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2024年11月28日
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報載,北京日前已經開始在“有限范圍”內征求“國五條”實施細則的意見建議。征求意見的內容包括,第二套住宅按揭貸款首付比例提高至七成、強化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例、征收售房差價20%個稅等(3月24日《東南快報》、《中國經營報》)。
“國五條”雖然早在今年2月20日就出臺了,但由于地方實施細則遲遲沒有出臺,房價依然上漲不休。不過,3月底是地方政府出臺“國五條”執行細則的“底線”,房價有望從4月份起掉頭向下。據悉,目前已有多個省市完成新“國五條”執行細則方案的擬定工作,但均未發布。一些地方如北京,細則雖然沒有發布,但其主要內容已被媒體披露。
如果媒體披露的內容屬實,顯然,北京細則的亮點很多。比如,二套房首付提高至七成,將對貸款投資投機者進行有效限制,增加投機成本；強化對北京本地戶籍購房者的限購政策,讓限購政策更公平,減少了戶籍不同造成的不公；加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例,將增加限價房或者普通商品房供應量,有利于抑制房價上漲。
尤其是二套房首付提高至七成,極具殺傷力。之前的幾輪宏觀調控,提高二套房首付比例就已經顯示出明顯效果,因為通脹問題、房價問題的實質還是貨幣問題。其實在“國五條”出臺前夕,市場就盛傳“二套房七成首付和貸款利率為1.3倍”,一度引起廣泛關注和爭議。如果北京二套房七成首付最終被證實,這將是宏觀調控10多年以來,最嚴厲的貨幣政策。
2010年出臺的新“國十條”規定:對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%。2011年出臺的新“國八條”規定:對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%?？梢?之前的二套房首付款比例最高在六成。這一輪調控如果要求二套房七成首付,折射出北京決策部門這一次的調控決心前所未有。
由于不同城市的樓市溫度、房價漲幅不一,各地的二套房首付款比例規定應該也不一樣。而作為樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳,由于房價上漲扮演了“領頭羊”的角色,理應執行最嚴厲的調控政策,包括二套房首付比例。不過,就二套房首付而言,我們不能僅僅只看首付款規定幾成。
二套房首付七成,看上去固然嚴厲,但如果這一規定“虎頭蛇尾”,執行不了多長時間,恐怕效果極其有限,過去已有類似教訓。如果二套房首付七成,利率沒有同步上調到合理水平,同樣效果有限。特別是,各家商業銀行能否認真貫徹執行二套房首付七成規定,是一個大大的問號。這是因為,商業銀行都是“經濟動物”,往往以自己利益為重,把房貸政策與理財產品、優質客戶掛鉤等。
另外,如何認定二套房,二套房貸政策中有哪些漏洞,也值得我們思考。因為,在之前的宏觀調控中,二套房貸政策只約束了老實的購房人,對有背景有門道的投資投機者則缺少有效約束。還有,部分人購買二套房并不是投資投機,而是因為家庭人口的變化,或者為了改善自身住房條件,那么,二套房首付七成能否照顧到改善性需求,也值得思考。二套房首付七成的實質是抑制投資投機,如果與房產稅結合起來,效果會更好。
值得注意的是,北京細則只在“有限范圍”內征求意見,或者說在內部征求意見。筆者建議,應公開征求民意——房地產調控政策只在內部征求意見的歷史該改一改了。聽取民意、吸收民智,才能制定出更為合理的調控政策。
