城市化繼續成為明年地產的核心
時間：2009-12-14 10:42:15
來源：中財網
事件描述：
12月5日至7日，中央經濟工作會議在北京召開。會議與房地產政策有關的主要內容如下：
會議提出了明年要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度。
會議提出要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發展水平。
事件點評：
第一，調供給仍是主基調
雖然市場先前對地產調控思路有種種猜測，但中央經濟工作會議的權威性無庸質疑，調整供給仍將作為未來很長一段時間中央對地產的調控思路。我們也在多次報告中為大家列舉了08年以來地產優惠政策，根據本次會議思路，未來退出的政策更多會發生在稅收到期優惠上，而市場真正最為敏感的還是買房送戶口和全面嚴格執行2套房政策。
第二，城市化繼續成為明年地產的核心話題
會議提出要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發展水平。
農業轉移人口就業與落戶也就必然要求這些進入城市的農業轉移人口有住房。目前我國城鎮化率為45.68%，據預測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時從農村轉移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35平米計算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達到八億五千萬平米，合建筑面積超過十億平米。目前我們商品房銷售面積（1-10月份）為6.6億平米，預計全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強勁的。
通過會議精神來看，重點是推進中小城市的城鎮化進城，從這點來看，二三線城市受益更大，由此帶來的房地產需求也就更大。這同時也符合我們年度策略提出的二線省會城市投資機會的問題，詳細請見我們的《大都市區化-中國房地產演進之路》。
其實本次中央經濟工作會議關于城市化問題的提出，并不偶然。早在今年5月底國務院批轉發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中，關于進城務工人員子女就學、推薦農村集團建設用地改革、探索統籌城鄉的就業和社會保障政策體系、研究制定中小城市戶口戶籍限制等。我們并不認為，本次會議對該問題有了重大突破，但城市化對明年地產影響無疑是在加強的。
第三，會議不改變地產股短期震蕩局面
我們在上個月關于《關于開展第二次全國土地調查中批而未用土地核實工作的通知》的點評中，特別提出我們不認為政策利空打壓會給行業帶來根本性調整。但市場近期也正因為對未來地產政策變化的預期，給地產股整體估值進行壓制。正如我們11月月度策略提出的觀點，未來行業整體估值重心下移是難以避免的事情。99年以來A股PE均值33，房地產板塊PE均值為44.57，房地產估值溢價率為35%；07年房地產板塊PE比全部A股PE均值為1.69，07年最高曾經達到2.09。目前房地產板塊的整體PE（2009年度預測值）為30.78，全部A股（2009年度預測值）
為24.43，比值為1.26，已經低于歷史平均水平，正好符合我們對估值預期的判斷。從另外的角度說，股價比每股預收賬款，2009年三季度比2006年三季度下降了很多，由此看來09、10年的業績確定性遠遠超過06、07年的水平。
從短期而言，一線地產藍籌企業估值具備較大優勢，風格輪換再所難免。在本次中央經濟工作會議最為受益企業，應符合城市化投資思路比較明顯的企業，例如城投類公司和國有建筑類轉型企業。
值得提醒的是，本次會議并沒有特別涉及房地產行業目前面臨主要問題（房價、地價等），但并不代表未來將對地產行業關鍵性問題保持回避態度，這一點對我們短期投資地產股影響相對較大。
