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2024年11月24日
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■ “劃到北京”
剛剛過了新年，老許發現，一改去年的冷清，來燕郊看房的人又多了起來。
40多歲的老許是土生土長的燕郊人，開出租車的他坦言自己的活兒好不好全看來燕郊買房的人多不多。“在這住的人很少有打車的，基本上都是你們北京來買房的，上了車就挨個項目轉。”
老許的判斷不無道理。在燕郊最知名的樓盤燕京航城，售樓員向記者證實最近來看房的確實多了很多。“8500元一平方米雖然比去年貴了點兒，但國務院都說要城鎮化了，燕郊早晚是要劃到北京的，就當是幾十萬買個戶口也值啊。”
在采訪的過程中記者了解到，在燕郊購房的業主大多是在北京東部工作的年輕外地人，與多年前一味追求燕郊購房價格低廉不同，此番燕郊房源再度受到追捧，購房者很大程度上是看中了“落戶”的可能，并寄希望于燕郊有一天劃分到北京的地界，自己的孩子可以享受到良好的教育。
“燕郊確實好多年前就打著規劃的招牌，但現在北京都沒什么地了，不外擴怎么能實現城鎮化呢？早晚這是要劃過去的，到時候孩子高考、老人社保都會比在其他省市高很多。”上述售樓員給出的購房理由恰好符合現場看房的大部分購房者的心態。
一句“劃到北京”給了燕郊樓盤再度提價的理由。
記者翻看燕京航城的定價記錄，發現從去年至今，該樓盤的均價已經由7200元/平方米上漲到預計8500元/平方米。同樣的情況也出現在了其他樓盤，例如曾經在去年跌至5000元/平方米的潮白人家，最近也將銷售價格回調至8800元/平方米，去年年底開盤的燕郊新盤項目首爾·甜城則直接將起價攀高至8100元/平方米，這些項目的售樓員不約而同地強調，現在看房的確實多，不排除最終新一批房源還會再漲點兒。
■ 逢炒必漲
“燕郊的項目幾乎每次提價都是伴隨著以炒作北京可能出臺擴容規劃進行的。”對燕郊樓市較為關注的中原地產市場研究總監張大偉回憶，幾乎每隔一段時間，燕郊的項目總會以“劃到北京”為銷售理由，例如2007年炒作的會通輕軌、2011年炒作的區號要變為“010”等等，而此次在歷經樓市調控帶來的冰封期后借城鎮化提價，也就顯得并不奇怪了。同樣的情況也出現在固安、香河等地。之所以遇規劃即炒作、逢炒必漲，主要還是本地樓市并不具備持續性上漲的支撐，這一點有兩項指標均可說明，一個是租售比，另外一個就是本地居民的收入和房價比。
據張大偉所在的中原地產統計，燕郊的新建商品房價格在8500元/平方米左右，單套面積平均為100平方米。這樣單套房屋售價大約為85萬元，而燕郊的單套房租平均僅為1200元/月。租售比達到罕見的1∶708，也就是說，現在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的話至少需要60年，幾乎達到了一個商品房項目70年的使用權限。而8500元的銷售均價與燕郊當地人不足2000元的月均收入相比，更是顯得有些畸形。 “不僅僅是租售比和收入房價比，從空置率上來講，燕郊樓市也在釋放著危險信號。”張大偉告訴記者。據調查，1000多戶的星月云河小區空置率高達60%，而這個樓盤入住時間已經五年。
在國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]看來，土地、資金和人口的自由流動三個因素構成了城鎮化，城鎮化的繼續推進確實會明顯地改變關于大城市、特大城市、中小城市劃分的標準。“在中國城鎮化大規模推進之前，100萬就算特大城市。可能未來一段時間必須提升到更高的級別，比如說500萬，甚至1000萬才算特大型的城市。”從這一點上來看，中國城鎮化的未來肯定會非常顯著地影響到房地產行業，但他同時強調， 并非所有的城鎮化都意味著正的增長。也有的國家城鎮化推進很快的時候，增長停滯甚至是負增長。
而在張大偉等業內人士看來，類似燕郊、固安等環北京地區，并非本輪城鎮化大力發展的 “中等城市”，無論從經濟發展水平還是產業承載力，都只能是“縣級市下屬的鄉鎮”。“燕郊沒有別的特色產業，房地產只是依附于北京，整體規劃偏弱、相關配套依然需要進一步完善，像手機漫游問題、戶口問題都是燕郊的幾個結，尤其是醫療技術水平也不能滿足廣大居民的需求。”
■ 沒有產業的城鎮化
事實上，除了購房者的美好幻想和售樓人員的不斷鼓吹以外，包括燕郊本地人以及已經在燕郊購房的外來人口均不看好所謂城鎮化給燕郊可能帶來的利益。
“燕郊除了蓋房子，幾乎什么產業都沒有，我們本地的村民要么被搬遷擠到更遠的地方，要么就打點零工住在自己的老房子里面。”在老許看來，不到1萬塊錢的房價雖然在外來購房者眼里十分低廉，但對于燕郊人來說，還是有些望而卻步。在橫穿燕郊的102國道兩旁，燕郊樓市造就的“貧富差距”已經開始顯現：像自己這樣靠開出租車、每月不到2000元收入的燕郊人已屬本地的高收入人群，卻依然無法實現買房的夙愿。
在北京工作、住在上上城一期的曲女士則告訴記者，自己最近想得最多的就是把這套住了6年的房子賣掉，哪怕是回北京租房子都行。“當初買這房子就想著什么時候能劃到北京去，但從買房那天開始就說要開城鐵，到現在也沒信兒。”曲女士告訴記者，自己和業主們一直在為交通的問題與開發商交涉，他們早已不寄希望于所謂連接北京的城鐵，只希望能將通往國貿的公交車往自己家門口延伸幾站，不用每天先騎20分鐘自行車，再換公交。但燕郊所在的三河市主管部門給的答復卻是：這屬于北京交通部門主管的范疇，無法協調。
而對于小區電話的問題，也讓許多買了燕郊房的北京移民們有種上當的感覺。“當時銷售人員跟我們承諾是一機雙號，一個號碼撥打三河，一個號碼撥打北京，都算市話，當時我們還覺得挺方便的。”曲女士告訴記者，不少小區的居民在入住之后才發現，所謂的“北京號碼”只是每家每戶的分機號而已，往外撥北京的號碼，先要加撥0，而接聽北京來電的同時還要被收取費用。“對北京的同事和朋友來說，如果家里沒人，還是要收取電話費用的，是件比較麻煩的事兒。”不少業主表示，雖然這不是件大事兒，可是現在卻體會到，購房時開發商口中很多的“一體化”在兌現時都變得十分模糊，如果一條公交線、一條電話線都沒辦法城鎮化，未來大區域的一體化在這些購房者眼中就更加遙遠了。
■ 城鎮化如何避免地產化
然而在城鎮化細則并未出臺之前，更多的專家思考的是如何讓城鎮化避免向地產化演變。
“我們現在要研究和總結一個好的城鎮化，一個能夠平衡各方利益的城鎮化，怎么樣能夠密度的提高、距離的縮短和開放度的增加，相應的生產、就業、消費的配套才是關鍵。” 在巴曙松看來， 反觀過去20年城鎮化非常大的一個問題就是整個土地的密度、使用的效率不僅沒有提高，還有所下降，基于已經變化的人口、土地和資金條件，下一步中國城鎮化會有明顯的格局變化。第一，立足于回流人口和農業，以縣域為基礎發展農業、農產品(6.02,-0.09,-1.47%)加工、中低端勞動密集型產業、形成中小城鎮；第二，立足于回流人口和城市產業分工，以三縱兩橫互通網絡為依托發展中高端的制造業和中低端服務業，形成城市圈；第三，立足于人才和進一步開放，以沿海中心為依托，發展高端的制造業和中高端可貿易的服務業，形成城市帶。“所以，下一階段中國的城鎮化可能會是一個分化的過程，不同城市的發展路徑會有比較明顯的差異。生產和就業結構的轉變方向和速度會有所差異，從而導致消費和居住方式的轉變也必然有所不同。這就需要房地產行業把握這樣一個發展的新趨勢。” 巴曙松說。
住建部專家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮也認為，不能將城鎮化理解為城市擴張化、大占耕地蓋高樓的房地產化。有些地方借城鎮化大量圈地，大搞房地產，會扭曲城鎮化新政的功效，引發新一輪地產擴張，其后果將是讓三四線城市也面臨房價快速上漲的問題。未來的城鎮化不是簡單地建設城市和城鎮，應當是和改革密切配合、打破舊體制，實現工業化、城鎮化，以及向市場經濟轉變過程中的城鎮化，是大中小城市協調發展的城鎮化。“改革的紅利我們已經整整吃了十年，過去十年中國經濟的增長是在這十年之前的改革給我們留下的紅利。”在陳淮看來，中國的城市化要想走出一條有特色之路，必須和土地制度的改革、戶籍制度的改革、收入分配結構的改革，以及種種打破舊體制的經濟關系調整結合在一起方能成功。“去年末的中央經濟會議首先提出，我們要有序推進農業轉移人口的市民化，這句話提得很有分量。中國城鎮化的規模、速度、質量、成功與否，根本的不取決于我們建多少人才中心、挖多少公里的地鐵，而取決于我們數億農民能不能在一個合理的周期內轉移為城市居民。”陳淮分析表示。
