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2024年11月24日
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下面開始今天第三個主題，之后給大家安排茶歇的時間。城鄉統籌規劃實現土地價值最大化；
主講嘉賓是：住房和城鄉建設部村鎮建設司司長：
參與這一主題的嘉賓是：
泛華建設集團總裁：
北京國瑞興業地產有限公司副總經理：
帝都溫泉有限公司總工程師、廣東省溫泉行業協會副秘書長：
讓我們掌聲有請。
我們給李司長十分鐘的主題發言。
李兵弟：非常感謝會議組織者的邀請，作為城市化來講，不要忘記農村，中國不會沒有農村，中國不能沒有農民。
先給大家介紹一下背景，中國城鄉建設用地的基本情況，到2008年末，我們國家城鄉建設用地大概有22萬多平方公里，其中655個城市大概3.6萬平方公里，1635個縣城1.5萬平方公里，1.7萬個建制鎮3.0萬平方公里，1.5萬鄉集鎮0.8萬平方公里，其余為村莊建設用地等。如果我們以現在約定俗成的方法做城鄉劃分，我們城市建設用地大概是5.0萬平方公里，我們的鄉村建設用地大概17萬平方公里。如果按我們的戶籍人口劃分，城市的人均建設用地大概在
第二，統籌城鄉建設用地的確可以有效促進土地利用效率的提升，首先中國的建設用地必須集約和節約使用，我們這個人口大國要解決13億到14億人口的吃飯問題，只能依靠我們自己，為此必須保住18億畝的耕地，我們現在的耕種水平，耕地使用率是25億畝以上，因為有復種指數，我們進口了2/3以上的大豆和植物油，如果換算成耕地的話還需要幾億畝耕地。從這兒講我們國家的耕地資源非常緊張，確實要高度重視。
這里要講的是轉變生產發展方式，轉變城市建設的發展方式，轉變農村發展的方式，才有可能集約和節約建設用地，這些年快速發展我們失去了1億多畝的耕地，相當于失去了整個河南省的耕地，這些土地支持了我們城鎮化和工業化的發展，我們國家已經提出要轉變經濟增長方式，走資源節約、環境友好的新型工業化道路，走低碳經濟發展的道路，這已經成為我們社會發展的共識。在黨的十七屆三中全會通過的深化農村改革的決定，提出實施兩個最嚴格的制度，一個是最嚴格的耕地保護制度，一個是最嚴格的節約用地制度，顯然可以說，城市用地要按照城市的規劃，在保證城市發展基本條件，建設宜居環境的目標下，統籌安排城市的各類發展建設用地，生態環境用地和安全保障用地，我們不能只講建設用地，我們還應該有生態環境用地，有安全保障用地，盡可能地節約我們的城市建設用地，走集中緊湊的發展道路。
第三個觀點，我們的確應該努力挖掘我們現在鄉村的建設用地，中國的城鎮化發展出路只能立足于現有的城鄉建設用地，鄉村建設用地應該按照城鄉規劃實施，切實保證宅基地，農村集體經濟建設用地的基礎上，農村公共服務設施用地的基礎上，通過有效的村莊整治，節約用地，統籌用于城鄉的發展。
其次，我們在這里面要科學實施城鄉規劃，前面我說了，我們有266萬個自然村，在80—90年代的時候那會兒有360萬個自然村，可見這些年已經調整不少的自然村，隨著農業生產條件和生產能力的變化，我們必須要進一步調整農村的居民點，更大范圍地統籌城鄉建設用地，保護農民的利益，確保村莊整治節約出來的土地利益，絕大部分用于農民，防止單純為解決城市發展的用地盲目地撤并農村，撤并村莊。我們要注意的是，在農村居民點調整中，必須保證農村人居環境得到持續改善。
大家都知道我們的建設用地投向引導了我們的經濟布局，產業布局，這些年的土地投向實際上導致了我們經濟布局重點在沿海展開，在大中城市展開，我們應該也能夠把農村節約出來的土地，更多引導用向小城鎮。如果我們節約出來的土地用在大城市，必然導致前面討論的，大城市會進一步外延式發展，將帶來城鄉矛盾和大城市病的繼續存在，而且會越來越嚴重。
主持人：謝謝大家。因為李司長首先亮明一個觀點，城市化不是消滅農村，有一種說法農村城市化這是不對的，是農村與城市共同地現代化，兩者
我們不要害怕觀點的碰撞，我們應該在碰撞中，討論中間找出我們的方向，現在是不是請郝振河點評一下觀點。
郝振河：謝謝主持人，也感謝大會給我這樣的機會。剛才李司長講了，上一輪的專家學者討論給我很大的啟發，今天受益匪淺。
我是一個在國內地產領域負責項目前期工作，我更多談一下自己的感受。在前幾年的一線城市地產形勢過于火爆的情況下，我們國瑞把目光轉向二線城市，甚至是三四線城市的建設。為什么這樣做呢？大家也注意到了，金融危機以后，一線城市的土地和房地產非常火爆，前不久北京又拍出一個高價，樓面地價達到2.9萬，這個火爆程度值得我們研究。地產的寒冬這么快復蘇了，而且直線上升，的確值得我們探討。
城鄉統籌規劃事情的重要意義是利國利民，造福后代，這是非常好的事情，通過這點我想談什么呢？我在這幾年考察一些城市的時候，注意這么一個問題，有的中小城市已經開始起步了，并且規劃得很好。但是有的城鎮還沒有做規劃，沒有做規劃的這些城鎮就看他們的建設就顯現出來了雜亂無章，沒有整體的思路讓你感覺很舒服。
這里面有一些現象，我想談一點，比如說地方的執政的領導過于理想化，我感覺不切實際。前幾年，我們那兒都搞經濟開發區，在考察過程中也注意了，一些經濟開發區劃的面積非常大，里面零星散落的企業非常不景氣，這就沒有把土地集約使用，沒有發揮作用，浪費現象非常重。這是一個感受。
還有今年七月份隨工商聯到四川災區考察，他們震后安置房的建設體現地方和中央政府的安置思想，把震后的災民集中安置，規劃很有條理性，讓你感覺與時代在共同發展和進步的。所以我覺得這點很欣慰的。
所以，城鄉統籌規劃還是非常繁重的一個任務，前面有一些嘉賓講了，城鄉統籌規劃才十幾年，還有許多的功能要做，特別是要做規劃的同志們，這方面要做的東西，值得探討的東西是很多的，這是我說的第一點感受。
還有一點城鄉規劃基礎設施的建設，政府要加大力度，要先行，這點我感覺建國六十年，平常我們形容都是彈指一揮間，我感覺建國六十年在鄉鎮的發展上以及規劃上，時間應該是很長的階段。
目前有一些鄉鎮發展的很好，經濟大省還是不錯的，但是一些薄弱的鄉鎮看起來還是讓我們感覺太落后，一些鄉村公路下雨的時候坑坑洼洼，車輛走的時候，路邊的人不敢走，同時晴天的時候塵土飛揚。
在城鄉統籌規劃以后，我們企業在城鄉建設的時候，也應該考慮到當地農民的利益，以及城市的發展，應該統籌兼顧考慮這些。我感覺一方面政府加大投資力度，另一方面我們企業也不能單純追求企業利益，也要考慮當地社會建設的責任，這是我想說的。
還有因為最近下雪，到一個縣考察，那個縣交通幾乎在癱瘓的狀況，我想說的是地方政府的執政能力問題，出租車司機在車上聊天，我說怎么看不到環衛有掃雪車？他說沒有，他說如果我們領導少喝兩頓酒，什么都有了。這個話也是語重心長，也說明問題，如果我們領導干部能夠多一些焦裕祿、孔繁森，我們的城鄉建設會更快。
第三點統籌規劃，希望我們都愛護自然環境，保護我們的水資源，剛才孫院長在談話中說，地方政府在規劃過程中面積比較大，比如在鄉鎮建五星級酒店，搞總部基地，我恰恰有同感，在鄉鎮經濟比較薄弱的情況下，是否要建這種不符合鄉村形勢，或者是經濟發展條件的東西。剛才孫院長說最后退出了，我提一個建議，今后碰到這樣的事情，孫院長給地方政府做工作，講一些道理，結合中國的國情盡規劃和設計理念的工作，這是我個人的一個意見。作為企業來講，我們房地產開發企業選擇項目的時候希望依山傍水，把項目建設好，我呼吁業內的同行一定在保護的前提下合理開發，讓我們自然資源得到保護。
一些歐美經濟發達的過程，他們在住宅、原生態植被方面保護的非常好，我也感觸非常多，我們是發展中國家，我們的原生態的東西盡可能保護下來，有更多的綠色，能夠造福我們的子孫后代，謝謝主持人。
主持人：我們一個企業家但是談出對大地、子孫的責任感和愛，很讓我們感動，特別對孫院長提出一個建議，以后還是應該主動表達自己的觀點，盡量影響影響我們社會。聶秘書長來自廣東？
聶子沅：廣東恩平。
主持人：你們不知道一個廣東的同志聽普通話半天會多么辛苦，給一點掌聲鼓勵。我的意思是我們接下來要聽聶會長的“廣普”，大家就能夠感受到人家多么辛苦。
聶子沅：其實城鄉統籌規劃是一個大的問題，其產生的效應是很多方面的，我主要的工作就是用我們的工作成果說明你的一個觀點。我們恩平在珠三角的西部，我們剛好在珠三角的西邊，還有珠三角唯一一片原始森林，我們農村的生活水平不是很高，當然李司長說了，我們發展經濟，發展城市，不能忘記農村，不能忘記農民。所以，在十多年前搞溫泉開發的時候，就結合恩平的產業情況和城鄉規劃統籌和經濟發展定位，多方面來統籌考慮的。當時溫泉開發的規劃和國家地址公園的規劃一起弄，把這個東西弄出來以后，我們企業進行投資，恩平這幾年搞溫泉搞了三個點，就建設用地的土地不多，一共加起來是兩千多畝，但是溫泉一開發，地質公園一建起來，我們恩平市就活起來了，把原來以鄉村企業為主的經濟結構，變成以休閑、養生、旅游為主。
早上講了，我們發展高端服務產業，其實我們就是一種高端服務產業，但是我們發展這些的時候，不能忘記農村的農民，幫助他們改善生活，改善他們的交通環境。早幾年，國務院的六個參事去我們那兒調研，我們當時溫泉開發不光是發展經濟還要解決三農的問題。
在山溝里面怎么發展呢？不把周邊的農民積極性調動起來，他就不會有動力。所以市政府在這方面也做了許多的工作，把土地資源與農村、城鄉資源整合，通過整合使資源能夠發揮最大的效益。
在我們幾個鎮，原來的農民也沒有離開農村，現在他們的生活條件好了，有大量了改變。溫泉一發展起來，農副產品的價格提升了，另外又把一部分的勞力轉移到溫泉服務中了，與三農聯系怎么聯系呢？我們的溫泉行業里面的服務員有幾千名，60%多都是當地的農民，他們通過培訓做服務工作，有一些人轉移到服務員中，這就關系幾千個家庭的問題，每個家庭有一個人出來工作，一個月有一千多塊錢的收入，一千多在北京不算什么，但是在我們那兒能夠解決生活。而且使幾千個家庭脫貧，他們到企業以后，通過培訓文明程度提高的，尤其是農村的婦女，他們小孩的素質也相應提高了。所以農村的問題，農民的問題也比較容易解決了。
還有一個，我們在整合溫泉資源和旗下資源方面，不是用土辦法，還是用比較先進的高科技來解決的。我們溫泉2003年就使用地能熱泵技術，我們比較早與美國一些公司聯系，后來發現賣給我們的產品有的不是十分適合南方使用，我們就進行改革、改進，我們把原來的系統改變了，還拿了國家專利。
我們把溫泉山泉水整合利用，我們發明了一套保健、養生建筑，2007年獲得國家的發明專利，還有許多的方面，我們開發溫泉雖然在農村，但是我們的選擇材料還比較好的，利用當地的材料、利用當地的文化，與我們溫泉養生結合在一起。
我們下一步在溫泉開發研究應用基礎上準備又深入一步，把溫泉的開發研究，改為溫泉發展研究，現在大家都來建設，我們以后怎么發展，以前利用是比較土的，利用的水平比較低，我們開發的溫泉要作出一個榜樣，現在應該是高效利用。通過這樣，我們解決農村問題，農民問題，農業問題，讓我們企業發展的同時，農村也發展，謝謝大家。
主持人：謝謝聶總，大家聽明白了嗎？聶秘書長來自廣東的恩平，這里有梁啟超，駱家輝。他們實際上離北京很遠，但是離世界很近，從溫泉的開發到溫泉的發展，用溫泉使農民一夜之間從第一產業跨越到第三產業，這樣整個城市的定位就發生了變化，鄉村的定位也發生了變化，給來自遠方嶺南的聶秘書長掌聲鼓勵。
剛才為什么說楊總的黨委書記頭銜，今天有這樣的意識難能可貴。在全世界各國中，中國最大的社會資源是什么，就是中國共產黨的領導，我們的城市建設，如果只談投融資，只談基礎設施，只談空間結構，我們就見物不見人，而人一旦組織起來，就會形成強大的社會財富和強大的物質生產力，人靠什么組織？在今天中國大陸沒有第二個渠道能夠把人高效地組織起來，因此我覺得當一個企業的老總非常清楚的時候，又是一個基層黨委的負責人的時候，我看到了用黨建帶社建的端倪，所以我們有請楊書記講兩句。
楊天舉：謝謝主持人這么高的評價。
今天的主題是城鄉規劃與土地價值的關系，其實我們泛華集團這幾年一直從事這方面的研究和建設，我們定位為城市發展和城市建設的系統供應商，從事多年這方面的研究。談到城鄉規劃與土地價值的研究，我們前年承接國家開發銀行一個課題，GDP增長、投資拉動與土地價值的關系比較研究，這個研究得到建設部規劃司、科技司有關司局的參加，最后研究一個模型，其實是GDP投資拉動與土地價值的分析。今年我們又接一個建設部的課題，正研究中國城市化的創新模式，作為國家建設部的軟科技研究，研究這些東西出發點還是城鄉規劃和土地價值。
談城鄉規劃首先想城鄉規劃包括什么，研究什么？我認為要研究的是一個區域的戰略定位，產業布局，空間的資產，土地價值的研究，基礎設施的建設和投融資體系和如何帶動這樣城鄉統籌的發展，說到這兒必須考慮到我們目前的規劃體系，我們城鄉規劃包括什么？因為目前我們國家做規劃，建設部做規劃，國家發改委做規劃，國土資源部在組織規劃，以及各個專業部門在做規劃，建設部的組織規劃是指導15年，國家發改委組織規劃指導5年，這就涉及我們的規劃包括什么？現在建設部的規劃側重形態規劃，建設部的規劃要求含戰略和產業的方向，但是由于體制的問題，我們國家發改委和產業部門基本在戰略和產業方面是國家發改委支撐，國土資源部在支撐的土地規劃，到地方以后，這樣規劃是三到四個副市長規劃，這里面帶來一個問題，都規劃不統一，帶來目標不一致，目標不協同。城鄉規劃實現不了就是“鬼話”，這個化實現不了就是讓你一時激動，但是不能行動。
第二個問題我們看城鄉規劃應該包括什么呢？建設部這幾年列一個重要的課題，我們把規劃做了集成，城市的戰略規劃、產業規劃、空間規劃、投資規劃和重大項目的孵化有機集成，帶動城市、城鄉統籌的發展，這樣的集成就能把原來的靜態形態規劃變成一個動態的經濟發展。因為一個區域的發展必須研究區域的戰略的自然稟賦，區位的優勢，城市要素的資源整合，這個過程中形成區域的差異性，形成比較優勢、比較劣勢，形成后發優勢，把一方資源優勢形成差異性競爭，在這個過程中，如果把五位一體的規劃作為城鄉規劃，我們研究什么問題。我個人理解研究什么？剛才顧秘書長說一個特別好的問題，城市是什么，我特別同意，城市是什么，市是產業，產業是創造供給的，城市是創造需求的，在城市化的進程過程中，城市化不是房地產化，房地產業是伴隨著產業支撐著房地產，否則沒有產業支撐的房地產，這個房地產也是不可持續的。我們到地方發現一個問題，地方市長們認為做完了規劃，土地就能夠變現了，能夠賣土地了，這樣的土地價值是最低的。
因為一個城市通過產業化的發展，到底這個城市的主導產業是什么，戰略產業是什么，支配產業是什么，機會產業是什么，服務型產業是什么，來支撐這樣的產業集群，只有這樣的區域產業集群帶動了城鄉統籌，其實我們談城鄉統籌不能一句空話，讓城市化不是農民的邊緣化，特別是現在中小城市，他一定與城鄉統籌結合，讓農民進社區，讓產業進園區，工業反哺農業，在這個過程中一定通過產業集群的打造帶動城鄉統籌的發展，帶動配套產業發展，因為任何一個產業，產業也有微笑曲線，裝備制造業能夠把產業集群打造，其研發、銷售、物流、都市產業、現代服務業就能夠得到空間的發展，所以城市的競爭能力就能夠提高，所以我們研究城市化，小到縣，大到省、國家，基本是研究一個城市的經濟體。這個經濟體的作用是由什么組成的，是由城市的要素資源，土地也好，人口也好，一定要通過產業的集成，才能進行人口的集成。人口的集成，才能帶動城市化的進程，而城市化的進程才能變成這種土地的集約，否則簡單賣土地就把城市資源浪費掉了，所以我們覺得規劃研究是什么，研究城市要素資源的最佳整合，把城市當中各個節點，城市研究戰略問題，解決發展方向，城市研究產業發揮自然稟賦。最后研究投融資體系的建設，是為了解決什么？是解決規劃要素集成，在這里必須提到一個概念。
作為一個城市的經濟體，我們是站在產品的范疇研究城市，還是在戰略思考上研究城市，如果站在產品戰略要素研究城市，城市就是規劃完了賣地，而中國中小城市基本是透支財政，都有盲目的城市化建設，如何支撐新區的建設，特別是新一輪的土地規劃和城市規劃，新一輪的規劃大家有趁著機會在探討新區的打造，這樣的新區的打造小到十幾平方公里，大到幾十平方公里的新區打造絕對不是靠房地產，房地產是最重要的采購，但是要依附第二產業、第三產業的充分發展，否則是當地的低端房地產。在這種情況下，我們有必要研究城市戰略資源，未來城市的走向，所以我們提到了一個現在存量是城市的表面資產，怎樣創造城市的表外資產，就是未來的資源要素的最佳配置，區域的協調，城鄉的結合。只有這樣才能打造一方熱土，這樣的人才高地，投資熱地，有這樣的觀點，我們再提到規劃與土地價值是什么關系？
如果簡單做規劃，規劃完了土地價值也能夠提升，但是如果不能去發現需求，去創造需求，去提供一套系統解決需求的方案，這個城市的土地價值不是最大化，不是最優化，所以這幾年提到一個重要思想是城市科學發展的體系，怎樣可持續，在科學發展觀領導下怎樣發展一個城市，就是把城市的戰略方向，產業定位，空間的支撐和項目孵化以及重要的投資規劃有機結合，使得城市的土地集約化，城市的三農問題能夠有效解決，土地扭轉、規模經營。當你把城市未來的需求進行一個發現需求的創造時，實際上就是做城市的戰略規劃研究，戰略運營的研究，使得未來的城市價值體現。而實現未來的價值體現有一個投資規劃，怎么與城鄉規劃的結合，在這個結合過程中使得城市得到更直接，這個時候我們能夠把戰略產業空間做完了以后，進行投資規劃就能知道未來十年到二十年的GDP增長，投資增長與稅收增長相結合的增長，土地的增長速度與未來的土地價值結合，才能實現動態化。就是大家同唱一首歌，提高城市的競爭能力，否則一屆政府一換，下一屆政府又不做了，這就是短期行為。
主持人：我們發現通過這一節的論壇，我們視野大大擴展，城市化是為了誰，不是為了城里人的城市化，城里人在城里了，生活水平提高了，城市化是為了農民，城鄉統籌的要義是窮人能進城，富人能下鄉，如果窮人僅僅是勞動力進城是半城市化，窮人人口也能夠進城，地方政府行使公共責任的時候才叫完全城市化，所以我們城市化要有鄉村、農民，城市，這才是城市化的要義。這些人到城市里就跟我們坐在一起，以后變成我們的同事，甚至是我們的老板，他們再回到農村去，我們的農村太有希望。
鄙人三十多年前做生產隊長，就說建社會主義新農村，窮人建不出新農村，只有富人回到農村才能建新農村，我們的土地制度障礙了富人下鄉，這是我們大家要共同克服的，未來在全國土地修編以后，土地管理法馬上就要修訂，修訂以后農村的建設用地和城市的建設用地同地同價同權的一天不遠了，但是有一個圈，就是城鎮規劃圈大家要抓住這個機會。
我們要做一個規劃不僅僅是看到一點鋼筋混凝土，我們社會還有比那高得多的資產期待我們建設，從古至今，所有城市最讓我心往的是古希臘的雅典，按照GDP，表內資產中國今天任何一個縣城都超過了它，但是哪一個當代的中外城市在精神文明的高度上達到了雅典的高度，他的公民社會的高度，我們回望兩千多年前的雅典，我們說能用兩年建設出這樣的精神、社會、心靈的城市，這輪的專家頭腦激蕩讓我們開辟更廣闊視野，讓我們感謝它。
李兵弟：我覺得你講的話有一個地方需要糾正，不然引起謬誤。在三中全會決議中，要建立兩個市場，一個是農村的土地承包經營權的流轉市場，一個是逐步建立統一城鄉建設用地市場。
在土地流轉上，以前已經明確土地承包經營權和農村可經營性建設用地可以流轉。這次又明確在村莊內部對農村建設用地和宅基地整理，節約出來的土地要優先用于復墾，其次用于農村集體事業的建設。還提到在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外，農民依據規劃對于非公益性建設項目以多種方式參與開發經營，保護農民的權益。這句話最根本的目的是為了保護農民的利益。城鎮建設用地規模范圍外包括兩個概念，一個是空間范圍，一個是規模范圍，根本的目的還是為了讓農民對非公益性的項目，農民可以以多種形式參與開發經營，也就是說讓土地升值出來的價值效益可以讓農民得到。
這并不是指房地產開發，也不是城里人下鄉去買地買房。
主持人：謝謝李司長。我也回應李司長一下，因為李司長給我們做政策法規的權威詮釋，為什么說富人下鄉呢？我在英國和美國的農村生活過，我感覺在發達國家，在走過了加速城鎮化的國家，在農村中真正從事農業的人非常少，這句話一百多年前霍華德在明智的田園城市中講了，千萬不要認為住在農村的人就從事農業，以后許多農民進入了城市，如果在當地的村民是不是只能流轉自己的土地，他們只能赤手空拳進入城市。
這是多么好的討論環境，再次感謝李司長，感謝各位。
我們茶歇一刻鐘，之后有更精彩的不斷遞進和深入的話題。
（茶歇）
