就是鬼城出現的原因，這是人造的。
南都：當地方政府作為開發商，對土地的依賴也是必然？
金巖石：當然。對土地財政的依賴，有其內在必然性。現代政府伴隨著城市化，必須承擔金融責任，也就是一手經營貨幣，一手經營城市。這樣現代政府就出現了雙重角色，作為服務性政府和經營型政府。經營型政府的經營模式是什么？超額驅動和超額投資。當貨幣量的增長長期高于經濟增長的時候，超額貨幣就會轉化為資產價格的上漲，地價上漲。
中心城市房價必將高漲邊緣城市會逐漸“消滅”掉
南都：地價上漲導致房價上漲。你預計北京天價豪宅將達到50萬/平方米，會不會過于樂觀？
金巖石：必然樂觀，城市化必然導致房價上漲。那么房價什么時候不漲呢？我們把整個經濟發展分成三個階段。城市人口在20%到35%，這是第一階段，大城小鎮普漲；城市人口在35%到50%，這是加速階段，大城大漲，小鎮小漲；城市人口在50%以上，冰火兩重天，中心城市漲，邊緣城市跌，邊緣城市中缺水的城市會崩盤，我們正處于這個階段。
南都：所以，你只是對中心城市的房價看漲而已？
金巖石：其實我一再警惕所有的邊緣城市，不要再開發了。如果一個城市90%以上的人依賴地下水，這時候在地上蓋房子，在地下抽水，這是什么行為？這是釜底抽薪。如果生活的土地，連地下水都會被抽干，這個地上的不動產將會有什么結果？它一定崩盤。所以城市化的最后階段，中心城市房價會漲，但邊緣城市會逐漸被消滅掉，這個消滅過程中不是說文化也會消失，你會帶著這些文化融入多元文化，然后讓多元文化的空間產生創造力。所以一個區域性的文化融入一個新的空間，會成為創新的力量。
當你掙不到那份收入你就老老實實在鎮里待著
南都：如果說合理房價是偽命題，那么漲幅是否有合理尺度？
金巖石：沒有合理漲幅的概念。高房價第一補償原住民，讓出空間，第二調節外來人口，抑制人口流入，這樣才能讓城市人口流動平衡。所以它的合理性不在于想進城的人都能住，因為城市不是給人住的。人們不僅僅為了住才進城。有一種說法城市讓生活更美好，錯，城市讓生活更有風險。
南都：再高房價也要以實際購買力為基礎吧。
金巖石：你賺不到那個錢，你就別在那待。就那么殘酷。對于年輕人來說，你想打工，在城里住下，那你就要找到樂意給你高工資的人。高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子，混飯吃，對不起，請走，這就是城市的殘酷。所以，我一直在講城市化發展到最后，2025-2030年這個區間，會露出它的猙獰面目。
南都：城市化的猙獰面目是什么？
金巖石：一級“消滅”邊緣城市，一級“消滅”農村。很多人說，城市化就是讓更多的農民進城，不可能的，你把農民的土地剝奪了，讓他進城，那他只能留在街頭。如果一個城市滿街都是流浪的農民，那么這個城市還能活嗎？不是，城市不是什么人都能進去的。所以，我們發展的過程中必然是城市化為主，城鎮化為輔。城市化保證國家的競爭力，城鎮化保證退出競爭的人能夠生存。什么叫城，城是外來人的地方，什么叫鎮，鎮是本地人的地方。那么城和鎮分開，你會去哪個？當你掙不到那份收入，你就老老實實在鎮里待著。
