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2024年11月24日
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受經濟增速下滑的影響，上半年土地市場冷意凜然。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。
在土地收益大幅下滑的同時，其用途卻被“嚴格規定”。財政部、水利部6月26日聯合發布了《關于中央財政統籌部分從土地出讓收益中計提農田水利建設資金有關問題的通知》以下簡稱《通知》。《通知》指出，從2012年1月1日起，中央財政按照20%的比例，從土地出讓收益中計提農田水利建設資金。
至于下半年土地市場是否會有變化，中國土地規劃勘測院副總工鄒曉云表示：“這需要看樓市政策是繼續從嚴還是有所放松。”他認為，嚴重依賴土地財政的城市，遲早要改變發展方式。
土地收入普降
上半年北京共計成交72塊土地，總出讓金額為144.8億元，同比下降55.7%，僅為去年全年的13.7%。“供地匱乏、開發商拿地積極性不高。”中原地產總監張大偉向本報記者分析道。同時，上半年北京土地市場各項指標均跌到歷史最低點：成交量創4年新低，土地均價創3年來最低，土地平均溢價率創5年來最低。
進入6月以來，北京土地市場開始出現回暖趨勢。“土地市場雖有回暖跡象，但當前的回暖更多的是依靠政府的推動。”張大偉向記者分析，一線城市土地市場冷淡，源于其優質地塊的存量已不多，且地價一直處于高位，供需矛盾緊張。張大偉預測，下半年土地市場能否持續高成交，一方面看政府推出土地的質量是否優質，一方面看地價是否夠低。
在樓市調控的巨大壓力下，官方對今年的土地收入預期同樣不樂觀。按照北京市財政局的預計，今年的土地出讓收入僅為900億元，創下近年來的最低。
除北京外，上海也下調了今年的土地收入預算，為1250億元，而在浙江省把“房地產業對財政收入的貢獻率將繼續下降”寫入2012年財政預算報告。此外，不少地方政府也暗自下調了土地收入預算，應對土地出讓收入縮水。
收益計提趨嚴
盡管土地市場大勢趨冷，但土地出讓凈收益中指定用途的資金還必須嚴格執行。
在相關規定中，目前土地出讓凈收益中已有45%被明確指定用途：10%用于保障房建設，10%用于教育投入，10%用于水利建設，15%用于農業土地開發。
國土部副部長贠小蘇曾表示，土地出讓金中60%多是拆遷征地的成本，只有1/3才是地方土地財政的凈收益。
據了解，財政部和國土部還在制定新規則，將規定更多的用途。人大土地規劃研究中心主任嚴金明認為，“對土地出讓收益規定更多用途，可以保證錢花在刀刃上。”
也有專家指出，中央指定用途的土地出讓金計提難以落實。根據審計署公布的數據計算，今明兩年，地方融資平臺償債額將達到4.5萬億元。業內人士估計，如果地方融資平臺債務中有一半是拿土地作抵押，明年地方政府還將面臨2萬億元的債務償付，壓力不小。
“此輪樓市調控，受影響最大的莫過于當地的土地財政收入，現在各地感覺到這種壓力相當大。”鄒曉云接受《華夏時報》記者采訪時說。
下半年或有新舉措
“土地出讓金已成為很多地方政府的第二財政，有的城市土地出讓收入甚至超過了財政收入。”鄒曉云分析，重點城市土地出讓收入的減少，肯定會對地方政府的經濟布局運作產生影響。“對于嚴重依賴土地財政的地方政府來說，這恰恰是轉變發展方式的契機。”張大偉認為。
這樣的先例已經出現。據悉，作為“土地財政”發源地的深圳，去年實現財政收入突破4000億元，而當年深圳的土地出讓收入尚不足200億元，土地收入占財政收入的比例不到1/20。
“依賴土地財政的城市，早晚都要走深圳的道路。”鄒曉云說，在“無地可賣”的情況下，深圳被迫發展以高新技術和貿易為主的實體產業，促成了經濟的轉型。
事實上，金融危機之后，地方融資平臺和土地出讓金成為地方政府彌補收支平衡的重要資金來源。而在房地產調控之后，地方政府的兩大資金來源將會嚴重削減，這必然造成地方政府財政收支日趨緊張。
在持續了一年高壓調控與監管措施下，2011年全國土地市場整體呈現低迷的狀態。近日，溫家寶總理多次強調，2012年房價穩定或穩中微降是必須的，也是可能的。
著名地產分析師顧海波認為，由于各項調控政策的力度加強，土地市場也會發生變化。“在此輪樓市調控中，只有適應新的形勢，尋找新的經濟模式才能走出土地財政的怪圈。”他說。
