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2024年11月24日
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伴隨著資本市場的價值復蘇，我國的房地產市場正逐漸走上平穩發展的復蘇之路。隨著中央將城鎮化提升到一個新的高度，提出“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”，這使得城鎮化無論是在刺激消費，還是拉動投資上，都將成為中國經濟發展的重要引擎。同樣，城鎮化這塊大蛋糕，也給我國的房地產市場帶來了新的機遇和挑戰。2013年，在經歷了調控和整合之后，我國的房地產市場終于尋求到了發展的新契機。
需求企穩 敦促市場形成合理預期
來自國家統計局的數據顯示，去年年底，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.34%，自去年6月以來，已連續7個月保持上漲。而二手房方面，2013年1月，北京二手住宅的成交均價為24962元/平方米，環比上漲1.52%，連續3個月呈上漲態勢。同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳，市場的表現也均為“量價齊升”。
對此，有分析人士認為房地產市場進入一個新的價格上升期，甚至“報復性上揚”。但住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹向記者表示，房地產市場總體需求量未出現劇烈波動，去年年初由于受調控的影響，房地產市場的價格和成交量都十分低迷，在市場逐漸適應了調控的節奏后，隨著需求量的逐漸釋放，價格和成交量同比上升，不足為奇。
這種價格和成交量的先抑后揚，主要是由于人們對于市場的預期造成的。秦虹對記者說：“人們對于房地產市場的判斷很難理性，致使市場上的需求量要么集中觀望，要么集中釋放。其實房地產市場的需求量是比較穩定的，比如去年商品房銷售量達到11億平方米，實際需求量基本如此，但由于年初負增長，年末集中釋放，導致了去年年底和今年年初的量價齊升。加之市場供給始終滯后，市場反應跟不上需求，所以市場價格開始波動。”
根據數據分析，去年房地產市場的需求量相比前年增長了1.8%，基本處于持平狀態。而價格的同比上漲，則是由于去年年底延續的“翹尾因素”影響，致使今年年初和去年年初相比，價格必然處于高位。
秦虹認為，穩定房價首先要穩定人們的市場預期，進而讓房地產市場的需求量保持一個穩定釋放的狀態，購房者沒必要因為某一階段的市場表現而產生恐慌心理。畢竟造成市場劇烈波動，最終受害的還是普通購房者。此外，政府對于投資、投機性質的需求仍然處于控制態勢，支持合理的住房需求的政策導向也仍然沒有發生變化。
空間巨大 誰都想分的城鎮化蛋糕
從國際經驗看，城鎮化率處于30% 70%的時期，是城鎮化快速發展的階段，而我國恰處于這一階段中。城鎮化率每增長1%，便意味著每年有2000萬人進入到城鎮中，未來10年中國城鎮化不僅有很大的成長空間，而且還會有一個較快的速度，給我國帶來至少有160億平方米的住房需求。
預計到2020年，中國總人口將達到13.9億人，城鎮化率為61%，累計新增城鎮人口1.7億人，按人均30平方米計算，這部分人群的住房需求超過50億平方米（若直接以人均住房面積超過35平方米的小康標準來要求，則新增需求約60億平方米）；改善型需求將超過50億平方米；未來10年間，因房屋折舊拆除后帶來的新增住房需求預計將達60億平方米左右。
這個龐大的市場讓開發商十分興奮，甚至放言：“只要國民經濟還在，城鎮化建設就不會慢下來，房地產業、房地產市場就大有機會?！?/p>
然而，某研究報告指出，房地產市場在經過10年無計劃的發展后，三、四線城市留下了大量空置房產有待消化。特別是像鄂爾多斯這類出了名的“鬼城”，市場消納現有空房遙遙無期。
量力而行 企業難過的融資門檻
而在一、二線城市，房地產市場的預期，在利益集團不斷“放狠話”和槍手的忽悠之下，呈現著上漲的態勢。影響預期、忽悠市場仍然是不少住宅項目開發商的生存之道。對此，秦虹指出，房地產開發企業相比過去10年，外部環境發生了重大變化，所以企業的運營方式必須進行調整。房地產企業未來若想平穩發展，一要謹慎，二要奉行有選擇的開發策略，三要學會融資，四要走上“多元化”的道路。
“相比過去10年的房地產市場的高速增長，今后10年房地產市場必將是低速增長的態勢，房地產企業擴張的風險會很大，所以一定要采取穩健的財務模式。保持現金流安全的開發模式，對于房地產企業來說十分必要?！薄拔磥淼姆康禺a市場，不會是所有城市都在漲，必將有漲有跌，不再是拿了地就能賺錢。所以，開發商在決定項目時，要看項目地的人口增長的速度、規模、產業發展的前景，城鎮化的進程等，盡可能降低項目開發的風險，讓項目利潤最大化。這即為有所選擇?！薄霸谫Y金方面，過去10年，房地產市場的貸款政策比較寬松，資金發放量較大。一些企業70% 80%的資金都從銀行貸款取得。但今后信貸環境會呈現緊縮，所以開發商要考慮進行直接融資。包括合作開發，股權、債權的交易交換等，至少開發商要注重這方面的知識和人才儲備。目前，很多開發商對此是兩眼一抹黑，經驗和知識為零。想融資又不知如何操作，缺乏這方面的人才和團隊，甚至在觀念上拒絕股權投資等融資方式。相比銀行貸款的債權而言，股權投資雖然會降低一部分開發商的收益，但同時也會降低項目開發的風險?！薄伴_發商要盡可能多元化發展。開發商們應依據企業實力的不同，選擇不同的經營方式。對于規模相對較大的企業，可以進行一些商業項目的開發，比如萬科等；如果企業不夠大，也沒有專業的團隊，只能做住宅。那么企業可以根據地區進行多元化開發，讓項目在大、中、小城市都有分布，降低風險；如果連跨地區經營都做不到，只能進行本地開發的企業，那么可以進行大中小戶型、高中低檔產品的多元化。總之，企業根據自己實力的不同，可以采取不同的多元化措施，分散風險?！?/p>
對于中國未來的房地產市場，秦虹認為，機遇和風險將長期并存，面對日漸復雜的市場態勢，企業可以利用國內市場發展的不平衡，利用需求的多元化市場格局，很好地規避市場風險。
