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2024年11月24日
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在外資撤離房地產暗流涌動之時，仍有一些海外投資機構看好內地樓市。9月5日，北京和達拉斯-總部位于美國達拉斯的世紀橋投資公司宣布成功募集完成世紀橋（中國）房地產基金(Century Bridge China Real Estate Fund, L.P.)。該基金規模為一億七千萬美元，主要投資對象為中國二線城市可銷售的普通住宅項目，基金的主要投資者為來自歐美的多家全球知名的大型投資機構。
鳳凰網房產連線了美國世紀橋公司北京公司總經理史濟才。他認為中國目前的城鎮化率僅為50%左右，離發達國家的城鎮化率80%還有很長一段距離。在今后幾十年的時間里，城鎮化建設將為中國中小城市、特別是二線城市普通住宅的開發提供持續穩定的投資機會。
鳳凰網房產：您能介紹一下世紀橋房地產基金的發展過程嗎？
史濟才：世紀橋（中國）房地產基金是一家外資的房地產基金管理公司，投資者主要是海外一些機構投資者，資金主要投給國內的房地產項目。2006年我們正式在北京設立公司，2008年開始正式投資，主要投西安、重慶的住宅項目。2011年上半年，我們已經從這些項目退出。因為外資基金公司一般的投資周期是兩年到三年。去年我們的工作偏重于募集資金，募資工作到8月份完成，現在開始投資一些新項目。我們談的項目基本上是在二線城市和三線城市，以住宅為主。
鳳凰網房產：據您了解像你們這樣的外資房地產基金公司，在國內多不多？
史濟才：應該不太多，外資公司在中國的房地產里面占的比重是很小、很小的，中國對外資做房地產有一些限制，必須經過合法審批才能進出，目前真正在投資中國房地產的外資基金應該不是很多。
鳳凰網房產：世紀橋基金的具體投資模式是怎樣？
史濟才：我們投資期單個項目周期一般是兩年到三年，或者長一點，可能是四年。我們進來一般是在項目公司已經取得土地，或者準備取得土地時開始談，當然也有已經開始做的項目，中間需要合作方，需要新的資金進來，這樣也可以談。我們通過收購項目的股權投資，一般通過分紅，或者是雙方協商一個價格來獲得盈利，最后，兩年、三年以后把我們的股權再由合作方的回購，我們就退出。
鳳凰網房產：近兩年國內也有很多房地產信托、私募基金等發展起來了，你們會不會遇到一些國內基金公司的競爭？
史濟才：競爭是會有的，但是國外的基金跟國內基金有很多不同的地方。國內基金很多是有了項目以后才要去發行，因為國內的投資者很多是個人投資者，他們通過銀行，通過一些其他金融機構來投資。他們一般對基金還不是很熟悉，所以他們投資期往往比較短，必須先看到項目才能投。外資基金基本上募集完了以后，再去尋求項目，或者跟項目去談。他的資金基本上是有保障的。另外，策略也不太一樣，外資基金考慮風險因素相對更多一點，不會隨便投。
鳳凰網房產：你怎么看國內房地產基金的發展現狀？
史濟才：國內專門做地產的信托基金或者私募基金近幾年興起，管理人員和專業人員相對比較缺，像我們公司本身有一部分人員都是在境外做投資或者房地產開發和管理的，另外一些像我這樣，原來在國內做房地產開發和管理的，還有一部分人員原來在房地產企業里面原來負責工程的，所以我們對于房地產開發管理比較有經驗，對投資管理這方面也比較注重。還有國外的基金公司對每一位員工的約束能力非常強，哪些項目，或者什么情況下能做或者不能做，都有一些約束的方法，相對比較規范。
鳳凰網房產：為什么會選擇二線城市的住宅項目投資？
史濟才：相對來講，二線城市房地產發展跟一線城市比更穩定一些。我們更偏重一些普通住宅、改善型的住宅，以剛性需求為主，這個市場在二、三線城市應該比較健康一些。
鳳凰網房產：現在一些海外的資金開始退出中國房地產市場，一些大的投資機構，比如說黑石和摩根士丹利，都在撤回美國，因為美國那邊房地產正在好轉。你對中國房地產的市場趨勢怎么看？
史濟才：可能每家公司的策略一樣，我們還是對中國房地產市場比較看好。中國城鎮化率還只是50%左右，和達到發達國家的水平相比，比如說美國90%，差別還是蠻大的。應該還需要幾十年的發展時間。
鳳凰網房產：從短期來看呢？
史濟才：短期來看，住宅類項目在國內還是比較穩定健康一點，像商業地產，每個城市情況不一樣，風險程度也不一樣。你剛才提的幾家外資機構主要偏重于商業地產類的，他們可能考慮在一些城市商業地產目前發展是比較猛的，所以他們選擇退出。
鳳凰網房產：你們對內地房地產做了一個很長時間的預期，是打算在中國長期發展嗎？
史濟才：沒錯。有一些外資公司，就短炒一下，我們是準備長期發展的，偏重于開發型的項目，我們會分析這些項目本身的可行性，非?？粗刂蟹胶献骰锇榈拈_發能力、管理能力。
鳳凰網房產：有沒有考慮跟一些大房企合作？
史濟才：如果有可能，當然可以。但目前來講，因為每家公司發展的策略和投資的策略都不一樣，所以主要看機會，不一定要去合作去做，包括管理方面，很多理念都不太一樣。
鳳凰網房產：調控之后，很多房企在開發項目時開始更多引入外部資金，嘗試走“輕資產”的發展模式，另一些公司則開始轉型做投資，你怎么看這種轉變？
史濟才：要改變一個發展模式是需要很長的時間，在前幾年的發展中，很多企業發展比較快，但是也形成了一些企業不規范的發展，只要有錢就去做開發，管理、人才等各方面也不一定到位。調控開始以后，大家開始感覺到壓力，有些公司也在轉型，如果他們去考慮做投資，那考慮的問題可能跟原來做開發不一樣了，為投資者著想，控制風險等一些理念也會逐漸形成。
