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2024年11月24日
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再次見到周北平，仍然被他的豪爽、敬業(yè)和真誠所感染。
對于剛剛公布的2012年一季度中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，結(jié)合嚴(yán)厲“調(diào)控”下的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，山東金辰建設(shè)集團(tuán)有限公司董事長周北平認(rèn)為：“中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)仍將在城市化進(jìn)程中扮演重要角色。‘調(diào)控’將使房地產(chǎn)提前進(jìn)入品質(zhì)競爭時(shí)代。”他坦言，小產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)成為某些人牟取暴利的工具。
他堅(jiān)信，“對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，機(jī)遇跟挑戰(zhàn)并存，只有練好內(nèi)功，規(guī)范管理、提高競爭力，才能在市場中站住腳，才能經(jīng)得起調(diào)控，企業(yè)才會(huì)有更大的發(fā)展。”
房地產(chǎn)調(diào)控組合或已“利空出盡”
剛剛公布的2012年一季度數(shù)據(jù)顯示，GDP增幅連續(xù)5個(gè)季度回落，從2010年四季度的9.8%回落到2012年一季度的8.1%，累計(jì)回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。
周北平認(rèn)為，這也是2011年以來國家實(shí)施宏觀調(diào)控的結(jié)果。由于美國次貸危機(jī)和歐洲金融危機(jī)的影響，中國經(jīng)濟(jì)受“房地產(chǎn)調(diào)控”、投資回落和外需急劇下降等影響，中國經(jīng)濟(jì)回調(diào)1到2個(gè)百分點(diǎn)是比較正常的。
對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，繼去年1月國家緊急出臺“國八條”定調(diào)后，北京、上海、天津等城市相繼制定了相應(yīng)的配套實(shí)施細(xì)則，人民銀行準(zhǔn)備金率也上調(diào)到了歷史高位。國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會(huì)議回答記者提問時(shí)“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。”的表述，表明中央政府對房價(jià)的調(diào)控是堅(jiān)定的。
周北平表示，可以看出，調(diào)控的目的是抑制房價(jià)過快上漲，是使房地產(chǎn)市場可持續(xù)性、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。作為一個(gè)有責(zé)任的開發(fā)商，我們是歡迎的，是堅(jiān)決擁護(hù)國家政策的。“我認(rèn)為，國家在戶型方面的調(diào)整政策是對的，解決了結(jié)構(gòu)性失衡。實(shí)際上，這就像汽車產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，通過增加大排量車船稅，減少小排量車船稅，解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。”同時(shí)，他認(rèn)為：“當(dāng)房價(jià)真的出現(xiàn)大的泡沫時(shí)，對購房者、對開發(fā)商的后果都是不堪設(shè)想的。”
周北平在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)打拼了10多年，談起自己從事的這個(gè)行業(yè)，他感到“既愛又恨”。 他說：“這些年來，房地產(chǎn)一直在調(diào)控，我是膽戰(zhàn)心驚地走到了今天。每次調(diào)控，嚇得半死，拿地的時(shí)候痛苦，有時(shí)候剛剛感到市場有起色，幾個(gè)億的回籠資金拿去買地，就會(huì)迎來下一次調(diào)控，又被套進(jìn)去。每一次調(diào)控，都感到自己像從冰窟中爬出來，衣服還沒干就又掉下去了。 ”
在“膽戰(zhàn)心驚”的同時(shí)，周北平主導(dǎo)開發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都很成功，至今沒有積壓任何資金，讓他又深深地愛上了這個(gè)行業(yè)。
近來，一方面一些地方政府，如佛山市、中山市、上海市、蕪湖市等想方設(shè)法變相放松本地樓市政策，但都被叫停。另一方面，中央在貨幣供應(yīng)方面采取了比較靈活的政策，特別是對首套置業(yè)的貸款優(yōu)惠政策方面持鼓勵(lì)態(tài)度。對此，周北平的看法是：“目前樓市的現(xiàn)狀有點(diǎn)像股市，政策利空已經(jīng)出盡，是不是轉(zhuǎn)化成利好就得看市場了。”
在調(diào)控持續(xù)進(jìn)入深度期之際，近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾大幅降低中國地產(chǎn)商的信用評級，國泰君安的研究報(bào)告稱，2012年中國房地產(chǎn)市場資金缺口達(dá)1.3萬億元。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，中國房地產(chǎn)商正面臨著巨大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。金辰建設(shè)是否也在受到資金鏈的困擾呢？
周北平說，“這些年來，我們一直在滾動(dòng)發(fā)展，保證了穩(wěn)健的資金流。去年到了臘月二十七八，工人工資、工程材料支付款等等都支付到位了，沒有來要錢的了，我們才開始放假。”對于未來，他希望能夠和更多志同道合的同行合作開發(fā)項(xiàng)目，分解開發(fā)資金融資難的問題，同時(shí)通過合作開發(fā)，互相監(jiān)督，互相學(xué)習(xí)，將企業(yè)做大做強(qiáng)。
半城市化人口是樓市剛需主力軍
“盡管中國經(jīng)濟(jì)面臨著較大壓力，但城市化仍處于快速發(fā)展階段，未來的10—20年，中國的城市化將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ弧！敝鼙逼秸J(rèn)為，在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)仍將扮演重要角色。
隨著我國城市化的快速推進(jìn)，大量農(nóng)村人口向城市（小城鎮(zhèn)）快速聚集，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2010年我國的農(nóng)民工總?cè)藬?shù)達(dá)到了2.42億。2012年初發(fā)布的《2010年中國城市化率調(diào)查報(bào)告》（按非農(nóng)人口占全國總?cè)丝跀?shù)計(jì)算）中顯示，我國2010年中國的城市化率為34.17%，較2010年第六次全國人口普查城鎮(zhèn)人口比重達(dá)49.68%低15.51個(gè)百分點(diǎn)，涉及人口約2.12億。這些人(絕大多數(shù)為農(nóng)民工)雖然生活在城鎮(zhèn)，被統(tǒng)計(jì)在城鎮(zhèn)人口之中，然而，在身份認(rèn)同、社會(huì)保障等方面卻游離在城市之外。有學(xué)者將其稱之為“半城市化”。
對于超過2億的半城市化人口，周北平分析認(rèn)為，這一方面表明我國城市化的水平與質(zhì)量還有待進(jìn)一步提升，另一方面則表明，我國在改善人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和生活保障等方面還有許多事情要做。對于房地產(chǎn)而言，“這超過2億的半城市化人口不僅僅是中國拉動(dòng)內(nèi)需的主力軍，更是房地產(chǎn)剛需的主力軍。”
他以東營為例說，隨著東營作為黃藍(lán)經(jīng)濟(jì)圈最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校芏啻蟮捻?xiàng)目將落戶東營，再加上東營市委市政府傾力打造宜居城市政策的落實(shí)，將吸引更多的有識之士和高新技術(shù)人才扎根東營，農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)的潛在客戶在持續(xù)增加。所以，東營的房地產(chǎn)開發(fā)還會(huì)有廣闊的發(fā)展前景，用發(fā)展的眼光來看東營的樓市是很有信心的。他表示，東營房地產(chǎn)開發(fā)商在面對競爭與挑戰(zhàn)的同時(shí)，也面臨著廣闊的發(fā)展機(jī)遇。
目前，東營中心城房地產(chǎn)市場競爭激烈，但在周北平看來，沒有競爭就不會(huì)有發(fā)展，比如：本土開發(fā)商和外來的有較大資金實(shí)力的開發(fā)商在拿地上相對比較弱勢，但本土開發(fā)商培養(yǎng)了一批忠誠的客戶，并且在當(dāng)?shù)赜休^高的知名度和美譽(yù)度，深受廣大市民的喜愛，市場占有份額不成問題。而外來開發(fā)商給東營市場帶來一些新的開發(fā)理念和營銷模式，值得本土開發(fā)商學(xué)習(xí)和借鑒。這對東營市民來說是一件好事，可以有更多的機(jī)會(huì)、更多的產(chǎn)品來選擇。
調(diào)控使房地產(chǎn)迎來質(zhì)變時(shí)代
在回應(yīng)記者關(guān)于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)商“賺錢太容易”的感慨時(shí)，周北平笑言：“房地產(chǎn)像過去一樣閉著眼睛也能賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”
他直言，我國房地產(chǎn)的去投資化不可避免，但房地產(chǎn)還是具有比較好的投資機(jī)會(huì)。對于最近發(fā)生的以萬科安信地板質(zhì)量門為代表的房地產(chǎn)維權(quán)現(xiàn)象，周北平說：“之所以出現(xiàn)這些因質(zhì)量問題而維權(quán)的現(xiàn)象，一方面是‘買房就賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了’，許多被賺錢效應(yīng)掩蓋的質(zhì)量小瑕疵浮出了水面，另一方面說明有些開發(fā)企業(yè)的確存在‘蘿卜快了不洗泥’的現(xiàn)象，這就要求開發(fā)企業(yè)今后應(yīng)在質(zhì)量管控方面多下功夫。”
對于購房者，周北平建議：“買房子一定要像‘找老婆’或‘挑股票’那樣才行，要有火眼金睛，不能盲目跟風(fēng)炒作，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、品牌和項(xiàng)目的區(qū)位與產(chǎn)品形態(tài)都很重要。”
就當(dāng)下爭論頗多的小產(chǎn)權(quán)房，周北平的觀點(diǎn)是：“一些符合政府規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，會(huì)通過補(bǔ)償土地使用金的辦法合法化。”他認(rèn)為，“在處理小產(chǎn)權(quán)房的過程中，應(yīng)該允許那些以解決村民住房困難為目的的小產(chǎn)權(quán)房存在，像很多農(nóng)村合村并居，在村集體土地上建房，雖然也叫小產(chǎn)權(quán)房，但應(yīng)該允許其建設(shè)。如果淪為某些人牟取暴利的工具，政府應(yīng)堅(jiān)決予以清理和整頓。”他建議，對于一些介入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)卻沒有資質(zhì)的企業(yè)，一定要清理。“沒有資質(zhì)，建筑質(zhì)量就會(huì)出問題。有的甚至一開發(fā)完就將公司注銷，跑了，這對老百姓來說是很不負(fù)責(zé)任的。”
據(jù)了解，山東金辰建設(shè)集團(tuán)是集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、電氣安裝、市政工程、防腐保溫、房地產(chǎn)銷售代理、裝飾裝修、建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理、商場運(yùn)營于一體的綜合性集團(tuán)企業(yè)。“專注品質(zhì)，用心建設(shè)”是金辰建設(shè)集團(tuán)發(fā)展過程中逐步形成的核心價(jià)值觀。
“讓百姓買到稱心如意的好房子。”是周北平作為一名開發(fā)商的心愿。“讓客戶永遠(yuǎn)信賴金辰”是周北平開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)。為此，在項(xiàng)目品質(zhì)、售后服務(wù)和節(jié)能環(huán)保低碳等新技術(shù)上，金辰一直下大功夫，不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比。
從1999年出任一把手，他帶領(lǐng)金辰建設(shè)集團(tuán)走過了十多年的輝煌歷程，從原來的年開發(fā)面積不足5000平方米，到現(xiàn)在的年開發(fā)面積逾50萬平方米，金辰實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的跨越，發(fā)展成為東營市首屈一指的品牌開發(fā)商，并躋身山東省房地產(chǎn)綜合開發(fā)實(shí)力50強(qiáng)企業(yè)。金辰建設(shè)集團(tuán)擁有國家房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)，在東營老百姓中有良好的口碑。在墾利縣開發(fā)的四個(gè)住宅項(xiàng)目，受到當(dāng)?shù)匕傩盏臒崃易放酰I(lǐng)了當(dāng)?shù)氐木幼±砟睢?br />
截至目前，他帶領(lǐng)員工，用集體的智慧和真情先后向東營市市民奉獻(xiàn)出了文匯小區(qū)、金辰花園、府前小區(qū)、輝煌莊園、辰興花園、聚豪苑C座和E座、龍熙新都豪苑、雅仕方舟儷墅、瑞辰花園、永興花園、錦苑華府、書香門第等名優(yōu)住宅小區(qū)，以及輝煌商城、安慧商城 A座和 B座、金辰美食街、辰興商貿(mào)園、錦苑商業(yè)街、蘇州路兩側(cè)商品房等黃金商業(yè)旺鋪，均受到了廣大市民的喜愛和贊譽(yù)。同時(shí)在市直機(jī)關(guān)安居工程、市直企業(yè)安居工程和廉租房、勝利油田安居工程代建工作中，無論是在質(zhì)量上還是在工期上均得到了上級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和高度好評。
近幾年，金辰在產(chǎn)品研發(fā)上開始向小戶型傾斜，確保滿足剛性需求。比如，“金辰富海廣場”就以小戶型為主，且采用了太陽能與建筑一體化和中水處理等新技術(shù)。記者了解到，目前該工程已申報(bào)國家康居示范工程，質(zhì)量目標(biāo)將爭奪泰山杯獎(jiǎng)。
如今，金辰的口碑在東營家喻戶曉。先后榮獲了“全國守合同重信用企業(yè)”、“中國環(huán)渤海房地產(chǎn)環(huán)境友好企業(yè)”、“中國質(zhì)量萬里行定點(diǎn)單位”、“中國淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“省質(zhì)量管理先進(jìn)單位”、“全省建設(shè)系統(tǒng)勞動(dòng)關(guān)系和諧企業(yè)”、山東省“第五屆消費(fèi)者滿意單位”以及“市級文明單位”、“山東省最受尊敬的開發(fā)商”、金融系統(tǒng)“4A級誠信企業(yè)”等榮譽(yù)稱號。所管理的“輝煌莊園”被評為全國物業(yè)管理示范小區(qū)以及多個(gè)省級優(yōu)秀花園式小區(qū)。
“這些年來，很多客戶一直跟著我們，大家口口相傳，讓我們的銷售一直很好。很多客戶賺的錢比我們還要多。”
誠信經(jīng)營在讓金辰擁有固定客戶群的同時(shí)，也贏得了合作伙伴的認(rèn)可。“我們的很多合作伙伴都是固定的，像工程施工單位十多年來一直合作得很好，彼此都很信任。”他表示，通過建設(shè)精品工程，金辰將與社會(huì)各界共建美好生活。
房企優(yōu)勝劣汰成常態(tài)
就此次調(diào)控對于地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生怎樣的沖擊，周北平認(rèn)為，真正以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在這次調(diào)控中應(yīng)該能扛住，但那些后來進(jìn)入的、以投資、投機(jī)為主的企業(yè)會(huì)遇到麻煩，規(guī)模較小、不專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被淘汰。“這對于全國房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化、集約化、人才優(yōu)化很有好處。像我們公司正在推行的內(nèi)部管理模式已經(jīng)深入到每個(gè)人了，如果不是這次調(diào)控，到不了這樣的程度。”
在周北平看來，未來，房地產(chǎn)也會(huì)像家電行業(yè)一樣，只有為數(shù)不多的產(chǎn)品質(zhì)量經(jīng)得起市場考驗(yàn)的品牌開發(fā)商才能存活下來。
金辰建設(shè)成立至今，苦練內(nèi)功、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)一直是周北平常抓不懈的。他深深地意識到，房地產(chǎn)是個(gè)充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)，只有苦練內(nèi)功，才能在機(jī)遇來臨的時(shí)候毫不猶豫地把握住有利時(shí)機(jī)，重點(diǎn)出擊。“可以說，只要有機(jī)會(huì)，我們就會(huì)抓住，還沒有錯(cuò)過一次。”
在本輪調(diào)控中，東營作為二三線城市，雖然不受限購政策的束縛，但周北平清醒地意識到，此刻正是規(guī)范管理、狠練內(nèi)功、提高企業(yè)應(yīng)對市場波動(dòng)能力的最佳時(shí)機(jī)。如果不在體制上進(jìn)一步創(chuàng)新、管理及企業(yè)文化建設(shè)進(jìn)一步提高，不在廉政建設(shè)及人才的培訓(xùn)進(jìn)一步加大力度，那么公司未來的發(fā)展就談不上更加輝煌。
他坦言：“近年來，東營房地產(chǎn)市場的發(fā)展之快，開發(fā)量之大，讓我們來不及細(xì)琢磨，房子就賣掉了。這次調(diào)控讓我們有時(shí)間來反思企業(yè)內(nèi)部管理。今年，圍繞降成本，我們展開了一系列的改革。”
據(jù)他介紹，今年金辰建設(shè)狠抓規(guī)范化建設(shè)，引入競爭機(jī)制，明確責(zé)任，從而加強(qiáng)對項(xiàng)目成本、績效考核、材料采購的監(jiān)控，完善合同評審，成立招標(biāo)項(xiàng)目小組，包括提供樣品、完善詢價(jià)，做到點(diǎn)、面、橫向、縱向“全民皆兵”。
“還有就是成立項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)，這是項(xiàng)目的最終決策機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的一切運(yùn)作都通過聯(lián)席會(huì)決定。如果一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，就上不了會(huì)，即使上了會(huì)也不能通過。這也提高了效率。”他舉例說，像門窗采購，是怎樣一個(gè)流程？樣品、樣窗、玻璃密封膠、零件價(jià)格怎么來的？再比如，一個(gè)配電箱，外殼、五金配件多少錢？組裝之后多少錢？這些都有一系列的指標(biāo)，通過幾輪報(bào)價(jià)，最終作出決策。
“像最近電梯招標(biāo)，30臺電梯，經(jīng)過三四輪的報(bào)價(jià)，最終從1800萬元降到900多萬元成交。成交后，出席聯(lián)席會(huì)的每個(gè)人都要簽字，將來項(xiàng)目結(jié)束后，中介機(jī)構(gòu)將審計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的決策過程。這種集體的決策既開源節(jié)流，降低失誤率，也是企業(yè)內(nèi)部反腐的一項(xiàng)措施。”周北平感慨地說：“對于金辰建設(shè)這樣的民營企業(yè)，不抓好反腐，工程質(zhì)量就搞不好。”
“在成本控制上，我們的另一個(gè)舉措就是將一個(gè)項(xiàng)目的建安、配套、管理、資金等成本一一分解給各個(gè)部門，通過經(jīng)營承包，將指標(biāo)分解，每個(gè)指標(biāo)成本的節(jié)約，公司都會(huì)有獎(jiǎng)勵(lì)措施。”
比如，在資金成本上，假設(shè)總部有5個(gè)億，分給各個(gè)項(xiàng)目，相當(dāng)于給每個(gè)項(xiàng)目放貸，如果以每年20%的利息計(jì)算，一個(gè)億一年成本就要計(jì)息2000萬元。若想少占用資金成本，就要注意款項(xiàng)的撥付、材料款的支付，對于政府規(guī)費(fèi)的減免緩要積極做工作，房屋銷售要注意資金的回籠速度。管理成本上，或許一個(gè)部門10個(gè)人就夠了，如果不計(jì)入成本，可能會(huì)要20人。人多了容易人浮于事，也造成溝通成本高。計(jì)入成本之后，10個(gè)人的部門可能只要8個(gè)人。
周北平表示，下一步還將引入遠(yuǎn)程遙控。“也就是說，將來一旦機(jī)會(huì)來了，我們能不能立足東營這個(gè)大本營走出去。在目前這些管理方面的措施還沒有得到內(nèi)部認(rèn)可的情況下，如果遠(yuǎn)程遙控，是會(huì)出問題的。”
談到人才培養(yǎng)，他說，金辰為每位員工提供了廣闊的發(fā)展空間，在金辰每個(gè)人都有展示自己能力的平臺，進(jìn)入企業(yè)一定年限，就會(huì)得到提拔，從做小規(guī)模項(xiàng)目，逐漸進(jìn)入二級項(xiàng)目、甚至百萬平米大項(xiàng)目，他形象地比喻說，這就像軍隊(duì)一樣，從“中將”提到“大將”。據(jù)了解，金辰建設(shè)正在建設(shè)的十幾個(gè)項(xiàng)目，都是由公司的“老員工”在做。
讓周北平頗為自豪的是，從1999年當(dāng)一把手至今，公司人員很穩(wěn)定，“大家像兄弟姐妹一樣，親如一家，遇到緊急情況，大家會(huì)一起向前沖，好幾晚不睡覺在一起加班”。他認(rèn)為，這也得益于金辰實(shí)行股份制，每一位員工都是股東，將個(gè)人利益與集體利益聯(lián)系在了一起。
