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2024年11月24日
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1／3的開發商只炒地皮不蓋房，確實令人驚訝。究竟這個數據可信度有多大呢？看到電視畫面上地產大鱷潘石屹親口說：“中國有一批房地產開發商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”“這樣的房地產開發商多嗎？”“1／3吧，能夠占1／3，他們不是蓋房子的。囤積土地倒賣土地。”那么，土地囤積倒賣情況到底有多嚴重呢？截止到今年三季度末，十大房地產企業的土地儲備規模超過3億平方米。其中，恒大地產以5100萬平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。“已經在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發，多的夠它們開發幾十年，少的夠它們開發五六年的時間，絕大多數是十多年時間。”資深地產評論人楊少鋒如是說。
大量囤積土地、竟然有1／3開發商只炒地皮不蓋房，原因何在？筆者認為，兩大原因。從開發商自身來說，囤地比蓋房利益利潤大得多，且沒有市場變化風險。買地時只付預付款，資金占用量不大；付足款項時，拿來地皮作抵押到銀行貸款，然后，再用囤積的土地作為IPO時的凈資產顯示公司實力，融來大量資金；已經上市的開發商利用土地進行增發，謀取大量資金。不但大量囤地占壓不了流動性，而且還能融來更多流動性。同時，囤積土地幾年賺的利潤，不但足以支付銀行利息而且比蓋房利潤還大。一舉兩得、一招雙贏，何樂而不為呢？開發商巨大的利益驅使和融資方便是囤積土地炒地皮的原因之一。
管理部門失責，管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地產管理法》和1999年的《閑置土地處置辦法》都明確規定：“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，將無償收回土地使用權。”這些法規白紙黑字地寫在那兒，規定也是一次比一次嚴，而為何開發商竟然還敢囤地呢？“政府基本上每年都在說，現在政府這個政策有點兒像狼來了一樣，每年都喊狼來了，結果狼沒有來，所以就是所有的人都說這個政策是不會執行的，就是閑置兩年土地也不會收回的，閑置一年的土地也不會收閑置費的，所以這樣的話就是，讓大家的膽子更大了，就更大規模地圈地。”潘石屹一語中的。筆者不禁要問，開發商囤地炒地皮至今處理過幾家？沒收過多少土地？征收了多少土地閑置款？囤地炒地皮的責任完全在管理部門對土地只放不管，管理缺位失責。2008年1月7日又下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，再次重申土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，閑置房地產用地要征繳增值地價。然而，這個通知并沒有嚇唬住開發商的囤地炒地皮行為，因此社會仍然不抱希望。
這使得筆者想起了證券分析創始人本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書中說：“所有成本都可以通過發行債券支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象，整個房地產金融業可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業日益膨脹，并最終毀于一旦。”
前邊在囤地炒地皮，政府每年投放那么多土地，市場真實供應量卻沒有增加，都被囤積了起來；后邊囤房炒房子，市場建設那么多房子，卻仍然供應緊張，建房不見房，都被囤房炒房了。炒地皮泛濫，炒房肆虐，房價怎能不貴，高房價如何能下來？住房泡沫將被越吹越大，金融風險將快速積累。最終非要毀了中國房地產市場不可，非要捅出一個金融風險的大婁子不可。
開發商趨利是企業本質行為，按理說無可厚非。
而管理缺位、管理部門失責無論如何都難以說得過去。這種土地和住房上存在的嚴重管理問題再也不能繼續下去了。
