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2024年11月24日
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴(kuò)大到66個(gè)，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。其中，北京、廣州并列漲幅第一；上海則是調(diào)控兩年內(nèi)，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比漲幅首次突破2%，達(dá)到了2.3%，同比漲幅則達(dá)到了4.1%。
“這再次說(shuō)明了中央進(jìn)一步出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性。未來(lái)，隨著各項(xiàng)調(diào)控方針的細(xì)則化，市場(chǎng)也將在政策的持續(xù)中發(fā)酵醞釀變化?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓市成交出現(xiàn)了明顯的“末班車”行情，且在地方細(xì)則落實(shí)前的“真空”時(shí)期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會(huì)透支后期需求，未來(lái)樓市一、二手房很有可能都比較冷清。
將改造千萬(wàn)棚戶區(qū)
新一屆國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)日前亮相新聞發(fā)布會(huì)，他強(qiáng)調(diào)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持持續(xù)增長(zhǎng)，防范通貨膨脹，控制潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)不斷改善民生。
李克強(qiáng)同時(shí)表示，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，也是廣大農(nóng)民的普遍愿望，它不僅可以帶動(dòng)巨大的消費(fèi)和投資需求，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，其直接作用還是富裕農(nóng)民、造福人民。他強(qiáng)調(diào)：“新型城鎮(zhèn)化，是以人為核心的城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在大約有2.6億農(nóng)民工，使他們中有愿望的人逐步融入城市，是一個(gè)長(zhǎng)期復(fù)雜的過(guò)程，要有就業(yè)支撐，有服務(wù)保障。而且城鎮(zhèn)化也不能靠攤大餅，還是要大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，東、中、西部地區(qū)因地制宜地推進(jìn)。還要注意防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。本屆政府下決心要再改造一千萬(wàn)戶以上各類棚戶區(qū)，這既是解決城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)，也是降低城鎮(zhèn)化的門(mén)檻。尤為重要的是，新型城鎮(zhèn)化必須和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成，要保住耕地紅線，保障糧食安全，保護(hù)農(nóng)民利益?！?/p>
全國(guó)人大代表、海南大學(xué)校長(zhǎng)李建保稱，大城市建設(shè)近十年近乎爆炸式的擴(kuò)張，導(dǎo)致了一些“病灶”在日積月累后集中爆發(fā)。2011年以來(lái)，北京、上海、廣州等城市“堵車、污染、內(nèi)澇、房貴”等一系列問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。
大城市無(wú)限擴(kuò)容的另一個(gè)不良后果，在于產(chǎn)生大量“候鳥(niǎo)式”遷徙人群，農(nóng)村甚至許多小城鎮(zhèn)都由于留不住人而導(dǎo)致空心化。
但有輿論擔(dān)心，新型城鎮(zhèn)化或許被地方政府偷梁換柱，以城鎮(zhèn)化為名，繼續(xù)搞土地財(cái)政，鋪攤子以至于重復(fù)建設(shè)。事實(shí)上，對(duì)于棚戶區(qū)的改造，為城市貧民提供廉租房或廉價(jià)房，既可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又盡可能地實(shí)現(xiàn)了社會(huì)公正。但是，在最廣大的三四線城市，新城還是空城，舊城也不算舊，不可能繼續(xù)搞建設(shè)，應(yīng)該提供和提升更多的教育、醫(yī)療等資源，吸引農(nóng)民進(jìn)城。
國(guó)五條細(xì)則“揪”人心
針對(duì)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“北京落實(shí)國(guó)五條細(xì)則”消息，北京市日前予以否認(rèn)，北京市住建委、地稅局明確表態(tài)，并未發(fā)布實(shí)施細(xì)則，如果有相關(guān)政策將第一時(shí)間發(fā)布。
據(jù)了解，目前已有多個(gè)省市完成了國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則方案的擬定工作，但均未發(fā)布。還有些地方則在醞釀中。北京市住建委人士表示，執(zhí)行細(xì)則雖未發(fā)布，但制定工作已完成。廣東省住建廳相關(guān)人士表示，“細(xì)則出臺(tái)時(shí)間還沒(méi)有時(shí)間表，但月底前肯定出。”
業(yè)內(nèi)人士分析，從有關(guān)部門(mén)看，財(cái)政部應(yīng)盡快會(huì)同各個(gè)地方政府出臺(tái)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅政策的操作實(shí)施方案，在避免誤傷無(wú)辜的基礎(chǔ)上，使這項(xiàng)措施盡快落地發(fā)揮作用。同時(shí)，應(yīng)盡快將房產(chǎn)稅試點(diǎn)最少擴(kuò)大至全部一線城市。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該盡快出臺(tái)第二套住房從嚴(yán)政策。住建部等部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)限購(gòu)政策從嚴(yán)的具體措施方案。
同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲較快的如北、上、廣、深一線城市，要迅速在新國(guó)五條細(xì)則基礎(chǔ)上出臺(tái)本地的具體調(diào)控政策，針對(duì)脫韁野馬般的房?jī)r(jià)下手應(yīng)該再“狠”一些。
對(duì)于購(gòu)房者們所擔(dān)心的20%個(gè)稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示：“實(shí)際上對(duì)于部分賣(mài)家而言，20%的個(gè)稅并不是說(shuō)轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁成功的，這與你賣(mài)的房源的市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格有關(guān)?！彼赋觯u(mài)的房源并不會(huì)因?yàn)檗D(zhuǎn)嫁后，市場(chǎng)價(jià)值上漲?！艾F(xiàn)在買(mǎi)家的選擇面很多，市場(chǎng)的房源一對(duì)比，實(shí)際上想要未來(lái)全部20%轉(zhuǎn)嫁并不現(xiàn)實(shí)，有可能只能轉(zhuǎn)嫁一部分。這也使得近期部分房東有了議價(jià)空間。”
而新國(guó)五條的影響，除了各地二手房市場(chǎng)爆棚，房產(chǎn)交易大廳人滿為患外，各地的離婚率有隨之成倍上漲。有業(yè)主認(rèn)為這樣可以規(guī)避個(gè)稅?！暗境ＷR(shí)是，目前新政細(xì)則各地均未出臺(tái)，何必為了可能出現(xiàn)的政策提前離婚？目前我國(guó)任何地方均未要求消費(fèi)者必須在離婚多長(zhǎng)時(shí)間后才能以單身身份賣(mài)房買(mǎi)房。也就是說(shuō)，在目前情況下，過(guò)戶根本沒(méi)必要離婚避稅?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示。
樓市走勢(shì)或趨冷
新國(guó)五條出臺(tái)至今，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，樓市情況已悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一線城市開(kāi)始出現(xiàn)拋售潮的跡象，甚至有一些房東開(kāi)始大幅降價(jià)，以求出手。筑成世方(北京)管理咨詢公司總裁祁世芳認(rèn)為：“主要原因還是人們的恐慌心理。雖然2月份新國(guó)五條還沒(méi)出來(lái)，但人們擔(dān)心新的調(diào)控政策會(huì)刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。所以紛紛選擇了在調(diào)控政策出臺(tái)以前出手，而2月就是最后的選擇。本來(lái)沒(méi)想買(mǎi)的人選擇買(mǎi)房，想晚些時(shí)候買(mǎi)的又把時(shí)間提前。都是為了躲過(guò)調(diào)控這一關(guān)?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士分析，雖然今年2月樓市異常飄紅，但這并不意味著此后樓市將繼續(xù)高歌猛進(jìn)。相反，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，樓市很有可能出現(xiàn)量增價(jià)跌的新局面。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝表示，新國(guó)五條的頒布，表明新一屆政府在樓市調(diào)控問(wèn)題上，只會(huì)更加嚴(yán)厲而不會(huì)放緩。今后很短時(shí)間內(nèi)，各地的調(diào)控細(xì)則也將逐步出臺(tái)。如果不出意外，這些具體細(xì)則將會(huì)更加準(zhǔn)確地指向樓市炒房群體。比如對(duì)炒房所得收益以及其所持有的多套房產(chǎn)征收重稅。因此，大批多套房的持有者將選擇拋售離場(chǎng)。
不少開(kāi)發(fā)商也擔(dān)心，由于房?jī)r(jià)上漲壓力持續(xù)存在，全國(guó)兩會(huì)之后中央和地方政府可能會(huì)加強(qiáng)調(diào)控政策的力度。專家認(rèn)為，調(diào)控政策主要是打擊投機(jī)需求，有效抑制投資行為，同時(shí)應(yīng)該很好地保護(hù)鼓勵(lì)群眾自住、改善的合理需求。但是事實(shí)上，近年來(lái)調(diào)控力度最大的“限購(gòu)令”歸根結(jié)底是讓一部分人失去購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場(chǎng)再次推入觀望，影響后市走勢(shì)的根本還是供求和預(yù)期。
