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2024年11月24日
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一位與金科曾有密切合作關系，但不愿透露姓名的地產業內人士接受本報記者采訪時表示，金科已從過去十分重視品質的公司轉變為高周轉公司。
瘋狂擴張不僅考驗著公司的管理能力，也讓公司的人力資源吃緊，融資壓力倍增。金科股份董事會主席、重慶工商聯主席黃紅云豪賭城鎮化的擴張策略，會讓公司脫胎換骨，還是將公司推入險境？
擴張的腳步
金科此輪擴張始于2012年4月。起初，金科拿地節奏并不快。4月份拿地3宗，位于重慶。5月份拿地3宗，至10月，金科單月拿地數量不超過3宗。但到11月，金科突然開始提速，頻繁發布土地獲取公告。11月份拿地7宗，12月份拿地7宗。根據公告披露的情況計算，金科投入買地金額達88.5億元。
金科的擴張范圍集中在重慶和三四線城市。重慶開縣、壁山、涪陵等地，金科都在增加土地儲備。此外，金科還在河北張家港、山東濟南、湖南長沙等地取地。渤海證券報告顯示，金科土地儲備建筑面積1588萬平米，中西部地區占比達到71.2%。土地成本較低，平均樓面地價1386元。
拿地背后，兩條戰略邏輯支撐著金科的擴張。2011年8月借殼上市之后，金科制定了“622戰略”和“1030戰略”。前者指金科在全國的布局比重，后者描述的是金科在大本營重慶的布局。
所謂“622戰略”，是指金科在以重慶為中心的中西部，投入比重提高到60%，長三角和環渤海地區分別占20%。這意味著金科的投資布局重心重回大本營重慶，注重中西部的投資。用其官方的話來解釋就是：“金科在一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規模。”
所謂“1030戰略”，也就是用10年時間，進入重慶轄區的30個城市發展。黃紅云強調，一定要在重慶主城以外的區縣大力發展。目前，金科已進入涪陵、永川、榮昌、開縣等6個區縣，即將進入萬州、合川、長壽等多個區縣。
據了解，自2011年以來，以大重慶為核心的中西部地區占金科股份銷售比例，均保持在65%左右。今年中西部地區新增項目面積占到約70%，三四線城市占比約60%。
2012年，金科銷售額為150億左右，2011年銷售額為138億。用接近90億的資金去買地，金科透露出強烈的擴張欲望。同為重慶背景的企業，龍湖地產(0960.HK)去年的銷售額為400億，拿地金額接近200億，但其布局更廣闊，涵蓋一線城市和二線主要城市。
黃紅云認為，金科必將直接受惠于新型城鎮化的快速發展，成為同行業上市公司中的最大受益者。
成長的瓶頸
華遠地產(3.84,0.00,0.00%)董事長任志強曾在接受本報記者采訪時表示，制約企業擴張規模的是人力和資金。
2013年初，金科宣布啟動“300位行業精英招募計劃”，在1月15日開始集中面試。睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文在接受本報記者采訪時指出，對于高速擴張的企業必須要具備的兩個能力，一是開發管理能力的復制，其次是團隊的復制能力。
開發管理能力的復制，很大程度上受制于資金。從2011年起，金科頻繁借助信托融資。2012年分別和中鐵信托、興業信托、長安國際信托、重慶信托展開合作。去年12月27日和重慶信托借款20000萬元之后，2012年新增的信托融資額為25.51億元，金科信托融資余額為 45.20 億元。
對于在資本市場已失去再融資功能的A股上市公司，其最大的資金來源是銷售回款，其次是銀行貸款和信托公司。金科從信托公司借款成本為10%至15%左右，遠高于銀行貸款。擺脫資金危機后，綠城集團副董事長壽柏年曾向本報記者表示，綠城今后要減少信托融資，盡量不向信托公司借款。在不確定的市場，房地產企業很難把握項目去化速度，財務成本便成為最大的成本。
快速周轉成為保障公司金科資金鏈安全的唯一辦法。據透露，金科要求重慶區域項目從拿地到首期開盤原則上不得超過6個月，外地項目不得超過7至8個月。金科2012年獲取的項目中，有部分項目已開盤銷售。例如，2012年5月底在張家港取得的土地，11月份已開盤，速度確實很快。
2012年金科獲取的大部分土地都在三四線城市(區)。湘財證券分析師張化東指出，金科的項目大部分位于重慶主城的周邊縣區，不受房產稅政策的影響。長沙項目為所轄長沙縣項目不在限購范圍的市內五區。渤海證券在研究中發現，三四線城市對于開發商來說，很難實現項目的爆發式增長，因此增長還是項目個數為主。
值得注意的是，去年以來，三四線樓市的消化速度明顯落后。克爾瑞信息集團樣本統計顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線城市(負增長19%)，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落后于一二線的32%。仲量聯行中國區董事陳錦平也認為，未來三四線城市可能比一線城市面臨更大的風險。主要是需求增長面臨更多不確定性，且在前兩年充足的供應量下，有可能發生供過于求的態勢。金科能否險中求勝？
以北京項目為例，金科銷售情況并不盡如人意。其中金科帕莊園2012年5月開盤的別墅部分，項目去化率剛過50%。2011年10月開盤的住宅部分去化率僅過30%。金科在北京昌平區的另外一個項目金科廊橋花園，同為2011年10月開盤，截至2013年1月16日，仍有接近20%未被消化。北京金科相關負責人稱，主要是受到限購政策的影響。金科快速發展中，一些不和諧的音符也跳出來。無錫金科地產被業主投訴稱，交付的期房綠化及配套設施嚴重縮水。
除了住宅領域的快速擴張，2013年，金科地產還打算開發旅游地產和商業地產。金科計劃在重慶照母山地塊打造30萬平方米的商業綜合體，還將在黑山谷打造旅游度假物業。
無論是商業地產還是旅游地產都需要大筆資金投入，由于財務報表的滯后性，跟蹤金科的分析師們普遍認為該公司目前并不存在資金鏈問題。但金科2011年在建項目共有51個，2012年又新獲得27個項目，78個項目代表78股現金流，它們犬牙交錯，需要極強的資金管理能力。是否能實現快速周轉，既有賴于政策，也有賴于市場。而城鎮化策略究竟會對房地產市場產生多大的影響，還看不清。
在薛迥文看來，房地產行業過去黃金十年已被驗證的規律是，不是靠能力取勝，更多是靠規模和利潤取勝。給開發企業做大的機會僅剩下十幾年的時間，房地產行業終將走向細分市場的道路。由此，不難理解，在機會主義導向下，開發商們對規模擴張的渴望。
