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2024年11月24日
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“史上最嚴”的房地產調控似乎到了一個十字路口。
3月份以來，各地樓市成交量持續回暖，大多數降價的項目停止降價，部分項目價格開始反彈。央行連續降低存款準備金率、三年半以來首次降息，雖然意不在救樓市，但對資金緊張的房地產市場仍是一劑強心針。一些城市微調了樓市政策，甚至在一定程度上放松了調控。樓市的“價格底”和“政策底”似乎都已形成，不少購房者又開始感到恐慌。
盡管面臨著穩增長的壓力，但房地產調控的任務還沒有完成，房價沒有回到合理價位，長效機制改革也才剛剛起步。住房和城鄉建設部有關負責人日前表示，要繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。
1．
樓市回暖速度超預期
降息將促使今后一段時間成交量延續前兩個月的回暖態勢
樓市回暖的速度大大超出了人們的預期。
在一家門戶網站工作的韓巍一直有買房的打算。去年下半年開始，他關注的北京東邊幾個項目的房價開始明顯下降，今年初，降價的趨勢進一步蔓延。韓巍覺得只要房地產調控政策不放松，房價還會下降，可以繼續觀望。
但從4月份以來，銷售人員在電話里告訴韓巍，成交量不斷攀升，原本的價格優惠減少了，新一期的項目價格肯定要漲，要趕緊出手。進入5月份，二手房中介更是直截了當地說，現在二手房又開始搶了，房價很快就要大幅反彈。
韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠，但到幾個售樓處和中介門店一看，熱鬧的場面頓時讓他有點發慌。“看這架勢，房價好像壓不住了。”韓巍決定不再觀望，6月份一定要出手。
今年3月以來，房地產市場出現了明顯的復蘇跡象。國家統計局最新公布的數據顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。
特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%，同比去年5月增長19%，成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。
住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏認為，春節以后樓市成交量之所以明顯回升，主要的原因在于開發商順應了市場變化，打折促銷、以價換量的力度加大了，再加上商業銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求。
“從我們的調研看，成交量有兩個明顯特點，一是自住性購房成為主流，不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。”張小宏表示，這些情況說明，目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的，開發企業以價換量的空間也是有的。這應該是市場回歸正常的表現，不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。
6月7日晚間，央行三年半以來首次宣布降息。利率調整后，貸款買房的月供將減少，購房者的負擔有所減輕。在樓市快速回暖的背景下，降息進一步降低了剛性需求購房的門檻，將促進樓市成交量進一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年內的最高點，回暖還將繼續。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，只要政府不出臺更嚴厲的調控政策，降息將促使今后一段時間成交量延續前兩個月的回暖態勢。
2．
房價止跌回升趨勢明顯
房價雖有反彈風險，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性
隨著成交量大幅反彈，“房價可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著購房者的神經。
從統計數據看，盡管房價還沒有出現大的反彈，但有了成交量，房價止跌已十分明顯。盡管各地仍有個別項目在降價，但降價優惠的幅度比前期明顯減小。另一方面，此前價格調整較大的項目，如北京通州和大興的部分項目，價格也開始回升。
相對于市場的變化，統計數據總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪發現，前期討價還價空間較大的房源價格反彈迅速，個別小區甚至再現樓市火爆時期“一天一個價”的場面。
盡管北京市房協有關負責人公開表示，市場上沒有出現恐慌性購房的情況。但實際上，在熱點居住區域，購房者因擔心房價反彈而入市搶購的情況十分普遍。尤其在二手房市場上，只要有性價比稍高的房源，就會出現排隊看房甚至加價的情況。房產中介說得最多的一句話就是：“現在再不買，下半年房價漲起來，就錯過時機了。你還記得2009年嗎？”
在“買漲不買跌”的房地產市場上，人們買房的決策除了居住需求，最主要的是對房價走勢的預期。如今，從觀望到搶著入市，市場預期正在發生微妙變化。
央行降息或許將加劇這種預期的改變。業內人士普遍認為，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動，盡管放松銀根是為了穩增長，并不是要救樓市，但資金一旦開閘，仍將通過各種渠道進入房地產業。
張大偉認為，目前房地產調控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產市場的風向標。一直在觀望的購房者，可能會將降息的舉動理解為調控政策開始松動，從而加快入市的步伐。
更值得關注的是，隨著房價底部逐漸被市場確認，投資投機型需求又開始蠢蠢欲動。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者，溫州房價去年以來普遍下跌超過三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們最近正在到處看房，研究“抄底”的可行性。“現在實業這么不景氣，還是投資房產最保險。”上述人士表示。
對于房價走勢，業內人士仍然認為，房價雖有反彈的風險，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。首先，由于3—5月份市場剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經開始把利率往基準回調。其次，限購等行政手段的調控政策依然執行力度很大，開發商的庫存也依然偏大，同時未來潛在供應依然處于較高水平，這種供求關系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎。
龍湖地產執行董事秦力洪認為，樓市調控并沒有出現根本性變化。開發商仍需把去庫存、高周轉、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場最好的時候，從預期看，房價不存在大幅反彈的基礎。
3．
堅定不移加強調控
要促進地方政府、開發企業、購房者心態的“合理回歸”
價格、政策和預期，構成了影響樓市走勢的三角形。如今，每個賣房的人都告訴你，“價格底”和“政策底”已經出現，調控不可能繼續嚴厲，該買房了。
作為普通的購房者，你還能繼續淡定嗎？
張大偉認為，市場所稱的“政策底”，意思是此前調控政策過分嚴厲的時間段已經過去了，現在政策依然嚴厲，但適當降低了剛性需求的購房門檻，從形式上看有所放松。
事實上，在中央政府層面，房地產調控政策從來沒有絲毫要放松的跡象。針對各方關心的政策走向問題，張小宏表示，當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控，確保調控政策落到實處，決不讓調控出現反復。“我們有理由相信，在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”
今年初，有關部門負責人多次強調，將密切關注房地產市場的變化趨勢，并積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈，將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為，中央層面很難再出臺新的調控手段，唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。
盡管中央政府態度堅定，但一些地方政府希望通過政策微調來適度放松樓市調控的心態已經十分明朗。目前為止已經有超過30個城市對調控政策進行了適度調整，其中大部分被叫停。但3月底以來，如揚州獎勵購房等政策微調都在爭議聲中得以順利實施，也被解讀為調控政策放松的征兆。“現在看，只要不觸碰限購這條紅線，多數微調政策都有可能過關。”張大偉說。
尤其是在實際操作層面，除了北京上海等一線城市還在比較嚴格地執行限購等調控措施，一些城市的限購放松已經不是秘密。現階段，依然在抑制成交量和房價反彈的，主要是嚴格的信貸政策。如二套房貸首付六成、1.1倍利率，三套房停貸等。如果信貸政策進一步放松，房價反彈的風險就會加大。
近期，國務院常務會議提出，要把穩增長放在更重要的位置。在經濟發展方式尚未根本轉變的情況下，人們擔心，要穩增長，能夠快速見效的手段和方式無疑就是刺激樓市，經濟發展有可能重新回到嚴重依賴房地產的老路上。
專家指出，房地產調控的任務還沒有完成，房價還沒有回到合理價位，與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產調控不能放松。政府要實現穩增長，應該注重培育經濟可持續增長的內生動力，不能走過分依賴房地產業的老路。
針對一些地方政府可能以穩增長的名義放松樓市調控，住建部新聞發言人指出，當前仍要執行好限購措施，同時，要加強市場監管，對涉及違規騙取購房資格的開發企業、中介機構和購房者，要嚴肅查處。住房和城鄉建設部將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。
張小宏表示，要進一步鞏固調控成果，努力促進三個“合理回歸”。一是促進地方政府心態的回歸。促使各地真正把工作重心轉移到加快轉變發展方式上去，適應市場“退燒”以后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產相關稅收，逐步減少對房地產業的依賴。二是促進開發企業心態的回歸。當前情況下要促進開發企業積極應對市場，采取以價換量的策略，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配，實現產品結構的調整，更好地適應市場，多建一些適銷對路的普通商品住房。三是促進購房者心態的回歸。一方面我們要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經明確的支持性政策落到實處。另一方面要對投資、投機需求繼續保持高壓態勢，打消其通過房地產投資實現財富快速增值的目的。這樣才能使住房逐步回歸到居住的基本屬性。
