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2024年11月24日
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溫州有了首個案例，因為購房者違約被司法拘留。通常購房者違約，以支付違約金終結，此案開創了不履約就坐班房的先河。這說明，溫州房地產泡沫已經崩潰。
購房者不履約的動機很明顯，溫州商品房價格已經下跌到違約金以下，購房者繼續履約只會造成更大的損失，直接造成購房者資產負債表的惡化：資產在此處指商品房價格跌跌不休，購房者所借的購房款也即負債價值沒有下跌，如果購房者使用的是自有資金，每年自有資金的理財收益起碼可以達到4%以上，如果購房不賺反賠，因此違約。
購房者已經承擔了違約費用。比如在溫州此案中，原告永嘉中廈房地產開發公司，要求購房者履行購房合同（購買鉑晶嘉園）。而購房合同明文寫道，購房者不按時按揭或者分期付款則支出首付款的20%作為違約金，而現在購房者愿意損失違約金，開發商不愿意索要違約金，看來交易雙方都認定，鉑晶嘉園下跌幅度必然在首付款的20%以上，也就是整體購房款的6%以上。
永嘉縣法院的判決有偏袒開發商之嫌。
按照我國《合同法》的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔相應的違約責任。違約金的數額允許合同雙方當事人通過協商的方式事先約定，合同的不履行、不適當履行、遲延履行等，都可以導致違約金的支付。而按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”。此時開發商應該提出證據，要求提高違約金，而不是讓不愿意購房者坐班房。
即使讓人坐班房，也緩解不了退房潮，除非溫州政府有本事讓房地產市場真正回暖，讓房價從低位上升。鄂爾多斯（600295）政府沒有辦法強迫民眾購房，溫州政府也沒有。
據《中國經營報（博客，微博）》報道，鉑晶嘉園退房潮并非個案。溫州多家樓盤價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年和2011年時的高位相比，回調了大約30%~50%。
就人口規模論，溫州是三線城市，但當地市場化程度發達、富裕居民投資意識強，從房價來看是中國的一線城市。到2010年時，溫州市區房價在3萬元/平方米之上，超過北京、上海等一線城市中心相同區位房價。當溫州的實體經濟下行銀行壞帳率上升，溫州人紛紛外出淘金，高利貸鏈條開始崩斷，房地產洗牌在所難免。浙江省溫州市物價局近期監測數據顯示，2012年溫州市住宅交易價格明顯下降，新建商品住宅銷售價格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均價25886元/平方米，同比下降24%。
溫州房地產市場面臨著巨大的去庫存壓力，2013年溫州市區市場供應可能達到160萬平方米，該供應量是2012年市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，是近幾年樓市銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍，預計需要約29個月去庫存。房地產市場下行往往與實體經濟結構調整并行，加劇了轉型的痛苦程度，這也不難理解，為什么不買房就要坐班房了。
所有房地產泡沫崩潰的城市，都有著相同的癥狀，實體經濟轉型找不到北，房價前期上漲過快吸引不了足夠的資金與人口進入，當地地下金融、高利貸市場非常發達，房地產背后往往是幾十倍的金融杠桿。
從長期來看，實體經濟上升富裕人群增加，是夯實當地房地產市場的基礎；從救急舉措看，吸引移民與外來資金進入，是填補房地產洼地的辦法，如北美多倫多、美國加州等移民進入地，房地產價格大幅上升。如果實體經濟下行，人口與資金撤出，市場萬難上升。永嘉縣法院此舉，正印證了一句話，病急亂投醫。
其他新城規模龐大，地方債務高企，吸引不了人口與資金的三線城市，面臨與溫州一樣的結果，只是來得遲些罷了。
與其讓人坐班房，溫州市政府不如想想辦法，趕緊吸引人口與資金回歸吧。否則，中國市場經濟圣地，會成為繼海南、鄂爾多斯之后的第三個房地產泡沫崩潰之地。
