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2024年11月24日
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盡管中國(guó)城市化進(jìn)程正如火如荼，不少學(xué)者將城市化列為中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來最大驅(qū)動(dòng)力，政府也將城鎮(zhèn)化列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策，但由于種種原因，不僅玉門等一些資源枯竭的老資源型城市已經(jīng)明顯衰敗，中國(guó)某些城市的某些局部已經(jīng)出現(xiàn)了“鬼城”景象。
“鬼城”之所以出現(xiàn)，在相當(dāng)程度上是持續(xù)十年之久的房地產(chǎn)牛市的產(chǎn)物。正是在持續(xù)的房地產(chǎn)牛市中，不僅房地產(chǎn)業(yè)界，整個(gè)中國(guó)社會(huì)都形成了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期和觀念，房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、拆遷戶等有關(guān)各方基于上述觀念而采取的行動(dòng)最終造就了一批空城。
就開發(fā)商而言，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業(yè)基于同樣的預(yù)期而更容易核準(zhǔn)對(duì)開發(fā)商的貸款。同樣是基于這樣的預(yù)期和“土地財(cái)政”的現(xiàn)實(shí)，政府有著強(qiáng)烈的內(nèi)在沖動(dòng)去鋪開新攤子，建設(shè)新城區(qū)，全國(guó)幾乎所有城市的地方政府都在大力推動(dòng)本城市擴(kuò)張，以至于形成了百城競(jìng)建“國(guó)際化大都市”的奇觀。
同樣是基于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，我國(guó)征地拆遷補(bǔ)償及其要求大幅度上漲，進(jìn)一步推動(dòng)了許多城市的決策者和開發(fā)商情愿舍棄人口較多、因此空置風(fēng)險(xiǎn)較低的老城區(qū)，轉(zhuǎn)向人口稀疏得多、空置風(fēng)險(xiǎn)也因此高許多的新區(qū)。因?yàn)樵S多居民征地拆遷補(bǔ)償要求過高，如果仍然堅(jiān)持改造舊城區(qū)、城中村，開發(fā)商就有虧損之虞。典型如萬達(dá)集團(tuán)放棄四川綿陽市涪城區(qū)南河片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。2009年10月，綿陽市政府與萬達(dá)集團(tuán)簽訂框架協(xié)議，萬達(dá)集團(tuán)擬投資60億元參與綿陽市涪城區(qū)南河片區(qū)舊城改造，開發(fā)建設(shè)包括百貨、酒店、餐飲、娛樂、住宅等綜合業(yè)態(tài)的綿陽萬達(dá)廣場(chǎng)，占地218.2畝。但當(dāng)?shù)鼐用癫疬w補(bǔ)償要求過高，萬達(dá)集團(tuán)最終不得不于2010年三四月間最終決定放棄南河片區(qū)項(xiàng)目，并一度打算撤出綿陽。
更糟糕的是，在“執(zhí)法人性化”、“維權(quán)”之類貌似“正義”而無往不利的旗號(hào)下，許多地方形成了拆遷補(bǔ)償過高而對(duì)違章建筑處罰不嚴(yán)的政策組合，從而必然造就個(gè)體理性而集體非理性的結(jié)局。城中村居民藉此貌似可以立于不敗之地：不改造時(shí)能獲得大量租金收入，改造時(shí)要求按面積獲得1.3倍乃至3倍補(bǔ)償，可頓成富豪。但這樣一來地方政府和開發(fā)商因無法承擔(dān)巨額成本和虧損前景而喪失了改造的能力，集中人力財(cái)力轉(zhuǎn)向新區(qū)，這樣的城中村只能加速向貧民窟和黑社會(huì)巢穴淪落。
也正是基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和征地拆遷補(bǔ)償要求持續(xù)大幅度上漲的預(yù)期，不少地方政府決策者擔(dān)心日后建設(shè)項(xiàng)目會(huì)因補(bǔ)償要求太高而無法開展，即使感到吃力也要硬著頭皮先把新攤子鋪開，而且規(guī)模盡可能求大。許多決策者不是看不到此舉對(duì)地方財(cái)政的壓力，也不是看不到陡然鋪開這么大的攤子建設(shè)新區(qū)很有可能造就一片嶄新的空城，但他們相信隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，源源流入的新移民終將填滿今天的空城。今天倘若不鋪開這么大的攤子，固然可以避免眼下的空城問題，但日后想要建設(shè)的時(shí)候，政府和開發(fā)商的財(cái)力恐怕已經(jīng)跟不上征地拆遷補(bǔ)償要價(jià)漲幅了。
