以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
為“群租族”找一個安穩的家
關注 房屋法律問題群租篇
隨著經濟發展和社會進步，百姓之間房屋買賣、租賃越來越頻繁。房屋作為一種不動產，由于價值巨大，它與每個人、每個家庭的切身利益密切相關。
房產領域牽涉法律問題眾多、復雜，其中尤以買賣、租賃、維權為最。如何才能避免產生法律糾紛，維護正當權益，已經成為很多人關心的問題。
這是北京某小區一處9人合租的“群租房”。這個兩居室，被分割出9間小隔斷房，每小間都是用三合板隔斷，其中只有4間有窗戶，其他小間里只能放下一張單人床和一張小桌、一個柜子。
為了節省空間，小間的房門也是專門定做的，通常要比正常的房門窄小。即使這樣，門還是經常堵住大家的路。廚房是公用的，由于沒有客廳，通常吃飯只能站著，或是在自己小屋的床上搭一張小桌。
四類危害導致糾紛頻生 群租者與房主間的戰爭
新買的家具、電器甚至多年辛勤積攢的科研資料被污水浸泡，許女士忍無可忍，一紙訴狀將樓上鄰居告上法庭。今年9月，北京市海淀區人民法院受理這起因擅自改變房屋結構造成樓下鄰居損失的訴訟，該案賠償金額高達16萬元。
法官庭審發現，原來樓上的3居室被私自隔成12個小單間，每間出租給一到兩名租客。“每次進洗手間樓上都在嘩嘩用水”，許女士除了提心吊膽，還要忍受日復一日的噪音。之前衛生間的超負荷運轉，已導致下水道多次脫落，而這一次，終于釀成了慘禍。必達律師事務所的律師陸光和解釋，“群租明顯損害了許女士的相鄰權，業主應承擔賠償責任。”
相鄰權被損害、社區環境被擾亂、治安隱患頻增。今年在全國各大城市發生的租房引發民事糾紛，矛頭無一例外地指向了群租。上海市閔行區因群租擾民，業主將群租房主告上法庭；北京市豐臺區因多人群租失火導致樓上數十名業主經濟受損……
家住北京天通苑的徐先生毫不掩飾對群租戶的反感和不安。他告訴記者，僅他居住的14層樓內對外群租的房屋就占三成，“三年了，租客經常12點后還在樓道里喧嘩，隔壁一家房子就住了八九個人，往往是一出門就看到陌生面孔晃來晃去……”
該小區保安告訴記者，由于社區龐大，消費旺盛，附近餐館、美發店老板在居民樓里租大面積打隔斷變集體宿舍的情況屢見不鮮。
在北京大學法學院姜明安教授看來，由群租引發的糾紛，源于群租造成的四類危害：一是將一間房子切割成若干房間，有可能破壞房子的承重結構；二是一套房子住進十幾個人，人多噪音增加，不管是聚眾哄鬧還是輪流洗澡，都會擾得四鄰不安；三是人員數量多、流動性強難免魚龍混雜，小區的治安狀況會受到影響；四是即使群租房客均為遵紀守法高素質人員，人多必然增加小區公共資源的消耗，比如電梯的使用率會大為提高，由此增加的費用分攤到其他業主頭上，物業公司收益沒有增加，工作量大增。
“這些顯失公平的現象一旦集中表現，糾紛在所難免。”姜明安說。
地下合同、二房東層出不窮 “取締”“整治”均難治本
來京當保姆的安徽姑娘唐海燕這幾天既愁又氣，臨近冬天，“二房東提出將自己房間的取暖費分攤給其他6名租戶”，這意味著小唐那間不足4平方米的小屋還要分擔另一筆取暖費。三年來，每月1000元多一點兒的收入逼迫著她在這座大都市里只能選“交通費省一點兒、住得擠一點兒的群租房”。面對二房東的盤剝，她選擇了忍受。唐海燕的邏輯是：“不住這里就得住那里，萬一遇上個更惡的二房東怎么辦？！”
去年，就在唐海燕所在的群租房內，一個在超市打工的河北小伙子租住在臨時改裝的廚房里，結果煤氣中毒死在屋里兩天后才被發現。報案后，二房東見勢不妙乘警察趕到前溜走了，“還卷走了我兩個月的房租”。事實上，她連這個叫“大陳”的二房東真實名字也不知道，房主更是從未露過面，從沒簽過租房合同， “就是老鄉介紹，口頭說好。”
日前，上海出臺禁止群租細則,一間房間只能出租給一個家庭且人均面積不得低于5平方米；從9月開始，廣州強拆“房中房”并處房主5萬到10萬元罰款；近日，北京發出聯合整治群租通告，群租房違規隔斷須拆除。
10月初，北京市昌平區公安分局、消防支隊、城管大隊等8部門成立百余人的聯合執法隊，已清理小區838間地下群租房。
而早在2008年的全國社會治安綜合治理工作會議上，高校周圍、醫院周圍、大型社區、郊區平房大量存在的群租人群，就被列為治安難點、亂點。
“但群租是個取締、集中整治都無法終結的難題。”陸光和律師認為，租房市場管理混亂的背后是法律沒有相應規范，最終導致亂象頻生。
“一直備受詬病的地下合同、二房東是利益驅使的產物，更鉆了法律的空子。”上海市精誠律師事務所張琪律師表示，各地對待群租的政策差異巨大,從明令禁止、強拆并重罰到勸說教育乃至放任自流,寬嚴不一。最高人民法院新公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,未經同意將住宅改變為經營性用房,相鄰業主請求排除妨害或恢復原狀的法院應予支持。但是，其中并沒明確群租房就是經營性用房。
目前，明確針對群租和合租的法律在我國仍是空白。現行規定中，只是要求出租人對居住人員建立登記簿，并報送基層管理服務站，對承租方的人數未加限制。而與之形成鮮明反差的是，法律中明確規定在租賃合同附加條款中，“出租人可與承租人在租賃合同中注明：承租方有權轉租和分租出租的住房。”
事實上，上海市房屋土地資源管理局早在2007年8月7日頒布實施的《臨時業主公約》中就明確：“居住房屋租賃，必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按間或按床位出租或轉租，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租。” “房屋裝飾裝修期間，允許物業管理企業入戶巡視。凡發現違反規定擅自分割搭建，或將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改變功能的，物業服務企業有權勸阻制止。”
張琪認為，“由于類似上海市的規范群租的法律層級過低，導致成效難以顯現。這是法律另一亟待解決的問題。”
