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2024年11月24日
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今年以來，公租房作為“十二五”期間我國保障房的主力品種，開始逐漸從建設(shè)轉(zhuǎn)為供應(yīng)。令人大跌眼鏡的是，上海、北京、武漢等城市公租房項目“試水”入市招租卻頻繁遇冷。一方面是大量住房困難人群求房若渴，另一方面卻是裝修完備、功能齊全的公租房鮮有人問津。公租房緣何“人氣不足”？如何才讓曾經(jīng)引起無數(shù)喝彩的公租房既“叫好又叫坐”，成為了相關(guān)部門的一道難解但又必解的考題！
曾被譽為“夾心層”的貼心房
時光倒回到3年前，在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會上，有人問：對既買不起經(jīng)濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府如何解決他們的住房問題。住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房（以下簡稱公租房）的建設(shè)。這場對話是政府層面第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。
簡單的說，公租房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。它不歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會委員、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強直言，公共租賃住房其實就是一個過渡性的解決方法。在房價高企的今天，廣大夾心層群體確實在短時間內(nèi)很難解決自己的住房問題。因此，政府通過公租房提供給他們一定的幫助。過一段時間，當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就離開公租房，再到市場購買或承租住房。也正因此，公租房被人們一度譽為廣大“夾心層”的貼心房。
2010年6月12日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。全國公共租賃住房工作會議同期在北京召開。李克強副總理出席會議，并要求按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，加快發(fā)展公租房，推動保障性安居工程建設(shè)，以適應(yīng)群眾基本住房需求。至此，輿論普遍認(rèn)為公租房已經(jīng)被提升到國家戰(zhàn)略的高度。很快，各地紛紛制定了公租房建設(shè)計劃。
按照2010—2015年常州住房保障規(guī)劃，常州市5年內(nèi)要完成約20000戶住房保障任務(wù)。如今，常州已開工了4個廉租房和公租房項目，總共4000戶左右，建筑面積達(dá)20萬平方米。常州市市長王偉成表示，常州市將原來的擬建設(shè)經(jīng)濟適用房的項目和新立項保障房項目全部改為公租房和廉租房。
廣州計劃今年將推出3000套公租房。根據(jù)初步方案，公租房租金計劃分為三個檔次，分別為同地段市場價的60％、48％和30％，將按住戶收入水平高低分類收取，其目標(biāo)人群為既不符合廉租房申請條件，又無力購買經(jīng)濟適用房的“內(nèi)夾心層” 。
早在2007年年底，深圳就開始效法香港公屋制度，建設(shè)公租房。2006年，深圳發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》征求意見稿，明確了5年內(nèi)深圳公租房的建設(shè)思路：總建筑面積為570萬平方米，占5年內(nèi)住房總需求量的十分之一。在深圳市“十一五”住房規(guī)劃中，政府規(guī)劃的14萬套保障性住房中，有11.47萬套為公租房，在保障房中所占比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟適用房。
“今年在城市建設(shè)區(qū)，通過政府公共土地的投放和公共財政的支持，將建設(shè)15萬平米的公共租賃房，比去年的力度更大。而今后公租房的建設(shè)收購力度將逐漸加大，公租房這個產(chǎn)品將逐漸在政策性住房中占主導(dǎo)地位。”北京市規(guī)劃委主任黃艷如此表示。
作為最年輕也最大的直轄市，重慶市有一個宏偉的計劃：未來5年，重慶市將建設(shè)4000萬平方米的公租房。而這些公租房，全部采用“3+1”的公租房申請入住模式：“3”是指家庭人均住房面積在13平米以下的城市中低收入群體、到城市打工且有穩(wěn)定收入的農(nóng)民工和剛畢業(yè)留在重慶工作、暫時買不起房的大學(xué)生； “1”是特殊照顧人群，包括重慶市引進的特殊人才和全國或市級勞模等先進人物。
“試水”即遭“冷臉”
自去年12月以來，各地的公租房項目開始陸續(xù)竣工，一批房源也被推向了市場，就在人們?yōu)橹畾g欣鼓舞之際。然而，讓人大跌眼鏡的是，上海、武漢、鄭州和北京等城市公租房項目“試水”卻頻繁遇冷。
馨寧公寓和尚景園，是上海首批面向社會供應(yīng)的市籌公租房項目，累計有房源5100套。目前，首期申請已經(jīng)結(jié)束，項目總申請率約在四成。
兩個項目分別位于徐匯華涇地區(qū)和楊浦新江灣地區(qū)，均為全裝修房。屋內(nèi)臥室及客廳均鋪有復(fù)合木地板，全套櫥柜、衛(wèi)浴設(shè)備、沙發(fā)、餐桌椅等設(shè)施家具均已齊備，每戶還配有液晶電視、電冰箱、空調(diào)等。
據(jù)楊浦區(qū)公租房運營管理有限公司總經(jīng)理蔣曉波介紹，尚景園申請期間，接受咨詢有1萬多人次，但最后提交的申請書只有586份；一些高校等單位曾有意一次性承租數(shù)百套，但最后只租幾十套。
210戶武漢首批公租房住戶已于近日搬進南湖新城公租房小區(qū)，開始了新家生活。在此次供應(yīng)的913套公租房中，317戶遞交了租賃申請，并全部被審核通過。但在租金和補貼標(biāo)準(zhǔn)出臺后，其中又有107戶主動放棄了資格。
在南湖新城小區(qū)，此次提供的公租房單套建筑面積均為65平方米，戶型有一室一廳、一廚一衛(wèi)，還配備有熱水器、抽油煙機、衣柜等設(shè)備。實行的是有限期租賃，租賃期限一般為3年，最長不超過5年。
武漢市洪山區(qū)房管局局長何繼說，由于租戶申請人數(shù)一直太少，相關(guān)工作難以開展，才推遲至今。他擔(dān)心，如此低的入住率會帶來大量公租房閑置浪費。
去年12月底，鄭州市區(qū)面向社會供應(yīng)的1551套公租房資格申請工作正式啟動。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，整個市區(qū)遞交申請的共有362戶，不到四分之一。
遠(yuǎn)洋沁山水公租房項目，位于石景山區(qū)玉泉路地鐵站向南約600米處，是北京土地招拍掛市場首批配建公租房的地塊，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司建設(shè)，因開工最早，最先竣工和移交，使得該項目成為北京最先開始配租的公租房。
據(jù)悉，遠(yuǎn)洋沁山水公租房是“遠(yuǎn)洋沁山水?上品”小區(qū)的配建項目，有5個單元，共550套住房。去年項目竣工前，由北京市保障性住房建設(shè)投資中心代表政府收購了該項目，并進行運營管理。
海淀區(qū)作為北京市公租房推行的試點，2010年在全市率先提出“三房”輪候家庭(廉租房、經(jīng)適房、限價房的輪候家庭)可選擇公租房過渡。2011年10月17日，海淀區(qū)2011年公租房意向登記及配租工作全面啟動。
據(jù)北京市保障性住房建設(shè)投資中心運營部高級主管陳永東介紹，遠(yuǎn)洋沁山水公租房項目的550套房中，海淀、石景山、全市統(tǒng)籌調(diào)配各為120套、250套和180套。去年底，該項目首批配租時，北京市住房保障辦公室拿出了120套調(diào)配給海淀區(qū)廉租房、經(jīng)適房、限價房的輪候家庭(下簡稱”三房輪候家庭”)。
最終，經(jīng)過公開搖號、選房后，遠(yuǎn)洋沁山水公租房只有60套迎來了主人，全部為海淀區(qū)經(jīng)適房、限價房的輪候家庭。今年1月15、16日，60戶家庭辦理了入住手續(xù)。
“試金石”試出分配短板
“有人沒房住，有房沒人住。”這種尷尬局面多少讓人有點匪夷所思。究竟是什么原因促使“暖心房”遇冷？
首先，租金過高是公租房受到冷落的主要原因。上海市兩個項目租金均按“略低于市場價格”的原則制定，經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)評估、測算，為每平方米40元左右。
“一套小公租房，月租金近2000元，每個月工資三分之一付房租還不夠。”在馨寧公寓附近公司上班的劉敏這樣告訴記者。
不少申請人認(rèn)為公租房成本超過心理預(yù)期，還不如自己租房劃算。從四川來武漢打工的王女士給記者算了一筆賬：房租和物業(yè)費每個月共需要800元，加上坐公交車的費用近100元，每個月共需支出近900元。而她現(xiàn)在租住的房子，雖然條件差些，但是房租只要500元，還不用坐車上班。“我工資總共才1200元，即使有80元的政府補貼租金，多花300元對我來說還是個大數(shù)字。”
再如北京的遠(yuǎn)洋沁山水公租房項目，從該公租房項目管理處獲悉，550套住房為一居、兩居兩個戶型，平均建筑面積分別為47平方米和68平方米，單價41元/平方米/日。
由此計算，47平方米的一居室，每月租金為1927元，68平方米的兩居室為2788元。盡管這個價格相比同小區(qū)和附近同品質(zhì)的樓盤租金便宜不少，但仍讓很多想申請的人望價止步。
申請門檻過高是很多地方公租房遇冷的又一原因。以鄭州為例，按照《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》，中等偏下收入住房困難家庭以家庭為單位申請，新就業(yè)職工和來鄭務(wù)工人員由單位統(tǒng)一申請。但據(jù)鄭州市房管局介紹，還沒有一家單位為新就業(yè)職工和來鄭務(wù)工人員遞交申請。
按照申請條件，新就業(yè)職工要具有鄭州市常住戶口；已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同；月工資低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍（1700元）；本人及其父母在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房且未租住公有住房。
來鄭務(wù)工人員要同時具備連續(xù)繳納社會保險1年以上或累計繳納社會保險3年以上；已與用人單位簽訂2年以上的勞動合同；月工資低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍（1700）；在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房；非本市的戶籍證明。
按照這些條件，許多剛畢業(yè)又沒有鄭州戶口的大學(xué)生、單位沒繳納社保或者沒有簽訂超過2年以上合同的來鄭務(wù)工人員直接就被排除了；另外要求靈活就業(yè)人員（含個體工商戶）要有一定時期的納稅證明。
再如武漢市，本市人員要申請公租房，需滿足下列條件之一：住房困難家庭人均面積必須在8平方米以下，人均月收入在1500元以下。對于新就業(yè)人員要求月收入2500元以內(nèi)，畢業(yè)不超過5年等，許多缺房戶因超過這一標(biāo)準(zhǔn)而無法申報。
位置過于偏僻，配套不完善，也是其導(dǎo)致遭遇市場冷臉的重要原因。上海市兩個公租房小區(qū)離最近的地鐵站都有一公里以上的距離，公交還無法充分滿足出行要求，而相應(yīng)的物業(yè)配套也是殘缺不全。上班族小白告訴記者：“租房最看重的就是出行方便。”
另外，入住公租房的其他費用也讓不少特困戶望而止步。武漢市洪山區(qū)領(lǐng)鑰匙時租戶需一次性繳納4800多元的各類費用。包括先按市場價繳納3個月租金、押金（3個月房租）以及1年468元的物業(yè)費。
“暖心房”如何才能暖心
公租房少人問津，一方面不利于房地產(chǎn)調(diào)控，不足以對遙遙直上的商品房價構(gòu)成沖擊，不利于擠壓房產(chǎn)泡沫、促使房價合理回歸；另一方面也說明一些城市只是將建設(shè)公租房當(dāng)作“政績”來完成，只建不管，缺少合理規(guī)劃，并沒有把它當(dāng)作一項民生工程來對待。
應(yīng)該不難看出，各地首批公租房遭遇冷落，雖在表面上看似乎是“租金顯貴”的原因。但在中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會委員、北京大學(xué)社會學(xué)人類學(xué)研究院副所長于長江看來，其中關(guān)鍵或許還是相關(guān)部門對公租房需求缺乏準(zhǔn)確把握，才是導(dǎo)致這次首批公租房公共保障服務(wù)不到位的直接原因。
首先就公租房的社會定位講，眾所周知，公租房作為與廉租房、經(jīng)濟適用房、動遷房居住保障體系中的組成部分，其與市場性出租房最大的不同就是其社會保障性。換句話也就是說，公租房的出租人——也就是相關(guān)的管理部門，不是市場商人，其所追求的目標(biāo)也不是經(jīng)濟利益的最大化，而恰恰應(yīng)當(dāng)是為相關(guān)社會群體提供住房保障服務(wù)，并進而以此來為相關(guān)社會群體謀取福利為目標(biāo)的的管理部門。
以上海首批公租房出租率不足四成的結(jié)果來說，顯然，如果說相關(guān)的公租房管理部門在此之前沒有做過相關(guān)的市場可行調(diào)查與評估，想無疑肯定不會是事實，而且也難以讓人相信。
可現(xiàn)在出租率不足四成的事實擺放在了社會面前，這背后的問題到底又是什么呢？在北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長崔建華看來，最重要的原因可能還是相關(guān)部門沒能想公租房保障對象群體所想，也沒能擺正公租房保障與市場利益之間的關(guān)系，以致才會使如今的公租房面臨出租率不足四成的尷尬局面。否則，除此而外就很難再讓人相信會有其他的原因。
再就公租房保障群體需求來講，同樣眾所周知的是，公租房針對的是缺乏住房、但有中等收入的外來特定人才群體，且為了吸引、留住人才，這樣的住房供應(yīng)還必須具有相當(dāng)?shù)纳鐣Ｕ闲再|(zhì)。
可與現(xiàn)在市場租房相比，因顯貴的租金加上地段偏遠(yuǎn)出行成本高而遭到冷遇說明，公租房并沒有能顯示出其所必須要有的社會保障性優(yōu)勢。相反，不足四成的公租房出租率事實卻證明，現(xiàn)有顯貴租金已經(jīng)讓相關(guān)的人才群體遠(yuǎn)離了公租房。這不能不說是社會住房保障服務(wù)所本不應(yīng)有、也本不應(yīng)面臨的一種社會性尷尬。而形成原因，或許最關(guān)鍵的還是相關(guān)管理部門沒能站在相關(guān)社會群體立場上，并為其想之所想、急之所急。否則，如今這公租房所遭遇的尷尬理應(yīng)不會出現(xiàn)。
于長江一針見血的指出：建設(shè)公租房之初，政府就該對申請對象仔細(xì)調(diào)研，應(yīng)盡量建在交通、學(xué)校、超市等配套設(shè)施相對完善的地段。如今建成的公租房多統(tǒng)一裝修，可“拎包入住”。對租房者來說，雖然住房條件有所改善，但房子本身才是最重要的，采用的精裝修只能是徒增“租房成本”。公租房既然是為了滿足中低收入群體的需求，就不該只是“看上去很美”，而成為政府的炫耀工具。
一方面是租房的剛性需求，另一方面是公租房的空置遇冷，已經(jīng)說明實行市場化運作的公租房，若不加以改善則很可能遭到淘汰。原為節(jié)省財政開支將公租房建至 “荒郊野外”，如今建成后少人問津，已然造成了資源的極大浪費。這應(yīng)該讓一些城市有所警醒。公租房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)有所改進，必須切實滿足中低收入群體的住房需求，否則，公租房就可能成為“空置房”。
