樓市限購(gòu)政策需謀變
時(shí)間：2012-05-24 08:59:53
來(lái)源：中評(píng)網(wǎng)
近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢市召開(kāi)的六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而稍早些時(shí)候，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏做客中國(guó)網(wǎng)時(shí)也表示，“繼續(xù)落實(shí)好包括住房限購(gòu)在內(nèi)的各項(xiàng)抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施”，將是住建部未來(lái)的工作重點(diǎn)之一。
上海金融報(bào)發(fā)表記者潘晟述評(píng)文章表示，2010年以來(lái)，限購(gòu)一直是本輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的政策，但隨著樓市調(diào)控的深入，以及地方政府財(cái)政壓力的日漸增大，不少城市開(kāi)始試圖挑戰(zhàn)限購(gòu)政策的底線，雖然佛山、成都等地的政策出臺(tái)后很快被叫停，但地方政府小動(dòng)作卻依舊不斷。在當(dāng)前各種政策雜音重現(xiàn)市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，決策層重申嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)政策，無(wú)疑標(biāo)志著樓市調(diào)控“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有著積極作用，有利于防止調(diào)控出現(xiàn)反覆。
不過(guò)，樓市調(diào)控運(yùn)行至今，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，但樓市整體運(yùn)行情況卻很難說(shuō)符合政策預(yù)期。在以限購(gòu)為核心的政策下，量升價(jià)跌的理想狀態(tài)難以真正實(shí)現(xiàn)。一方面，因?yàn)橄拶?gòu)政策本身將抑制樓市需求，雖然目前剛性需求依然是一個(gè)龐大的群體，但隨著限購(gòu)令的實(shí)行，唯一的購(gòu)房機(jī)會(huì)就顯得彌足珍貴，這勢(shì)必影響到需求的釋放，同時(shí)購(gòu)房資格的稀缺性也可能促使更多的購(gòu)房者選擇“一步到位”，進(jìn)而推高樓市整體價(jià)格水平。另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“以價(jià)換量”只是一種銷(xiāo)售手段，其目的還在于保持資金周轉(zhuǎn)率。因此一旦獲得足夠的資金后，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)意愿將會(huì)降低，這也決定了量升價(jià)跌的狀態(tài)往往是脈沖式的。
以上海為例，今年前4個(gè)月，除了2月份因?yàn)椤罢斜Ｈf(wàn)金”等龍頭房企集中促銷(xiāo)，使樓市迎來(lái)一波量升價(jià)跌行情外，其余幾個(gè)月則呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升或是量跌價(jià)升的狀態(tài)。特別是3月份以來(lái)，不含保障房的商品住宅成交價(jià)格已經(jīng)回覆至2011年8-9月的水平。不得不說(shuō)，在實(shí)行了2年之后，限購(gòu)政策的效果已經(jīng)不可避免地出現(xiàn)邊際遞減，其局限性也正在逐漸體現(xiàn)。因此，未來(lái)在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策同時(shí)，樓市調(diào)控政策也需要思變。
文章認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的根本問(wèn)題還在于供需嚴(yán)重失衡，這也是為何限購(gòu)政策能夠持續(xù)生效的關(guān)鍵所在，因?yàn)槲磥?lái)改善樓市供需關(guān)系仍是關(guān)鍵的任務(wù)。但我們也看到，雖然目前國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始積極地進(jìn)行保障性住房建設(shè)，但對(duì)于一個(gè)擁有13億人口，同時(shí)正處于城市化進(jìn)程中途的國(guó)家而言，想要像新加坡那樣通過(guò)政府為大多數(shù)人提供住房，顯然是不現(xiàn)實(shí)。從這個(gè)角度上看，未來(lái)決策層應(yīng)該引入更多的供應(yīng)源，例如在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，嘗試放寬單位集資建房的土地來(lái)源、建設(shè)門(mén)檻等條件，盡快建立起一個(gè)系統(tǒng)性、多層次房地產(chǎn)的市場(chǎng)。
