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2024年11月24日
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首先，政策層面不松動。為防止房地產市場過熱，自2009年12月以來國家相繼出臺一系列房地產宏觀調控政策，并且從2011年年底中央高層持續表態堅持調控不動搖，導致市場層面對2012年的預期進一步下降，形勢不容樂觀。
其次，房地產行業大洗牌已經開始。受宏觀政策影響，房地產行業面臨諸多困難，一些企業的經營難以為繼。現在房地產公司通過產權交易所重組的事例成倍增加，房地產公司面臨著新一輪的洗牌。2008年國內有8.7萬家房地產企業，2009年減少到8萬家，2010年又進一步減到6.5萬家，預計2011年年底將減到5萬家左右，這就是洗牌的結果。房地產進入了寒冬期，干這個事的人少了。
最后，2012年的房地產市場會是激烈博弈的一年，主要體現在五個方面。
一是中央政府和宏觀經濟形勢的博弈。從經濟上講，我國經濟受歐洲主權債務危機和美國失業率上升、經濟恢復緩慢、日本經濟持續低迷，國內中小企業經營困難的影響會直接導致增長放緩。一般預測，會比2011年降低0.5~2個百分點，增長率可能在7.5%~8.5%左右。如果整體經濟下滑過快，中央政府勢必會采取平衡措施，調控面臨放松的壓力。
二是地方政府與中央政府的博弈。從地方政府層面上講，今年1月，130個城市土地出讓金大幅減少5成，平均樓面價827元/平方米，同比跌37%，環比跌25%，受土地收益減少和政績、業績追逐欲望的驅動，地方政府紛紛在試探中央政府的底線，不斷采取各種措施，希望早日給房地產調控政策松綁。不過從佛山、蕪湖、上海的房地產寬松的新政均被緊急叫停，也表明了中央的調控決心。
三是企業之間的博弈。由于資金流斷裂，庫存增加，融資無望，勢必出現富收窮、強吃弱的情況，出現大量的企業并購和股權、項目出讓。今年1月份，北京、上海2個交易所就出現了許多這樣的事例。去年底，北京市有473家房地產開發企業的資質被注銷。水井坊，宏達股份，恒順醋業等16家“涉房”的非房地產上市公司撤離樓市。1月16日，以經營高端房地產為主的廣州星河灣宣布進軍白酒行業。在樓市調控等壓力的共同作用下，越來越多的房地產開發企業開始退出房地產行業。
四是企業與市場的博弈。從市場層面看，商品房交易會持續清淡，新盤去化率低，庫存急劇上升。企業對開盤時機和定價的把握非常糾結，不知道何時才能企穩，在等待中煎熬。
五是企業與地方政府的博弈。地方政府資金吃緊，一方面要引資，一方面又不愿降地價，而企業會趁此時機討價還價。
通過以上分析，對2012年的房地產市場可以做出這樣的整體判斷：形勢依然嚴峻（政府決心和滯后效應）；市場逐步企穩；政策緩慢松動；機遇、挑戰并存。
在這種形勢下，一些小企業、困難企業因堅持不住而轉行退市，大的企業也放緩了擴張速度，行為偏于保守，偏于慎重，死守現金流，等待機會。萬科、中海、恒大、龍湖均是如此。如何分析面臨的機遇，迎接挑戰，以求在嚴峻的環境下生存或有所發展是房地產企業的當務之急。
