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2024年11月24日
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商業地產緣何成為房地產市場上的“寵兒”？歸根結底，經濟收益的持續性和規避調控風險的能力，使得業內對商業地產持續看好。但是，網購對商鋪的沖擊以及高空置率的現狀，無疑給包括萬達在內的諸多主攻商業地產的房企快速擴張之路增添了一層陰影。有行業專家向中新網房產頻道表示，商業地產不是誰都能夠搞好，缺乏品牌和經驗的房企一旦做不好，下場會比較“凄慘”。
金融地塊交易火爆 業內對商業地產持續看好
近期，金融地塊成為了北京土地市場上的交易亮點。據北京土地整理儲備中心網站顯示，自11月26日以來，北京的土地市場迎來一輪交易熱潮，一共有8塊經營性用地完成交易，涉及金額接近49億元；其中，有5塊是純商業用地，其余3塊則是商住型用地。
與住宅市場的膠著狀態相比，商業地產顯然已經成為房地產市場上的“香餑餑”。 同策房地產研究機構總監張宏偉向中新網房產頻道表示，自限購以來，商業用地的供應量和成交量與之前相比猛增。
數據顯示，2011年在市場總交易量持續低迷的情況下，商業物業的交易量可以占到市場總交易量的半數以上。2012年3月以后，隨著整體市場行情的好轉，住宅市場重新活躍，商業物業的交易量占總體比重有所下滑；但其實際交易數量，卻高于去年水平。
“從企業角度來講，住宅限購倒逼企業多元化轉型，通過開發商業地產項目規避調控的風險；產品線多元化背景下，開發商業地產也成為選擇之一。從市場角度來說，住宅市場限購和限貸，一定程度上倒逼開發企業轉型商業地產，增加持有型物業比例”，張宏偉說。
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔在中新網房產頻道采訪時表示，受“限購”等調控因素的影響，商業用地成為房企進入北京市場的突破口；此外，近兩年寫字樓租金價格的大幅攀升，較高投資回報對開發商具有很強的吸引力。
商業地產大鱷大手筆拿地 擴張背后暗存隱患
面對金融地塊交易火爆的場景，國內做大的商業地產公司——萬達集團的動作格外引人注意。在11月26日和29日，萬達四天內連拿京城兩塊商住性用地，涉及的金額高達33.2億元，而11月26日以來，北京總共完成的經營性土地交易也才不到49億元。
對此，萬達集團總裁助理劉明勝向中新網房產頻道表示，萬達每年都會如此拿地，每年都要建20個左右的萬達廣場；這次在北京的土地交易，屬于正常拿地。
就在萬達11月29日拿地后的第二天，淘寶和天貓的總交易額突破了一萬億大關。此前有媒體曾報道稱，萬達的天敵是天貓，以及各地的萬達廣場不斷被披露出來商場人流冷清，商戶退租和商鋪空置。
9月，萬達集團董事長王健林就曾公開說，“今年以來，我們發現商場人流的增長速度從兩位數下降為個位數，客人的單一消費額迅速下降，商鋪開店的意愿在降低。”
針對網購對商鋪的沖擊以及二線城市商鋪高空置率的現象，中新網房產頻道聯系了萬達集團公關總監李海峰，但截至發稿前，一直未收到對方的任何回應。
專家解析擴張原因：商業地產不是誰都能搞好
面對網購帶來的挑戰和二線城市商鋪的高空置率，萬達等品牌商業地產是否會繼續開疆擴土？“這是肯定的，由于缺乏競爭對手和看好商業地產前景，萬達等品牌商業地產為什么不去拿地？”蔡宇翔說。
網購無法完全取代傳統商業，個體經營和低端產品受到的沖擊較大，但對連鎖品牌商的影響有限。“很難想象有人會在網上購買像LV這樣的高端產品；電影院線和兒童樂園帶來體驗，也是網絡不能提供的”， 蔡宇翔說。
由于大多數從事商業地產的企業，缺乏經驗和長期的商業眼光，導致了大量無效商業面積的存在；此外，受“限購”等調控措施的影響，二三線城市部分從事住宅項目的房企也貿然轉做商業地產，才導致了空置面積越來越多。
“從政府來講，與住宅開發不同，商業地產可以帶來后續的經濟效益和稅收效益”， 張宏偉說。有媒體近期爆料，萬達僅以市場價的一半拿下了蘭州城關區100.571畝的土地，并且不必為棘手的拆遷安置問題擔心，政府答應交地時“三通一平”。
與萬達的一帆風順不同，缺乏品牌和經驗的小型房企，一旦把商業項目“做死”，下場則比較“凄慘”。“條件好的一些項目，還可以請求專業的合作伙伴加盟；如果項目缺乏價值，要么便宜轉手，要么就坐等地價升值，但兩三年內很難翻盤”， 蔡宇翔說。
