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2024年11月24日
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專題撰文南方日報(bào)記者盧軼
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的最大亮點(diǎn),應(yīng)是把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù),放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。記者了解到,目前我省的城鎮(zhèn)化水平大約在60%左右,按照《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》要求,到2020年,我省城鎮(zhèn)化水平應(yīng)達(dá)到80%,這就意味著每年將有近100萬人從農(nóng)村進(jìn)入城市。因此專家表示,放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶籍限制對廣東推動城鎮(zhèn)化尤為重要,而大量人口進(jìn)入城市也將對我省中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到重要支撐作用。
珠三角小城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化的第一站
隨著工業(yè)化的推進(jìn),大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市工作,城鎮(zhèn)化發(fā)展是歷史的必然趨勢。目前,西方發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化水平通常在70%—80%,但目前我國城鎮(zhèn)化水平仍不到50%。而在廣東,省住建廳副廳長杜挺介紹,我省的城鎮(zhèn)化水平約為60%。
省城市發(fā)展研究中心主任宋勁松還表示,只有非均衡的人口集中才能實(shí)現(xiàn)全民的均衡發(fā)展。以日本三大都市區(qū)為例,他們的人口占全國總?cè)丝诘?0%,經(jīng)濟(jì)總量則占全國的80%左右,可以看出,非高度城市化地區(qū)的人均GDP是與三大都市圈接近的。但在珠三角,人口約占全省的40%—50%,但GDP卻占到了全省的70%—80%,這就必然導(dǎo)致了珠三角與東西北地區(qū)的巨大差異。
廣東的弱點(diǎn)在哪里?宋勁松直指縣域經(jīng)濟(jì)的短板。與浙江“農(nóng)村—縣城—大城市”的金字塔形結(jié)構(gòu)相比,廣東可謂是“兩頭大中間小”；與浙江被比喻為“狼群經(jīng)濟(jì)”的發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)相比,廣東又是“只見老虎不見豺狼”。
“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,對幫助廣東推動城鎮(zhèn)化、建立完善的城鎮(zhèn)體系,是點(diǎn)到了穴位上。”宋勁松表示,大城市與中小城鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)鏈上有明確的分工,大城市主要從事產(chǎn)業(yè)研發(fā)、提供生產(chǎn)性服務(wù)等；而中小城鎮(zhèn)則是“制造業(yè)的廠房”。這也決定了中小城鎮(zhèn)生活成本相對低,與農(nóng)村的接觸更廣泛,進(jìn)入的門檻較低,從而對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口有更大的吸引力。“我們常說,珠三角的小城鎮(zhèn)———如番禺、順德等等,是工業(yè)化的生力軍,城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場,它們實(shí)際上是城鎮(zhèn)化的第一站”。
杜挺介紹,按照《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》要求,到2020年,我省城鎮(zhèn)化水平應(yīng)達(dá)到80%,與目前60%相比,這就意味著每年需要提高1個多百分點(diǎn),即每年接近100萬人將從農(nóng)村進(jìn)入城市。顯然,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制將使我省數(shù)千萬的農(nóng)民工在城鄉(xiāng)之間的流動逐步穩(wěn)定下來,為消費(fèi)提供較大增長空間,也將在我省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮拓展發(fā)展空間的重要作用。
二三四線城市地產(chǎn)獲強(qiáng)心劑
每年100萬人進(jìn)入城市,對城市、城鎮(zhèn)的容量將是一個重大考驗(yàn)。與此同時,巨大的住房需求,對于拉動二三線、三四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將起到重要作用。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一就表示,正因?yàn)槌擎?zhèn)化,我國的房地產(chǎn)市場將是一個非常有前景的市場。
中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,必然會帶來大量的新增購房需求,樓價將會獲得有力支撐。與此同時,中央經(jīng)濟(jì)工作會議報(bào)告中還提到要“提高城市規(guī)劃水平,加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),完善城市管理,全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平”,配套設(shè)施的不斷完善有助于提升城市形象及居住的舒適度,樓價也將從中分得利好。
從目前廣東各地的房價來看,除了廣州、深圳和部分珠三角城市外,其他城市的房價水平仍相對較低,泡沫也幾乎未現(xiàn)。宋勁松認(rèn)為,雖然城鎮(zhèn)化必然會帶來更多的房地產(chǎn)需求,但購買力需要慢慢形成,現(xiàn)階段對房價的影響更多的只是心理層面對漲價的預(yù)期。
不過,借著城市化的大勢,開發(fā)商實(shí)際上早已開始部署在二三線、三四線城市的發(fā)展。公開數(shù)據(jù)顯示,今年前7個月,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%,在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；而在一線城市新增土地儲備最少,僅占總量的22%。
不少專家認(rèn)為,城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將促使大量房企進(jìn)入二三線、三四線城市,不僅會擠壓本土開發(fā)商,更不排除新一輪的“圈地”造就一批“新地王”,助漲區(qū)域房價,將大城市的房地產(chǎn)泡沫擠向更多的區(qū)域,并將國內(nèi)樓市的泡沫越吹越大,需要引起警惕。
-政策預(yù)測
明年房地產(chǎn)政策一“?！币弧皦骸?/strong>
保:支持自住改善性需求優(yōu)惠政策大部分或延續(xù)壓:打擊投機(jī)性購房行為二套房貸優(yōu)惠等或調(diào)整
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,并沒有針對房地產(chǎn)市場作專門表述,但在明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)中,仍有一些關(guān)于房地產(chǎn)市場的只言片語。會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強(qiáng)廉租房等保障性住房建設(shè)。從這些表述來看,明年房地產(chǎn)政策調(diào)整的可能性很大。
11月底,國務(wù)院總理溫家寶在上海考察保障性住房工程時也指出,要抑制投機(jī)性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。對于自住和改善性購房以及投機(jī)性購房的一保一壓顯示,一方面房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)增長中投資和消費(fèi)兩駕“馬車”的重要支撐點(diǎn),樓市政策一旦“一刀切”或“急剎車”后果不堪設(shè)想；另一方面,當(dāng)前房價增長過快泡沫凸顯又將威脅我國經(jīng)濟(jì)的安全。因此,政府不會讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中,但樓市政策將會“有收有放”。
中原地產(chǎn)胡廣東認(rèn)為,對樓市而言,明年仍以寬松型的政策為主,鼓勵消費(fèi)尤其是自住型消費(fèi)。從當(dāng)前各寬松型政策的效果來看,大部分鼓勵消費(fèi)尤其是針對首套住房及改善型買家的優(yōu)惠政策中大部分應(yīng)該會延續(xù),但二套房貸優(yōu)惠等拉動投資的相關(guān)政策則可能調(diào)整?！熬烤购螢橥稒C(jī)性購房、何為改善性購房,如何界定還需要進(jìn)一步明確,這實(shí)際上也預(yù)留了一部分空間”。中原地產(chǎn)研究部分析,在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等工作的推進(jìn)下,預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn),樓價的波動較小。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前大量的投資性購房占據(jù)市場主導(dǎo),商品房市場因?yàn)轱j升的價格使得成交量一直萎縮,畸高的房價阻擋了人們的購買行為。所以,從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的報(bào)告可以看出,后續(xù)的政策還將提出一些合理的措施穩(wěn)定房價。“只有促進(jìn)購房者對房地產(chǎn)的真正消費(fèi),而不是投資和投機(jī)行為,才能真正從消費(fèi)層面拉動國家經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>
美聯(lián)物業(yè)市場研究部預(yù)測,增加普通商品房的供給的政策改變可能是:增加土地供應(yīng),減少地王出現(xiàn)的可能,限制開發(fā)商拍地不建,嚴(yán)查地王不建的現(xiàn)象,減少開發(fā)商惜售囤房；而支持居民自住和改善性購房需求的政策改變則可能是:7折優(yōu)惠利率可能微調(diào),修改為8折的可能性非常大,而第二套房將嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,由于樓市政策的不確定,11月全國各地都出現(xiàn)了瘋狂成交的情況?！艾F(xiàn)在有關(guān)部門不能再等了,必須要盡快地明示政策。因?yàn)楝F(xiàn)在像北京、上海、杭州一些中心城市,市中心二手房的存量并不太多。如果政策不明確,整個12月處在一個哄搶時期的話,房價會漲到讓人非?？膳碌牡夭?。”
-股市影響
地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)新高
二三線地產(chǎn)股更具潛力
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。分析人士指出,這一政策明確了我國將加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程,將農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用?這將加快二三線城市的發(fā)展,而城市的發(fā)展必定會帶動房地產(chǎn)的發(fā)展,而這又將大大提振A股市場的房地產(chǎn)板塊。其中,受益最明顯的二三線地產(chǎn)股有望迎來新一波上漲行情。
地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高
“要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù),放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制?！边@是本次會議的新提法。受此影響,前期滯漲的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊7日午后已快速拉升,整體大漲2.69%。在其帶動下,深成指當(dāng)日收漲1.2%,創(chuàng)下年內(nèi)新高。當(dāng)日,房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)資金凈流入8.09億元,遙遙領(lǐng)先于其他行業(yè),104只地產(chǎn)股悉數(shù)上揚(yáng)。
而昨日,在大盤微弱低開并震蕩走低時,地產(chǎn)股整體逆市上揚(yáng),板塊指數(shù)午盤一度大漲逾2%,創(chuàng)出年內(nèi)新高。但此后隨著大盤的持續(xù)走弱,地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)回落,最終小幅收低。
國元證券[21.88 1.39%]地產(chǎn)分析師徐軍平表示,中央的穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制政策,對于地產(chǎn)股是一大利好,這樣的政策將會使農(nóng)民向居民轉(zhuǎn)移,肯定會加大人口的流入,使得中小城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,對于中小城市的發(fā)展比較好。而二三城市的人口變多了,那么無論從商業(yè)和住房等方面來說必定會增加相應(yīng)的需求,而這對二三線地產(chǎn)股來說,這將會迎來一定的新機(jī)會。
短期內(nèi)或難提升業(yè)績
事實(shí)上,在大城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)的過程中,更多的地產(chǎn)商開始進(jìn)軍中小城市。在申萬地產(chǎn)行業(yè)99家開發(fā)類企業(yè)中,約有40家立足于二三線城市發(fā)展,另外也有超過20家一線城市開發(fā)商目前把新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)放在中西部的一些中小城市中。在一線城市業(yè)務(wù)空間拓展有限的背景下,中小城市已成為地產(chǎn)商提升業(yè)績的重要發(fā)力點(diǎn)。
不過華林證券研究中心副主任胡宇則認(rèn)為,城鎮(zhèn)化概念的出現(xiàn),對地產(chǎn)股是短多長空。他指出,由于房價高居不下,不能完全排除國家出臺具體政策刺破高房價泡沫的可能性。目前,扣除銀行股之后,A股市場整體動態(tài)市盈率高達(dá)41倍,上漲空間有限。
也有關(guān)專家認(rèn)為,城鎮(zhèn)化將加速中小城市和縣級市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障類住房開發(fā),相關(guān)建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。但需要指出的是,此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市；另外,由于部分農(nóng)村人口在商品房市場仍無法形成有效需求,對于大多數(shù)商品房開發(fā)企業(yè)而言,城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速無法在短期內(nèi)帶來收益的迅速增長。
