靈丹就是妙藥么？
時間：2012-08-21 13:08:59
來源：城市化網 作者：海散人
記得小時候，村里有一個和我一般大的小男孩阿勇，天生的釣魚好手。我們一幫屁大的孩子閑著沒事時都喜歡到村前的小溪河釣魚。一般開始都是各自找喜歡的釣點開釣，但多半都堅持不了一會兒，因為阿勇總是在自己釣位上不斷得手，甚至三四條魚竿同時中魚，忙得不亦樂乎，而我們卻大都零敲碎打，冷冷清清。于是就都慢慢一窩蜂集中到阿勇的釣位邊上，希望也沾沾光釣到一些溜邊的魚。但奇怪的是，就算把自己的魚餌拋到阿勇魚漂附近一兩尺，阿勇照樣能夠不耽誤上魚，我們的魚漂卻還是在一邊半天沒有動靜。
魚餌都是一樣的蚯蚓，魚竿也都是山上砍來的小竹子，只不過阿勇的魚竿使用比我們的頻繁，顯得更加滑溜、發亮。為什么呢？大家百思不得其解。久而久之，慢慢都服了氣——不是每個人都有阿勇的能耐。
說來好笑，這樣看似荒唐的場景在今天的市場中并不鮮見，譬如眼下在城市化裹挾中呈井噴狀的城市綜合體開發。
2003年非典肆虐京城時，北京西大望路冒出個華貿中心，定位是百萬平米超大規模城市建筑綜合體。其時全國住宅開發模式大行其道，日子也都呈欣欣向榮狀，城市綜合體基本還是個冷門的概念，故業界對這個項目并不太感冒，觀望、質疑甚至等看笑話的并不在少數。但過了四五年當華貿中心竣工并迅速成為北京CBD的新地標后，據說超過四五十位城市市長帶隊前來參觀考察。城市綜合體一下子炙手可熱，變成全國大大小小城市競相開發的熱門。
統計數據顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，天津目前約有16個在建的城市綜合體項目，成都商業綜合體項目已突破100個。 甚至在業界傳出了這樣的口號 ——“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！” 城市綜合體對城市發展的重大意義、城市綜合體對城市價值的提升、城市綜合體對個人價值的提升等等提法不斷被傳播、放大。在很多人的眼中，城市綜合體似乎不僅都能變成助推城市經濟發展的引擎，甚至是大都市生活的人們不可或缺的精神家園。
果真如此么？如果往前看，未來有太多變數難有定論，不妨冷靜一下回望歷史。經過近百年成熟發展的西方國家大都市，如今能夠被公認可承載上述功能或者稱譽的有多少？紐約的勒克菲勒中心、柏林的波斯坦廣場、巴黎的拉德芳斯、日本東京的六本木之外，實在屈指可數，絕大部分不過是城市中平庸的拼圖。以北京CBD論，具有上述特質的綜合體，不過前有國貿中心，后有華貿中心而已，其他同地塊的城市綜合體項目不論是經營業績還是社會影響力均與前兩者不在一個量級上。
據統計，全國近兩億平方米新增城市綜合體中，55%的增量集中在中西部城市。而這些城市多半屬于 “無人口、無產業、無交通”，在一線、二線城市資源優勢“馬太效益”日益突出的前提下， 在這些城市“扎堆”的城市綜合體，尤其是低水平、同質化的項目，將面臨門可羅雀的嚴峻局面，甚至很快就變成大而無當的城市垃圾。
城市綜合體在特定條件下確實能滿足城市本身發展需求，尤其是其高度集約性帶來的效率正是舒緩城市核心區高度快節奏壓力的最佳出口，因此這種產品的領先性不言而喻。但就目前這種遍地開花的顯現來看，深層的原因在于住宅被“限購”后，房地產商為資本尋找出口紛紛把注意力轉移到了商業地產開發上，以規避調控的風險，而這種變化正好又迎合了部分城市管理者追求政績工程、大力打造城市形象的需求，加上國內外經典城市綜合體帶來的巨大經濟效益與社會效益的示范作用，從而在全國形成了“情不自禁”的沖動，進而出現井噴現象。
縱觀中外歷史，任何偉大的建筑作品，尤其是一些商業建筑，最終能成為一座城市的地標或名片，不僅是因為其產品本身集合了那個時代的先進技術、理念、工藝、材料成果，更因為它是順應這個時代的發展要求應運而生的產物。因此在某種意義上這種成功是可遇而不可求的結果。
城市綜合體與等量的單一功能建筑相比，需要更長時間來完成，同時它的建造成本也更高，面臨的風險也更大，而且后期經營的挑戰實際上比開發、建設還要艱巨，因此并不是任何開發商都能駕馭。就目前的市場而言，那些成功的案例可能就像深夜里擺放在田野中誘捕飛蛾的燈火，有模仿者也許會獲得一定的成功，像我等小時候學把魚竿伸到阿勇的釣位邊上偶爾撿撿漏，但大部分城市綜合體項目如果僅限于照貓畫虎，如同在燈火通明的寫字樓里設燈誘蛾，注定不會有太美妙的結果。
一哄而上，如果最后只迎來一聲嘆息，其背后的成本將如何計算？對行業的從業者來說，綜合體這個選項最需要審視的是自己的資源和能力，對城市管理者來說，最需要考量的則是智慧和城市的未來了，真的沒有一成不變的市場靈丹妙藥。
