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2024年11月24日
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盡管今年前5個月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)不止一次表態(tài)稱，“堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖”，但放松調(diào)控的聲音并未因此消失。
最近幾天，“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個人住房貸款”等新聞風(fēng)靡各大網(wǎng)站，引發(fā)眾多網(wǎng)友跟帖評論。
然而，本月12日、14日，國家發(fā)展和改革委員會、中國銀監(jiān)會相繼發(fā)布辟謠聲明，稱上述新聞純屬捏造。
房地產(chǎn)調(diào)控是否放松，為什么有人迫不及待地散布、追捧這些信息？
如夢如幻的房地產(chǎn)調(diào)控松綁新聞
6月7日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，自2012年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
從6月8日起，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍；將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。
也許是受到銀根調(diào)整消息的刺激，很快，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的新聞開始出現(xiàn)。
6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。
這篇報道稱，一位發(fā)改委內(nèi)部人士在6月5日表示，受外部經(jīng)濟影響，再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟真空，給經(jīng)濟回落帶來的壓力越來越大，政府有意通過集中放項目來提振經(jīng)濟。
文章還說，該發(fā)改委內(nèi)部人士解釋“救市”的原因為，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟真空比預(yù)想的情況還要嚴重。從目前的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對，此次開閘放項目，意在拉動快速回落的經(jīng)濟。如果這些方法還是不行，那么未來不排除給地產(chǎn)項目“開口子”。
兩天后，另一篇名為《央行特級文件，首套房貸利率最低7折》的報道再次吸引了眾多關(guān)注。
按照這篇報道的內(nèi)容，降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，在該文件中，央行稱，“房貸金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率0.7倍?！?/p>
這也就是說，首套房貸利率將能獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復(fù)存在。這樣的消息無疑讓眾多購房人心動。
同樣引發(fā)房地產(chǎn)界關(guān)注的還有一條信息，6月11日，《銀監(jiān)會：給予二套房貸與首套同樣風(fēng)險權(quán)重》的報道出現(xiàn)。報道稱，銀監(jiān)會發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險權(quán)重，而此前，首套房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重為60%。二套房貸與首套房貸同樣的風(fēng)險權(quán)重將刺激商業(yè)銀行擴大二套房貸占比。
5月，房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了一波交易量的上漲。比如北京，截至5月27日，5月北京市純商品住宅新房成交8333套，比4月上漲33.9%。房地產(chǎn)“紅五月”已經(jīng)在不止一個城市出現(xiàn)。
在交易量出現(xiàn)大幅增長、存貸款基準利率下調(diào)的情況下，上述有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的消息更讓人覺得，房地產(chǎn)調(diào)控是否將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向？
在北京各家中介公司，最近幾天，前來咨詢房貸優(yōu)惠的人一下子多了起來。
“我們也覺得奇怪，怎么有那么多人來咨詢房貸優(yōu)惠政策。從目前掌握的信息看，銀行一般只給首套房貸九折的優(yōu)惠，二套房貸根本就沒有任何優(yōu)惠。極少數(shù)銀行認定的優(yōu)質(zhì)客戶可以拿到八五折的優(yōu)惠，這已經(jīng)是最大的優(yōu)惠了?！眰I(yè)我愛我家房地產(chǎn)集團副總胡景暉告訴記者。
很快，相關(guān)部委作出了回應(yīng)。
6月12日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱該委最近沒有人接受過某報的采訪，有關(guān)報道純屬捏造。
6月14日，中國銀監(jiān)會也在其網(wǎng)站發(fā)表聲明，稱6月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》明確個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整。近日，媒體的報道純屬誤解。
再來看房貸利率優(yōu)惠政策。
在2010年4月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始時，有關(guān)房貸政策就已經(jīng)定位為差別化的住房信貸政策。對住房貸款利率的調(diào)整僅涉及二套住房，即購買二套住房，貸款利率不低于基準利率1.1倍。
雖然在此之后，各家銀行幾乎都取消了七折優(yōu)惠。但從政策上看，不論是央行還是銀監(jiān)會，都沒有發(fā)文要求各商業(yè)銀行對首套房貸利率進行上調(diào)。
各方力量角力地產(chǎn)調(diào)控
一家國有銀行風(fēng)險管理部人士告訴記者，其實首套房貸利率七折優(yōu)惠的政策一直都存在。但在整體房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，銀行基本都從嚴執(zhí)行政策，所以也取消了首套房貸利率七折的優(yōu)惠?！斑@樣做銀行還可以多賺錢，對銀行來說，沒什么不好的。”
今年3月，該銀行人士到多個省市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)如今銀行貸款已經(jīng)很難貸出去，很多公司因為形勢不好根本就不要貸款。“大量資金貸不出去，銀行收入受影響，所以更不愿意在房貸上作出優(yōu)惠調(diào)整。央行降息的政策，更多地針對流動性，不能說對房地產(chǎn)沒有影響，但并不是要放松房地產(chǎn)調(diào)控。”
自從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，差別化的信貸利率政策一直沒有得到真正的執(zhí)行，該優(yōu)惠的并沒有得到優(yōu)惠。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時就曾多次表示，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控會影響地方經(jīng)濟發(fā)展，但中央不會放松。個人住房信貸政策需要真正落實差別化，給首次置業(yè)者以應(yīng)有的優(yōu)惠。
“從政策層面看，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控肯定不會放松?！焙皶煾嬖V記者，房地產(chǎn)調(diào)控剛看到一點成效，如果這個時候中途退出，將會造成更大的問題。
不過，在胡景暉看來，今年上半年整體經(jīng)濟增長放緩，已經(jīng)讓一些開發(fā)商和地方政府有些著急，總想著讓政策放松。
實際上，放松調(diào)控的沖動從去年下半年開始就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。
2011年下半年以來，全國累計已經(jīng)有超過30個城市出臺了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，但是觸及國家政策紅線的都被叫停。
不難理解地方政府的沖動。在土地財政的現(xiàn)狀下，冷清的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴重影響到地方財政收入。各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。
2011年，全國土地市場進入了冷清狀態(tài)。今年以來，這種冷清狀態(tài)依然在延續(xù)，全國各地土地流拍現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國20個重點城市土地流拍宗數(shù)達到107宗，其規(guī)劃建筑面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。這些流拍地塊按推出的價格來看，如果能拍賣出去，土地收益至少達到138億元。
從各類型地塊來看，住宅類用地流拍52宗，同比增長一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現(xiàn)象最為嚴重。
中原市場研究部的統(tǒng)計顯示，2012年前4個月，標桿房企拿地189億，同比下調(diào)63%，僅占銷售額的12%。其中，富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個月都沒有增加新的土地儲備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。
從樓市限購到今年5月，北京在限購期內(nèi)共實現(xiàn)土地出讓金額1126.3億元，而2009年11月17日至2011年2月16日這15個月內(nèi)，土地出讓金額則為2045.7億元，同比少收入919.4億元，同比下滑幅度達到44.9%。
到了5月，北京土地市場更是創(chuàng)了紀錄，僅出讓3宗工業(yè)用地，合計土地出讓金僅7573萬元，沒有一塊住宅等經(jīng)營性用地出讓。
“開發(fā)商地方政府希望房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以理解?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚告訴記者，現(xiàn)在的關(guān)鍵是中央政府對地方政府變相放松調(diào)控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟增長放緩的情況下，很擔心中央政府容忍地方政府放松調(diào)控。
在向松祚看來，近期出現(xiàn)多條放松地產(chǎn)調(diào)控的虛假消息，其背后就是一場拔河比賽。開發(fā)商、地方政府、還有買完房希望升值的人，也包括靠房地產(chǎn)廣告活著的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人則不希望房地產(chǎn)政策放松。
在這個拔河比賽中，前面有三方，后面有兩方。在向松祚看來，前三方贏的可能性比較大。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息，將會改變百姓對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，而預(yù)期一旦改變，購房行為將跟著改變?！敖诓糠殖鞘谐霈F(xiàn)房地產(chǎn)市場火爆場面就是證明?！?/p>
不過，也有房地產(chǎn)企業(yè)表達不同聲音。萬科總裁郁亮6月5日在深圳的論壇上表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控本來應(yīng)該在2008年完成行業(yè)調(diào)整，結(jié)果卻半途而廢，希望此輪宏觀調(diào)控不要重蹈覆轍。
本報北京6月17日電
