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2024年11月24日
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粗略觀之，過去兩天里扎堆出臺的各城市調控細則整體而言大同小異，但亦能看出松緊不一、各有側重。在抑制需求、打擊看漲預期的同時，還應對盤活存量房有所作為、積極作為，而非一棒子打死。
昨晚，廣州、深圳等城市的“國五條”細則陸續發布。而此前一天，京滬渝成為首批發布地方版“國五條”的城市。以“國五條”為綱的此輪樓市調控，就此真正開始在房產活躍交易的主戰場——城市層面密集“落地”，其信號意味惹人關注。
粗略觀之，過去兩天里扎堆出臺的各城市調控細則整體而言大同小異，但亦能看出松緊不一、各有側重。比如，京版“國五條”被公認為其中手段最“老辣”者，不僅規定“單身限購1套住房”，而且也許是為防人鉆空子，全市3月31日零時起進行“系統升級”，暫停網簽8天。又如，滬版“國五條”明確對第三套房停貸，并重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查；深版“國五條”則避談20%征稅；穗版、深版均強調房價漲幅須低于收入增長……應該說，各市細則整體上將形成樓市調控的合力，在大方向上有望實現后市的平穩走勢。
“靴子落地”，更容易觸發思考。從中央到地方開出的調控猛劑，藥方不錯，但將目光放得更長遠，也許未來這種“猛劑”要充分發揮藥效，更需要“文火”煲制——
其一，“火力”要綿綿不絕、“煨”足時辰。久病之樓市，用藥貴在堅持，最忌一曝十寒。2008年緊急救市的后遺癥就是一個教訓，不可不鑒。由于樓市調控此前十年越調越高的經驗判斷，不少人對本輪調控仍持觀望態度，這種情緒和心態，值得決策者關注。日前，住建部政策研究中心主任陳淮仍堅稱，“未來20年內，房地產行業仍將是國民經濟支柱產業”。如此判斷之下，再加上新型城鎮化的未來藍圖、地方上土地財政的積重難返，樓市調控能否保持火力，值得提醒。讓公眾對未來房價“明確預期”，背后需要一連串相互配合的政策和制度支撐，絕不可頭痛醫頭腳痛醫腳、在政策層面自己拆東墻補西墻。否則其后果，必是市場預期混亂，甚至形成“逆調控”的客觀效果，尤須警惕。
其二，“火候”要張弛有度、有保有壓。即使是難燉的藥材，一直用“武火”猛煮，難免燒焦；而不管什么藥材，一概用“武火”爆燒，也容易失之粗暴。本輪調控政策出臺后，人們最擔心的莫過于剛需買房者恐遭誤傷，從各地細則來看，這種擔憂恐怕還將繼續。值得欣慰的是，京版“國五條”提出，“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”這種更顯細化和人性化的調控目標，可謂是一大進步，但這種高度抽象的制度設計如何落到實處，還有待驗證。此外，“改善性住房”一說存在多年，但對它的認定還存在模糊爭議——它到底是指一套房還是二套房？如果這個概念不厘清，差別化稅收杠桿恐怕也難找到支點。
其三，“好藥”還要用好“藥引、輔料”。一方面，在抑制樓市投機性需求的同時，必須對低收入者增加居住服務的供給，以政策性住房的“兜底”維持社會穩定和底層民生。然而，近年各地政策性住房建設的數據注水情況不絕于耳，政策性住房在分配上的公平性也屢遭侵害，還需找到制度化的對策。另一方面，在抑制需求、打擊看漲預期的同時，還應對盤活存量房有所作為、積極作為，而非一棒子打死。畢竟，如果我們的調控仍然使得空置率繼續維持高位，二手房市場交易萎縮，將剛需買家都驅趕到一手房那里，這樣的調控是值得商榷的，至少有進一步精細化的空間。
