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2024年11月24日
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編者按：
近些年來，關于北京未來房價的走勢，成為社會各界熱烈探討的話題之一。為此，本刊采訪了相關領域的專家學者。有專家直言，不排除未來北京房價上漲到10萬/平米；但也有專家表示，未來北京房價上漲空間有限。但筆者綜合有關資料分析認為，就資源承載力而言，目前北京的各類資源，尤其是水資源已達使用極限。倘若人口持續增加，資源短缺又得不到解決，未來北京房價出現“斷崖式”下跌并非沒有可能！
狂飆突進的十年
北京作為中國的首都，房地產市場的發展一直被視為我國房地產市場發展的縮影。自從1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布以來，北京商品住宅市場更是步入了快速發展的軌道。伴隨中國2001年正式成為WTO成員、2008年成功舉辦奧運會與緊接而至的全球金融危機的發生，北京商品住宅市場在一片沸騰的“過剩與剛需、泡沫與低估”的爭吵聲中經歷了一波狂飆突進式的上 漲。
相關統計數據顯示，自2000年我國取消福利分房制度以來，伴隨著貨幣化分房方案的全面啟動，短短12年時間，北京商品住宅市場的每平米銷售均價已從當年的4457元上漲到如今的每平米2.05萬元（2012年7月數據），漲幅達到460%，超過同期上證綜合指數漲幅226.86個百分點，超過北京地區城鎮居民消費物價指數漲幅超過240個百分點。同時，這12年來，北京商品住宅銷售總額占北京地區GDP的比重也從2000年的不足10%上升到目前的20%左右。可以說，這12年北京商品住宅市場價格的上漲，為首都經濟發展做出了不可磨滅的貢獻，但也給北京市老百姓的生活帶來了巨大的影響。
中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強分析認為，“近十年北京房價雖然漲幅驚人，但真正‘起飛’主要還是集中在2005年至2008年這一階段。”有統計數據顯示，相比上一年，2004年北京房價增幅6.54%，2005年增幅29.8%，2006年增幅19.69%，2007年的漲幅在2008年北京奧運會召開前夕居然達到44.55%。
在北京奧運會順利落幕與全球金融危機影響接踵而至的共同作用下，北京商品住宅銷售均價增幅迅速回落，2008年為9.25%和2009年為13.54%，而同時期的銷售面積增幅先后出現了2008年的-40.43%與2009年的82.31%。
“‘價格增幅下降、成交量巨幅震蕩’體現了這一時期北京商品住宅市場的顯著特征。這在很大程度上受當時國內外應對全球金融危機所采取的各項政策與措施的影響，市場一時間完全按照政府“看得見的手”指揮發展，政府政策干預的痕跡十分明顯。”陳國強如是 說。
進入2010年，北京商品住宅市場在順利渡過全球金融危機陰霾的影響下，終于走入了符合自由市場理論學說所推崇的商品價格受市場“看不見的手”的影響。這一時期，北京房價出現了“價格上漲、需求下降”的局面。商品住宅銷售均價從2010至今的兩年里分別實現了29.69%與7.49%的增長，而同期銷售面積則出現了-36.11%與-8.95%的萎縮。
從2011年至今，在國家持續的嚴厲調控下，北京房價雖然暫時踩住了快速前進的剎車，但總體上依然保持了上漲勢頭。今年7月的一份統計數據顯示，北京房屋均價突破了每平米2萬元的大關，達到2.05萬元。
“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯在北京街頭巷尾的流行，形象說明了高房價已經成為人們生活的“不可承受之重”。
人口與房價“共振”不容忽視
1972萬，這是北京市有關部門在市人大常委會開展關于“合理調控城市人口規模，加強城市流動人口服務與管理”專題調研時，公布的2009年末全市實際常住人口最新數據。它標志著國務院批復的《北京城市總體規劃(2004-2020年)》所確定的到2020年北京市常住人口總量控制在1800萬的目標提前十年被突破。
記者通過分析統計相關數據發現：最近10年北京房價上漲與人口增加緊密相連，甚至形成了“共振”的態勢。根據人口變動情況抽樣調查統計，2001年，北京共有常住人口1383.3萬人。10年之后，也就是2011年末，北京常住人口突破2000萬大關，達到2018.6萬人。其中，常住外來人口742.2萬人，占常住人口比重為36.8%。10年間，北京常住人口增加了46%。
毫無疑問，北京人口快速增長的主要拉動力來自流動人口，4年來流動人口增量逐年加大，共增加151.8萬人，年均增長37.9萬人。如果將駐京部隊、在社會上散居未登記的和短期來京探親、旅游、就醫的流動人口估算在內，北京的流動人口總量已超過1000萬。
而根據北京市相關主管部門統計，2005年至2009年全市成交的商品住宅中，外埠個人在北京購買了26.6萬套商品住房，占成交總量的32.3%。這就是說，外埠個人買走了三成北京商品房。
中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員、中國社會科學院農村發展研究所教授、社會問題研究中心主任于建嶸在接受記者采訪時直言，以青壯年為主體的流動人口大量涌入北京，改善了北京人口的年齡結構，彌補了本市勞動力的不足，既為北京經濟快速發展做出了重要貢獻，也為北京房價快速上漲做出了“巨大貢獻”。
人民網一份統計數據也顯示，北京現在的房價高漲居全國之首，很大程度上是人口大量涌入的結果。最近10年，北京人口加速增長的趨勢十分明顯。“十一五”前4年，北京年均增長54.3萬人，比“十五”期間年均多增近20萬人，加速增長趨勢十分明顯，特別是前兩年每年增加超過60萬人。如果不加大調控力度，2015年北京市常住人口勢必達到2300萬人，2020年勢必突破2500萬人。因此，用惡性加速膨脹來形容當前北京人口增長一點不為過。
北京大學社會學人類學研究所副教授于長江直言，“北京人口規模快速膨脹，有深刻的經濟、社會原因。首先是我國正處于城市化、工業化加速發展的歷史時期，大量農村人口涌向城市是大勢所趨；其次，由于經濟快速發展，提供了大量就業崗位，本市勞動力無法滿足需求，流動人口到北京就業也就成為社會發展的必然。”
需要引起注意的是，人口過快增長除了帶動房價的快速上漲，也給北京經濟社會發展帶來了巨大的壓力。首先，人口增長與有限的資源、環境承載力之間的矛盾日益尖銳，這給城市運轉帶來很大的風險和不確定性。
其次，給基本公共服務與社會管理帶來的壓力日益增大。北京道路擁堵日益嚴重、公共交通不堪重負；生活垃圾處理困難；在義務教育、醫療、住房、社會保障、計劃生育、就業服務諸多方面，對流動人口的社會管理和公共服務滯后，帶來許多社會矛盾。
三，給社會穩定帶來壓力。在一些流動人口聚居的地方，居住環境惡劣，安全缺乏保障，無照經營、“黑車”營運、制販假冒偽劣商品、非法行醫問題多發。北京流動人口登記狀態為已就業的約有57.4%，一部分流動人口因工作不穩定、生活沒保障而成為潛在的不安定因 素。
“北京作為國家首都，其城市功能定位已經確定，為了可持續發展，其人口規模不應該也不可能無限制地膨脹，進行合理的人口規模調控勢在必行。而一旦人口增長得到有效控制，甚至出現下降趨勢，未來北京住房市場需求必然會出現降溫。令人頭痛的房價自然就會降下來了。”于長江如是說。
造成房價“斷崖式”下跌
早在兩年前就有學者指出，近年來北京人口過度增長，不僅嚴重透支了未來房價的上漲空間，也嚴重透支著北京的生存基礎。
“北京，作為一個國際性大都市，其最大的軟肋就在于城市資源承載力非常有限，其中尤以水資源短缺為甚。水，對任何一個城市而言，其重要性不亞于空氣中的氧氣。如果北京某一天水不夠用了，人們還愿意在此買房生活？房價還會持續上漲。毫無疑問，答案是否定的。” 中國人民大學人口資源環境經濟學教授侯東民這樣告訴記者。
記者查閱資料，一個地區保證生態平衡水資源利用率應在40%以下，人均水資源1000立方米以下屬缺水，500立方米以下屬嚴重缺水。目前，北京水利用率已超過90%，人均水資源已低于200立方米。
為保證水需求，北京長期壓縮維持河系生態平衡、抵御污染必須的生態用水，嚴重超采水庫水及地下水；同時限制上游河北相關地區用水，緊急時會從已經嚴重缺水的河北調水，目前正協商從頻遭斷流的黃河調水，北京最后的希望是國家耗資巨大的南水北調工程。
但近期科考隊對我國西部大河水源地的調查表明，狀況并不樂觀，湖泊萎縮到處可見，加上今年沙塵暴重新肆虐，西南曾出現嚴重干旱、全球氣候變暖影響難以預計，給南水北調長期效果添加了不確定因素。
即便南水北調按計劃長期給北京穩定供水10億立方米，北京多年平均水資源量37億立方米(上世紀60年代年均40多億立方米，90年代30多億億立方米，2000年以來僅23億立方米。因此很難判定多年平均與今后現實水量關系。)加上南水北調，也就47億立方米，按目前近2000萬人口計算，南水北調后人均不到250立方米。
目前的預計是，北京今后人口將達2500萬，按人均250立方米計算，年需水要62億立方米，缺口達15億立方米。據北京地勘局近年研究，至地下150米北京地下水儲量約600億立方米。但北京2001—2008年均缺口12.7億立方米，累計缺口102億立方米。1960年北京打井深度不到10米，今天一些平原地區100米井已經廢棄，新井直達150米，幾乎觸及基巖。
超采地下水的惡果是地下水位下降，引起地面涇流減少，河道干枯，濕地和湖面減少，水庫水面縮減，土地沙化和面源污染不斷積累，深層地下水持續超采后，還會嚴重影響天津、河北、甚至周邊更遠省份的經濟發展。
“人們已經可以看到，流經北京西部的永定河和東部的潮白河，那里寬廣的河床在過去的十幾年里逐漸干枯，現在已經基本無水。北京昌平的山前暖帶差不多是北京市蓄水區和用水區的分界，那里一些十幾年前的泉涌溪流現在已經完全變成了長年干枯的雨季排水溝，原來的很多農地現在已經沙化，變成了汽車教練場，村民們的飲水需要抽取至百米深的地下。”清華大學環境學院教授王海洋說。
據相關媒體報道，在北京的下游西南地區，河北西柏坡附近曾經的激流河道在大約20年前就完全變成了干枯的斷崖深谷，而處在北京下游的東部天津正在面對海水浸入地下等越來越多的威脅。一方面，北京周邊地區正在受到水資源的約束，不可能為北京解決這方面的壓力。另一方面，河北、內蒙和山西大量新增的農村人口和新增勞動力，面對當地越來越少的土地和水源，又不斷涌入北京尋求機會，這無形中又增加了北京的人口壓力。
其實，人口大量持續增加和水資源的日益短缺所引發的危機早有前車之鑒。1998年亞洲金融風暴的發源地——曼谷，一開始也是吸引外資大量開發房地產，導致人口大量涌入推動房價高漲，后來面對水資源的約束，資本流入停止并轉為流出，大量銀行信貸被高房價套住，在國際金融炒家的攻擊下，成為亞洲金融危機多諾米骨牌中第一個倒下的。
2008年爆發的美國金融危機也有人口流動的背景。上世紀90年代末，為了加快高科技發展，美國采取了加快吸收技術移民的政策，引起房價高漲和房地產投資加快，大量銀行信貸深陷其中，經過美林和高盛等證券投資公司的包裝掩蓋，轉而變成了暢銷的兩房債券。“911”之后，美國改行嚴格限制移民政策，高房租支持不住了，房貸危機因此爆發，最終演變成嚴重的金融危機。
爆發金融危機之前的迪拜也說可以通過納米技術和海水淡化技術解決缺水的問題，但是一旦房屋開始住人，需要大量從事各類社區服務的人員隨之跟進的時候，問題就立刻暴露，后續的買房停止，資金鏈斷裂，金融危機爆發。
于長江坦言，目前中國社會的工業化建設正在迅速崛起，農村勞動力正在源源不斷地大量涌入城市，北京是大多數中國人向往的城市，但是國家首都不可能不受自然資源有限的約束，不能不受水和土地有限的自然承載力約束，不可能滿足全國各地移民北京買房投資的要求。
