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2024年11月24日
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鄂爾多斯房地產市場今天的僵局，很多人可能歸咎為民間“高利貸”，但深究將資產泡沫做大的背后推手，2008年“四萬億”的一劑猛藥，地方政府發展的“大手筆”，當地銀根松動制造的“財富虛高”，以及房地產開發商在利潤誘惑下的“蜂擁而上”等都難逃干系。
項目多未開工 銷售冷淡
小陳及他的老鄉們，來鄂爾多斯東勝區已經兩三年了，他們靠從房地產施工項目中，回收廢鐵、建材廢料等謀生。他們每人一輛小三輪拖板車，圍繞著在建項目，尋找著自己的生意。
“今年這些房地產項目從過年以來，基本沒怎么開工，我們都收不到什么東西！”小陳已經心生離意。
據當地房地產開發商的統計，今年在建工程，約有75%處于停工或半停工的狀態。當地人直觀的反應就是——今年要安靜很多；以前工地開工，吵吵嚷嚷的，晚上也不停歇。
在東勝區最繁華的地段--購物中心附近，在記者看來，也稱得上是車流如織，人來人往，很是熱鬧。但在當地人張女士看來，則顯得“死氣沉沉”，“跟去年不能比”。
大量房地產項目赤裸著鋼筋水泥，不見進一步施工的跡象；有些已經封頂的項目，也是空落落的窗戶，黑漆漆的一片。
這些“半拉子”工程，在這個城市擴張的前緣地帶扎堆出現。在這個并不大的東勝城區里，晚上看得更分明。沿著城市的主干道，三三兩兩地會出現一片暗黑地帶，為歇工項目。
依據5月末鄂爾多斯市市長廉素在市委中心組學習會上的講話：1-4月份，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。
但市場的反應貌似遠遠低于這個值。一位大型房地產相關負責人直言，今年以來的房產銷售情況，能有去年的25%就算不錯了。
記者走訪多個房地產項目銷售部，都是門前冷落。一家房地產企業銷售人員則表示，今年其公司基本沒有營業額。據他了解，不少房地產企業已經開始裁員，縮減開支。
6月16日到17日兩天，當地政府在鄂爾多斯廣場組織了一場房地產信息交流會，有24家房地產商參展，當地民眾不少也參與咨詢。
參展的安廈房產有一個現房項目，該項目底價是7860元/平米，留下聯系方式的、有購房意愿的三四十個人，他們的預期價格多在3500-5500元/平米這個區間。當地房地產降價的預期很強烈。
其實，二手房交易市場早有松動。雖然大多數售樓部的價格仍維持在去年的水平，但在58同城等中介網站上，很多房價已經降了2000元左右。業內人士解釋，二手房交易多用于抵債，身陷高利貸漩渦的人，選擇將手里房產變現。
同時，商鋪租金也在下降。當地一位律師對記者表示，去年其商鋪租金為10萬一年，現在租金減為7萬。他的另一位同行，其租金從去年16萬一年，降為11萬。
當地人對房地產的降價預期，實際交易二手房價格的松動，以及租房租金的下降，都在抑制鄂爾多斯房地產交易市場的活力。
昔日繁榮
萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云介紹，2003年東勝當地的房地產公司不到10家，但到2011年上半年，注冊的房地產開發公司達到頂峰值將近500家，具備拿地資格的開發商就有兩百多家；從2011年開始，陸續有外來房產商進駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。
業內人士指出，內蒙古作為西部資源省份，中央在劃地方面給予很大政策傾斜，而內蒙古的建設用地指標，又大量地劃給資源重鎮鄂爾多斯。
鄂爾多斯也不吝嗇這些指標，開始“大手筆”地建新城：原東勝舊城區只有20多平方公里，2003年開始開發的鐵西新區，一、二期工程就相當于原城區面積，鐵西三期也已經開始開發。見證鄂爾多斯發展的外地人，很多都感慨這個城市的速度：沒見過比這更快的地方！
鄂爾多斯造城的過程，造就了一批拆遷戶。伴隨著拆遷款的落戶，人們開始尋找投資渠道，民間高利貸發端于2004年，人們逐漸介入房地產行業。
因房地產開發市場的繁榮，土地價格也因此翻漲。2004年下半年，鐵西一二期開發時，土地成本為10萬-20萬/畝，均價大概在15萬/畝。到2011年鐵西三期(地理位置較偏)，土地拍賣的基準價為110萬/畝，開發商實際拿地的成本則達到200多萬/畝。去年，城區黃金地段的商業土地，其成本價達到700萬/畝。
房價也跟著一路走高。東勝區2003年住房的均價為500-600元/平米；到2011年上半年時，普通住宅的均價為7000元/平米。
房地產市場的繁榮，使得政府也更有熱情進行房屋拆遷。去年，當地政府將舊城區中心地帶一些蓋起來時間不久的低層住宅樓，當做棚戶區進行拆遷，為此，很多當地人表示不理解。市中心地帶的拆遷成本也漲到七八千元一平米。但隨著宏觀政策的收緊，房子也拆不動了。
危機降臨
邊燕云直言，在2011年下半年，他們漸漸感覺到市場出大問題了。
房地產市場風向大轉變主要表現在兩個方面。一，錢越來越緊張。隨著2011年國家連續六次上調存款準備金率，以及開始出臺嚴厲的房地產調控政策，來打擊房產的投機需求，房地產開發商從銀行里貸款越來越困難，不少房產商選擇從民間融資渠道借款應急。當地月息兩分五，到四分五不等，甚至高的達到過七分。
二，當地人購房熱情不再。以前當地房產項目開盤，未曾有過促銷、打折一說，但從2011年下半年開始，由于投資需求被打擊，售樓部漸漸冷清，開發商開始應用各種營銷促銷手段，但效果仍不理想。
據當地房產公司統計，2011年當地正在開發的高端住宅達到600萬平米，其中戶型在200平米以上的項目達到32個。去年，高端住宅的價格約為1.8萬/平米，高的超過2萬/平米。
邊燕云算了一筆賬，總面積600萬平米的高端項目，若按戶均200平米的住房計算，需要3萬戶居民來消費，牽涉到約10萬人口。他預計，鄂爾多斯市目前存在的高端住宅項目，還需要三五年來慢慢消化。
邊燕云指出，2009年后當地房地產市場進一步繁榮，跟當地的煤炭資源整合行動有關。內蒙古當時要求生產規模在10萬噸以下的小煤礦需退出市場，這使得一幫擁有余錢的煤礦主入主房地產市場。
誰來救市？
當地等待完工的項目，冷清的交易市場，都需要資金來盤活，誰能激活當地的房地產市場？
記者走訪的當地幾家銀行，均表示房地產行業的信貸早已收緊，短期內也不大可能放松。一家國有銀行信貸員表示，他們從去年下半年，就停止了對房地產開發貸款的投放，目前只有針對首套房的按揭貸款。
另一家國有銀行信貸員則表示，房企貸款很困難，他們現在針對房企的貸款，審批程序都發生改變了：現在需要高層批準，從高層往下批；而不是之前的從基層往上遞。還有一家商業銀行信貸員則表示，他們不僅對房地產開放企業停止貸款，房地產相關行業，如建材之類的企業，貸款也很困難。
政府能否能盤活房地產市場呢？市長廉素在上述會議上指出，要做好保障性住房和政府行政辦公用房回購工作，放寬回購標準，擴大回購規模，盡快消化存量商品房。對尚未復工的在建樓盤進行逐一摸底核實，對于確實復工無望的，要協調企業采取轉讓、并購、合作等形式盤活資產，確保項目盡快完工，避免形成“爛尾樓”。
據業內人士介紹，當地政府目前解決思路主要包括以下幾方面：剛開工的房地產項目，經整理后，改作其他用途；已經建起來的項目，根據戶型，政府改成廉租房、公租房和經濟適用房等，由政府收購；由大房產公司兼并小房產公司，同時解救那些停滯的項目。
當地政府從去年下半年，就曾提到過要救助房地產市場，但至今也未見任何實質進展。據記者了解，因為當地政府也非常缺錢。除了拖欠當地不少民營企業工程款項外，當地政府還試圖以煤炭企業名義，去銀行借款，被發現后，貸款未果。所以，由于資金的短缺，政府回購存量房，難以實現。而據業內人士解釋，政府這些努力，可能也難以達到預期的效果。建起的樓房，要更改用途，需要經過多道程序，改造工程非常困難。
正如很多當地人預期房價會下降一樣，不少人認為房價下降，或能挽救當地房地產市場。但邊燕云指出，他們曾對房價構成進行過測算，目前住宅平均成本達到4500元/平米的水平，這還只是基本價，如果房產開發商融資渠道不暢，選擇借高利貸，成本超過5000元/平米就再正常不過。下調房價，不少房地產開發企業會倒貼錢，甚至倒閉。
