以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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連謝國忠也改變了一貫唱衰的立場，在最近回答上海證券報的采訪中，謝國忠認為城市化帶來的是房價越來越高，與此同時，也提高了城市化發展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出于追漲的心理，目前出現了短期房價的上漲。
但從長期看，供求總是要尋找一種平衡的。房價越高需求越低，在達到相對平衡后，銷量就會出現下降，平衡被打破，房價尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現的是短期的泡沫。
剛性需求到底有多么強烈？剛性需求真的會消滅嗎？答案是否定的。商品房房價高不高？與最低消費人群的收入對比，不光商品房房價高，經濟適用房的房價最低收入人群也接受不了。那么是否會改變商品化的房地產市場趨勢？答案也是否定的。那么保障房解決全體中低收入階層的產權居住，可以短期內解決嗎？是最好的分配方式嗎？答案也是否定的。走出來的步伐絕不會再退回去。原因是只有在市場化房地產改革之后的11年，住房改善程度才越來越高，整個社會的居住需求滿足程度才越來越高。
只有住房消費趨勢和習慣的改變，才是目前最現實的考慮。
今天看了《蝸居》前17集，感觸頗多。對于很多的問題我在表示異議的同時，也深深的為海萍的奮斗和蹉跎所感動。這是底層的生活狀態，但是這樣的生活狀態必須要依靠自力來改變。當然還有就是自己的消費習慣的改變。
李奶奶要做茅房里的石頭的釘子戶理論，我更是深有感觸。頗多的拆遷經歷告訴我，在很多時候開發企業或者拆遷公司面臨的是李奶奶這類很難啃動的硬石頭，這樣的情況下，究竟誰是雞蛋，誰是石頭是一目了然的。很多案例也表明在拆遷問題上的悖論：最近的兩則新聞我相當關注：一個是最牛的開發商被判死刑，一個是最牛的釘子戶殺人被判三緩五。拆遷，越來越成為土地收儲環節的最大難題。
我贊賞的還是我所經歷的拆遷形式，特別是中小城市的實物安置、原址返遷的原則。這是和京滬等超一流城市完全不同的拆遷形式。在與被拆遷戶的交流中，對于很多城市的原有拆遷理念深深地不以為然。但是我們看到的是，最初的拆遷征地過程的不合理正在逐步改變。
但是即使是政府和開發企業再努力，一步到位的滿足所有居住需求，是根本做不到的。資源配置的科學也不可能回復原來的福利分配，事實證明，原有的福利分配體制的問題極多，保障房十年來的實踐過程更是權利者的盛宴。本該解決最低收入人群的部分住房問題的經濟適用房，基本異化成公務員階層以及壟斷的企事業干部和員工等所謂的夾心層的改善居住。
這也是我反對二次房改的根本原因。
最低收入階層更多的是私企員工和手工業者、小商販和農民工等等處于最底層的人們。他們在現有的住房體制中只有一條路可走，那就是商品房和市場租賃。所謂的職工集資建房和他們很遠，所謂的經濟適用房更與他們無緣，所謂的廉租房只是最低社保人群可以享有的形式。那么這些人群的住房問題才是最根本的問題。二次房改面對夾心層實在是講不通的。
但是解決這些問題，目前來看十分艱難。財政壓力自不必說，多年的財政國富地方貧窮的現象逼迫地方政府轉嫁矛盾，更多的選擇保障房配建。現行的房地產市場的運作確實像國土部規劃司曹司長的所說：對普通的商品住房，長期的政策應該是抑制房地產價格非正常上漲，把正常上漲盡可能的返還給社會。也就是說從長期來看，我國正處于加快發展的過程中，土地日益稀缺，從這個情況來看價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制。但是應該通過稅收的措施，把土地增值返還給社會，這是解決問題最終的目標取向。
國務院發展研究中心中國企業家調查系統14日發布的調查報告顯示,超過八成企業經營者預期明年企業所在地區的房價會上漲,并認為“改善型購房”和“投資或投機型購房”是推動房價上漲的主要因素。被調查的企業經營者認為,當前需求旺盛是推高房價的重要因素。63.7%的企業經營者認為“改善型購房”是企業所在地區房地產市場需求的主要來源,43.1%的企業經營者認為“投資或投機型購房”是企業所在地區房地產市場需求的主要來源。
不論是謝國忠還是國務院的這個調查，我未必是贊同的。在改善型需求為主的認知上還是認同的，但是全國來看的投資性需求卻是根本不同的。所謂的抑制投資投機需求的政策最終傷害的一定是消費者。
幾個來回都過來了。事實也很清楚的擺在大家面前。唯一合理的解決辦法是基本收入人群選擇小戶型的二手房或租或購，等待入市良機的到來。這個良機最可能的是收入水平的提高，而不是降價。
千軍萬馬擠獨木橋，房價如何能不漲？
