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2024年11月24日
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今年以來，持續了近兩年的樓市調控效果開始逐漸在各地顯現，廣大剛需購房群體在欣喜房價下降的同時，但其購房意愿依然被抑制。對此，近來多地推出一系列減輕剛需群體購房困難的政策。在國家堅持房地產調控不松動的整體背景下，大量剛需入市會不會直接促成樓市價格反彈？又能否撐起中國樓市這片天？
按捺不住的剛需
今年春節后，就在社會各界談論樓市成交量是否會持續低迷下去的時候，市場給了我們最好，也是最準確的答案。從2月初開始，北京樓市率先開始發出暖意。來自北京市建委的統計數據顯示， 2月份北京樓市成交量同比上升28%。自3月份以來，各地樓市成交量明顯上升。進入4月份，樓市回暖態勢在全國已成星火燎原之勢。
近日，中國指數研究院發布的研究數據顯示，其監測的40個城市中，22個城市的樓市周均成交面積同比均出現不同程度的增長，同比下降城市持續減少。重點城市中，僅上海成交同比下跌，其余城市均上漲。其中南京、杭州同比漲幅均超過150%，成都、重慶漲幅為100%左右
該研究數據同時顯示，在二線城市武漢，3月份1.1萬套的成交量創下自限購以來的新高。進入4月，每周銷量均比上一周有數百套的增加。據統計，4月前三周共成交商品房9133套。業內人士預計，5月成交再次過萬套已毫無懸念。
來自成都某房產網的數據也顯示，在成都三環以內，2011年3-6月，79-90m 的房源成交量占比均保持在10%-15%的區間范圍內。而進入2011年7月，該部分房源在每月的成交量占比成倍增加，到2012年2月該比例為58.6%，達到近一年以來的最高值。
樓市銷量為何持續回暖？中國國際城市化發展戰略研究委員會委員、北京大學房地產研究所長陳國強直言：“今年以來，各地樓市開始出現陸續回暖，這其中最為重要的原因就是剛性需求得到了持續的釋放，從而導致各地樓市的成交量得到了不同程度的提升。”
他說，相比投資性需求，剛性需求的市場要大得多，盡管如此，一直以來剛性需求沒有得到開發商的足夠重視。因為相比投資客，廣大剛性需求群體雖然數量巨大、購買欲望強烈，但其購買能力有限、選擇區域局限。然而，在國家嚴厲的調控政策下，投資需求幾乎被全部擠出了市場。正是在這種情況下，廣大開發商不得不對剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。
今年五一期間，許多開發商進行密集推盤，并推出大量優惠措施，盡力籠絡剛需。這也得到了廣大剛需群體的回應。相關統計數據顯示，五一期間，青島、西安、廈門、寧波等城市的樓市成交量相比前一周均有10%的上升。其中購買的主力正是剛性需求群體。
市場普遍分析認為，隨著大小開發商順勢入市，積壓已久的剛性需求還將得到持續釋放，五六月份的全國樓市應該會有不錯的表現。
微調預調保剛需
剛性需求既然一直存在，為何今年忽然爆發？陳國強直言，與剛需高漲的購房欲望相呼應的是，是國家在政策上的微調預調。
首當其沖的就是貸款利率微調。在今年2月份，國家依然明確規定即使購買首套房，貸款利率也必須堅持基準利率。然而，自3月中旬開始，這一情況開始出現了變化。北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出7.5折的優惠。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，首套房貸利率的回歸給剛性需求者帶來較大優惠，將會推動很多處于觀望中的購房者及時出手。他說，以商業貸款100萬元、20年還款期為例，相比基準利率，9折的月供為3657元，比基準利率總利息減少了10萬元；8.5折利率對應的月供為7160元，總利息少了15萬元左右。
在各地調低首套房商貸利率的同時，二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策也悄然回歸市場。
二線城市的典型代表武漢近日公積金政策的調整最為引人關注。新政策規定，用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款。也就是說，只需支付兩成首付，貸款人就可以輕松買房了。
據了解，凡在武漢住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達6個月及以上的在職職工，在購買自住住房時可以申請公積金貸款或組合貸款。按照規定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過所購房屋總價的50%。
江西南昌日前也對公積金貸款最高限額進行了調整。調整后，對在市區購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調至60萬元，此項調整已從4月1日起執行。
此外，近期上調公積金貸款額度的城市還有沈陽、山東濱州、蚌埠、克拉瑪依、呼和浩特、鄭州和信陽等諸多二、三線城市，調整額度均在15%至25%之間。
雖然近期調整公積金貸款政策的城市均集中在二、三線城市，而北京、上海等一線城市未有任何動作。但是，許多公積金管理人士認為，未來將有更多城市調整公積金政策。
近日，北京、武漢、上海等城市也相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。
“據統計，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、武漢、南京等10多個城市出臺了不同角度的樓市政策‘微調’，內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠及購房補貼等。”
剛需對樓市影響有限
毫無疑問，持續近兩年的嚴厲調控，在很大程度上提高了購房者的門檻；另一方面，通過不斷加息等金融手段在打擊投機和投資性購房的同時，也將廣大剛需購房群體擋在了購房的門外。
為了讓廣大剛需群體住有所居，從去年底開始中央有關部門就在不同場合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購房需求。近期召開的幾次國務院常務會議也都提出，堅持房地產調控政策不動搖，進一步鞏固調控效果，并增加普通商品住房供給。
中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應該是抑制投資投機，鼓勵自住消費。從這一點上來說，通過利率優惠等政策解決剛需購房困難，是符合市場實際的，也正是房地產調控朝著精細化科學化方向發展的表現。
“需要注意的是，樓市微調并非調控放松。從普通百姓，到研究專家，再到開發商，大多對樓市調控政策的持續嚴厲堅信不疑。”
中國國際城市化發展戰略研究委員會委員，中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇分析認為，從目前的情形來看，國家放松樓市調控的可能性基本沒有，投機性投資性購房需求將逐漸被趕出市場。沒有了購買能力雄厚的投資性需求做支撐，即使大量的剛需入市，短期內可能會帶來一定的成交量，但從長遠看，對樓市的影響還是有限。
而對于外界所擔心的，投資性需求會不會借道當前政策優惠登堂入室，房價會不會因為剛需政策的微調預調而再次上漲。他提醒，國家在首套房購房資格準入上的邊界非常清楚，準入監管的難度和成本很小，不會像改善性需求那樣無法在實際購房行為上厘清與投資性需求的區別。“限購、限貸政策執行一年有余比較成熟并將繼續執行，包括投資性需求在內的非合理需求基本被抑制。所以，只要投機投資性需求被控制，即使剛需大量入市，房價也難以出現實質性的反彈，更別說出現所謂的類似2008年那樣的報復性反彈。”
另外，周天勇強調，首次購房者占主體的市場微觀結構下，需求價格彈性顯著為負，即需求與房價反向變動，這不同于投資性需求主導下需求與房價正向變動。目前，首套房購置成本仍舊相對較高，不管是房價水平，還是按揭貸款利率和稅費負擔，均處于歷史最高水平或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場還不穩定。因此，針對首套房優惠政策的常態化和制度化，有利于鞏固自住需求為主體的市場，有利于住房市場向民生化方向的發展，更有利于中國樓市走上健康發展發展的軌道！
