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2024年11月24日
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預(yù)售制的核心是加長生產(chǎn)企業(yè)的金融杠桿，由生產(chǎn)者與購買者雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大、投資較大的產(chǎn)品。房地產(chǎn)金融體系包括開發(fā)貸、個(gè)人房貸按揭與預(yù)售房制度。在開發(fā)貸、個(gè)人房貸受到限制的情況下，預(yù)售房成為支撐房地產(chǎn)最為重要的資金來源。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。有了預(yù)售款，開發(fā)商就能占用購房資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，缺乏30%的預(yù)售款，大部分開發(fā)商資金鏈將會(huì)斷裂。
預(yù)售款相當(dāng)于開發(fā)企業(yè)獲得一大筆無息貸款滾動(dòng)使用，可以增加開發(fā)商利潤。第二次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)增長速度高出工業(yè)企業(yè)2.12倍，利潤增長是工業(yè)企業(yè)的1.83倍。財(cái)政部會(huì)計(jì)自信質(zhì)量公報(bào)公布39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檢查情況，顯示會(huì)計(jì)報(bào)表平均銷售利潤為12.22%，實(shí)際利潤高達(dá)26.79%，預(yù)售制度功不可沒。寧夏回族自治區(qū)在2010年6月表示，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，商品住房銷售應(yīng)嚴(yán)格按照備案價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，利潤率控制在12%以內(nèi)，備案價(jià)格6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整，確需調(diào)整的，備案價(jià)格漲幅不得超過5%?？梢婎A(yù)售利潤之高。通常購房者大買期房，都是打賭房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，預(yù)售制度成為實(shí)現(xiàn)集體上漲心理的最佳武器。
預(yù)售制度還方便了避稅。根據(jù)2003年國稅發(fā)83號(hào)文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，預(yù)售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。而一些地區(qū)通過查帳征收預(yù)收款所得稅，其中操作工具較大。
正因?yàn)轭A(yù)售制度如此重要，針對預(yù)售制度曾經(jīng)出臺(tái)一系列政策。如上海要求，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，申請商品住房預(yù)售許可，以杜絕只有一個(gè)地基甚至只刨一個(gè)基坑就開始出售預(yù)售房的失控情況。
而浙江、西安等地實(shí)行預(yù)售資金專戶監(jiān)管制度，把所有的售房資金全部匯到一個(gè)賬戶上面，開發(fā)商基本沒有辦法避稅，也沒有辦法將預(yù)售款挪用到其他項(xiàng)目，此規(guī)定一出，當(dāng)時(shí)開發(fā)商一片抱怨聲。從2010年11月開始，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式施行。
取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于水浸銀根和程度與未來的通脹預(yù)期。但取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場倒有可能崩盤。一些開發(fā)商趁二季度房價(jià)反彈，剛喘過一口氣，身上還有高成本的房地產(chǎn)信托債務(wù)與外幣債務(wù)，現(xiàn)在取消預(yù)售制度，相當(dāng)于釜底抽薪。
以美國的預(yù)售制為中國預(yù)售制辯護(hù)，純屬瞎扯。美國一手房市場占比僅20%，而二手房市場占比高達(dá)80%，天然決定了美國房地產(chǎn)市場的預(yù)售制度“動(dòng)物并不兇猛”。
不過，筆者并不主張取消預(yù)售制度，而主張把預(yù)售金圈養(yǎng)起來。預(yù)售制度既然是期貨，就應(yīng)該有監(jiān)管的辦法。否則，因?yàn)樾庞貌徽贸霈F(xiàn)“房鬧”、出現(xiàn)“期鬧”，中國電子盤交易出現(xiàn)信用危機(jī)，是否該取消所有的期貨市場、電子盤市場？答案是否定的，這是監(jiān)管的怠惰。打擊造假者，扶植守信者，才是正途。
為什么與普通期貨不同，房地產(chǎn)預(yù)售制度會(huì)讓購房者成為弱勢群體，是因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)不合理。購房者一旦購買期房后，主動(dòng)權(quán)就在開發(fā)商手中，什么時(shí)候交房、房屋品質(zhì)如何，基本上由開發(fā)商說了算。在普通期貨市場，有專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)期貨品質(zhì)，按時(shí)保質(zhì)足額交貨，同時(shí)，期貨可以隨時(shí)交易，當(dāng)投資者判斷市場下跌可以做空。
中國的房地產(chǎn)預(yù)售制度，沒有日常交易，沒有做空手段，檢驗(yàn)常常形同虛設(shè)，政府往往與開發(fā)商互為表里，才造成了目前的困境。要檢討的不是預(yù)售制度，而是為什么沒有真正的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，站在期房購買者的立場上，維護(hù)交易者的利益。
