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2024年11月24日
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2月1日傍晚18時，經(jīng)過近9個小時鏖戰(zhàn)，外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊終于有了主人。戴志康率領(lǐng)的上海證大[0.32 -1.56%]置業(yè)以92.2億元“虎口奪食”，樓面單價達(dá)到34148元/平方米。
外灘金融集聚帶賣出的這第一塊地，便輕松取代幾天前剛剛誕生的中海地產(chǎn)北京豐臺區(qū)六圈A居住項目地塊，成為中國新地王。
相比于北京的央企兇猛，在上海，這次是民企贏得了地王。中華企業(yè)[13.17 0.08%]、太平洋[15.95 1.40%]人壽和泰康人壽聯(lián)合體，還有上海新黃浦[15.21 -0.33%]，兩大國資均悉數(shù)落敗。
不過，對于地方政府來說，什么性質(zhì)的企業(yè)拿地、具體哪些資金參與并不重要，重要的是地王依然不愁銷路。在當(dāng)下住宅土地市場面臨巨大的宏觀調(diào)控壓力時，商辦類土地及時接過地王的大旗，讓土地財政找到了“接力棒”。
9小時“馬拉松”
從早上9：30土地投標(biāo)會開始，直到傍晚18：00新地王煉成，上海完成了有史以來耗時最長的一次土地出讓。
外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊，東至中山東二路，南至東門路，西至人民路，北至龍?zhí)堵罚鲎屆娣e45471.9平方米，地上建筑面積上限27萬平方米。位置隔黃浦江與小陸家嘴[22.53 0.40%]相望，處于外灘絕版地段，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的寶地。
該地塊自去年年底推出以來，受到包括李嘉誠在內(nèi)的眾多境內(nèi)外地產(chǎn)大鱷的關(guān)注。但在2009年11月30日公布的預(yù)申請結(jié)果中，呼聲很高的香港新鴻基以及和記黃埔[54.15 1.03%]意外出局，讓2月1日的爭奪頗具懸念。
港資大鱷退出后，外灘地塊爭奪成為上海本地國資與江浙民企巨頭的較量。
當(dāng)天的對陣格局是，上海新黃浦集團(tuán)出價90億，銀行存款9305萬，凈資產(chǎn)16.7497億；中華企業(yè)、太平洋人壽和泰康人壽聯(lián)合體出價90億，銀行存款234.5億，凈資產(chǎn)是214.2241億；上海證大置業(yè)出價91億，銀行存款5.7270億，凈資產(chǎn)23.2961億；復(fù)地、復(fù)星、嘉投以及臺州林海聯(lián)合體出價93.01億，銀行存款52.7553億，凈資產(chǎn)95.3583億。
專家按照招標(biāo)計分方法經(jīng)過近3個小時的評標(biāo)，4家競標(biāo)企業(yè)得分分別為中華企業(yè)聯(lián)合體139.56分，證大106.2分，復(fù)地聯(lián)合體102.44分，新黃浦89.5。新黃浦和復(fù)地聯(lián)合體出局，另兩家進(jìn)入最后的現(xiàn)場競價，價高者得。
最后的決斗瞬間來得猛烈而短促，經(jīng)過近20輪的交替競價，戴志康“秒殺”國資巨頭，以92.2億元勝出。
從2009年下半年至今，上海成交多幅地王，中海地產(chǎn)拿下長風(fēng)地王、綠地拿下徐匯龍華路地王、中建地產(chǎn)競得新江灣城C6地王，均是國資一統(tǒng)天下，上海證大成為上海灘此輪土地盛宴中首個民企地王得主。
幕后的隱形贏家
復(fù)地領(lǐng)軍的聯(lián)合競買體報出的競買價格93.01億甚至高于地王的最終成交價，讓人大跌眼鏡。
“但是，復(fù)地未必是失敗者。”一位接近復(fù)星系的知情人士說，關(guān)鍵在于復(fù)星系此前已經(jīng)進(jìn)行了周密部署。
就在今年1月8日，復(fù)地集團(tuán)公告稱旗下全資附屬公司中合置業(yè)有限公司以每股0.31港元認(rèn)購上海證大房地產(chǎn)有限公司15.5億股配售新股。完成本次交易后，復(fù)地集團(tuán)所持上海證大股份將由8.47%升至19.68%。
在這次增持前，復(fù)地已通過上述渠道對上海證大進(jìn)行了多次大規(guī)模增持，并早早坐上了后者第二大股東的位子。
這些舉動讓業(yè)內(nèi)猜測頗多，但雙方當(dāng)事人始終未披露相關(guān)運作背后的真正目的。復(fù)地集團(tuán)董事長范偉在接受本報記者采訪時，只是表示看好上海證大的業(yè)務(wù)和發(fā)展前景。
“復(fù)地成為上海證大第二大股東，戴志康通過上海證大平臺奪得地王，復(fù)星系將共享地王”，目前來看，這個推理是成立的。
而且，戴志康當(dāng)天勝出后也透露外灘地王后續(xù)開發(fā)將引入合作方，“已經(jīng)有幾家在談合作，不排除復(fù)地”。
復(fù)地聯(lián)合體和上海證大雙劍齊出，對復(fù)星系而言或許是“雙保險”。
從財務(wù)的角度看，戴志康雖為民企大鱷，但要獨吞外灘地塊，出讓金加上后續(xù)開發(fā)，顯然資金并非全然無憂，需要外援支持。
“戴老板從早期開始已經(jīng)有意識調(diào)整資金，通過減持旗下投資基金持有的股票，回籠資金，更多用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在看來，也是在為爭奪外灘地王做準(zhǔn)備。”戴志康旗下有關(guān)公司的內(nèi)部人士透露說。
而公開的信息是，戴去年減持了重倉股遠(yuǎn)興能源[14.64 2.02%](000683.SH)。
勾地首試仍出地王
與此前的地王不同，外灘地王是上海采用“勾地”模式出讓的第一幅土地。
勾地制度源于香港。1997年亞洲金融[2.85 1.79%]危機(jī)后，香港樓市大跌，地產(chǎn)商停止購入土地，地價大跌，嚴(yán)重沖擊港府推行多年的土地拍賣政策。為了保證土地不被賤賣，港府暫停了土地拍賣，轉(zhuǎn)而執(zhí)行勾地政策。
所謂“勾地”，就是政府根據(jù)市場情況，對納入“招拍掛”出讓計劃的土地預(yù)先向社會公布出讓方案。由購買者提出購買意愿申請并報價，如果申請人的資格符合條件而且所提出的報價符合政府預(yù)期，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地，以避免土地流拍造成對市場的心理沖擊。
盡管通過出讓制度“改良”，采用更理性的出讓方式，但最終在國資和民企巨頭的拼搶下，這塊首幅“勾地”地塊還是如期成為了全國地王。
和當(dāng)年香港在低谷期采取勾地制度的背景不同，上海去年推出外灘地塊之際，正是上海乃于全國地產(chǎn)市場之火爆近乎瘋狂之時，其時，此舉被業(yè)內(nèi)解讀為政府給地市降溫的一種嘗試。
“外灘地塊雖然創(chuàng)造了新的地王紀(jì)錄，但較去年的地王高溢價率，仍然有不小的差距。”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁說。
易居中國分析師薛建雄則認(rèn)為，該地塊的成交價格其實處于政府預(yù)期的低位，表明近期的政策調(diào)控，對開發(fā)商的資金鏈造成了影響，使他們在拿地時更加謹(jǐn)慎，這種趨勢在后面的土地市場中或?qū)⑦M(jìn)一步體現(xiàn)。
但是，就成交總價客觀結(jié)果而言，這幅土地反而成了樓市、地市降溫過程，突然跳出來刺激市場神經(jīng)的新地王。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外灘地王的溢價率雖然不高，但是，一塊地溢價300%，以10億元成交，和溢價不高，但以近百億成交，兩者對市場的影響，顯然是后者更大些。
“勾地制度適合在市場低迷時推出，以節(jié)省地方政府成本，提高出讓成功率，而上海卻相反，想用它來遏制過熱的地市，這是有問題的。”
土地財政交接棒？
美聯(lián)物業(yè)的調(diào)查報告顯示，今年1月至今，上海及全國主要市場成交的土地，溢價率基本都在200%以下，這與去年溢價率動輒破200%、甚至300%的情況大不一樣。今年到場競拍的開發(fā)商也十分稀少，平均每塊地只有四五個買家到場。
“近段時間內(nèi)頻繁的房產(chǎn)調(diào)控威力已在土地市場有所顯現(xiàn)。2009年的火熱程度正在逐漸退卻。”
在外界看來，這意味著地方政府的土地財政在2010年將面臨大幅縮水。但外灘地王的成交給出的信號是：可能并非如此。
變數(shù)將出現(xiàn)在地方政府出讓土地不同屬性的配比上。
在2009年的上海地方財政中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率達(dá)到25%。上海人大《關(guān)于上海市2009年預(yù)算執(zhí)行情況和2010年預(yù)算草案的報告》顯示，2009年，上海全市地方財政收入為2540.3億元，而據(jù)多家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的上海去年全年土地出讓收入，則超過千億。
“土地出讓收入對地方政府不可或缺。”滬上資深房地產(chǎn)人士柴一峰說，2010年宅地市場走低時，相信政府必將尋找用以填補(bǔ)宅地出讓收入空白的另一個土地主角，現(xiàn)在看來，商辦用地是首選。
仲量聯(lián)行的一位高層指出，隨著去年宅地和住宅價格飛漲，商辦土地和商辦物業(yè)已經(jīng)被國內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)共同定位為“價值洼地”，2010年，海外熱錢涌入中國的首選就是商辦類物業(yè)。
一個公開的事實是，商辦地的出讓總價往往較宅地更高，進(jìn)一步彌補(bǔ)地方土地財政在宅地市場的損失。
以外灘地王所在的上海外灘金融集聚帶為例，該區(qū)域面積2.6平方公里，以這幅外灘地王最終成交價單位土地超過20萬元/平方米計算，即使不考慮今后出讓中土地的升值因素，整個區(qū)域的土地價值也將超過5000億元，甚至夠整個上海地方財政“吃”好幾年。
無獨有偶，上海目前正在出讓流程中的商辦地王級地塊，還包括南京東路163地塊、蘇河灣地王等。不僅上海，即將出讓中服地塊的北京等眾多城市，商辦土地呈現(xiàn)全面接力宅地的趨勢。
迄今為止，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要圍繞住宅市場展開，隨著商辦地塊在地方土地財政層面接力宅地，是否意味著一個新的泡沫增長點正在產(chǎn)生？
