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2024年11月24日
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4月7日，北京住房公積金管理中心發布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍。借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（14016元）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。(4月8日京華時報)
對于北京市日前推出的公積金貸款新政，可以形象地用“兩頭收緊”來比喻。一頭是收緊首付比例，從過去的第一套房首付不低于30%(部分銀行要求首付40%)提至70%，無疑直接增加了購房者籌措首付款的困難程度，增加的是購房者支付困難；另一頭就是上述的對于高收入群體，“月還款額應不低于其月收入的50%”。也就是說，這部分高收入人群，如果要購買房子的話，想減輕經濟負擔和生活壓力都將不太可能。月供50%的最低還款額度，會直接縮短貸款人還款年限，通過后期還款方式來增加購房者生活負擔。
上述“新政”的意思極為明顯，就是通過一個收緊的甚至是嚴苛的公積金政策來遏止購房者的投資、投機，最終實現遏止房價飆升的目的。然而，在筆者看來這樣一個初衷很好的“新政策”，效果如何卻值得懷疑。事實求是的說，在北京市這樣一個房價高不可攀、平均一平米已高達3萬余元的時下，能買得起和想買第二套房子的人群絕對不是普通收入者，這部分人群也絕對有實力不需要任何貸款就可以“搞掂”二套房子。那么，在一個完全有實力和有能力購買二套房子的人群中，再“收緊”的公積金貸款(比例)有什么意義呢？就譬如一個7)%的二套房首付，一次高達200余萬元的首付款普通家庭是想都不會想的，而敢于“支付”如此高昂的首付的人群，還會在乎后續的100余萬乃至“不低于月收入50%的月供”嗎？實質上，公積金貸款對于有能力購買二套或三套房子的人群，只不過是一個“聊勝于無”的支撐，是一個實際上“不沾白不沾”的“揀便宜”政策優惠。這樣的現實和政策處境，意圖以此“新政”來達成遏止房價之目的，最大的可能是變成嚇唬普通人的“空調”。
二來，從上述分析中可以看出。公積金貸款政策一旦涉及和照顧到二套房子以上的人群，就已經失去了真正的住房權益的保障功能。一個正常的家庭的一套房子是生活必需品，也是公眾的住房權益，但二套房、三套房乃至更多的房子早已經脫離的“住房權益”的實質。在我看來，二套以上房產究其實質就是部分人群“投資投機”的工具。在一個有利于“投資投機者”的現實之下，原本姓“公”的公積金仍然在長期支持“二套或三套以上房貸”足以說明公積金貸款政策定位上存在偏差。
公積金應該逐步淡出二套房以上的貸款市場，這已經逐步形成共識，部分省份已經完全停止公積金貸款對“購買三套房”的支持就是證明。在我看來，北京市公積金政策的嚴厲程度依然不夠，所謂的“公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍”，依然是一個瞻前顧后和畏首畏尾的“新政”，也是一個形式大于內容的“新政”。這里面或者仍然有公積金管理者、銀行等方面的利益考慮。然而，公積金就應該完全姓“公”，應該完全定位于保障公眾的基本住房需求上，原本就不應該介入個別人“投資投機”領域，即使再大的貸款收益也不應涉足。與其被動的一步步提高公積金貸款首付比例，莫不如從根本上厘清公積金貸款的政策定位，讓公積金貸款在“二套房以上的市場”完全“停貸”、完全“退出”，是未來公積金貸款政策的方向，北京應該積極探索并盡早實施。
